【国君地产|讨论(四十)】把4季度线性外推---对当前板块的讨论

（以下内容从国泰君安《【国君地产|讨论(四十)】把4季度线性外推---对当前板块的讨论》研报附件原文摘录）
　　报告导读 4季度是检验全年销售目标和上半年拿地的试金石，金九银十是开端，也成为过转折点。 ①近年的4季度表现都较平淡，即便有总量上的支撑，但在去化率和价格上都有一定的回落，考虑每年上半年土地溢价率都较高，因此4季度的表现在过去几年都略低于预期，预计今年仍上演，但上半年土地/4季度楼市的落差幅度好于过去几年同期。 1）上下半年4/6开甚至是3/7开的推货比例已经是行业共识，如果考虑今年疫情影响了一季度货值，那么从推货节奏上来看更是下半年集中的一年，因此，以投资、开工、销售为代表的总量数据即便增速有回落，预计仍然将有个位数正增长的表现；2）上半年土地市场溢价率接近20%，尽管低于2017~2019年同期，但仍处于较高水平，高地价向房价的转换是销售含金量的表现，我们预计这个传导和过去3年一样，依然不十分顺畅，但好于前几年同期，原因在于过去3年上半年土地溢价率更高、且4季度房价表现更差，因此对开发商的利润压力预计好于同期。 ②供需“两头挤”会成为长期主题，2023年完成监管红线要求，需要需求端配合，供给端去杠杆、需求端有支撑的局面将在中周期维度存在，因此4季度的高供给现象预计将延续较长时间。 高供给配合高需求是过去一直以来的楼市特征，且供给端的增加远快于需求端，只因暂时以土地的形式存在，因此并未在表观商品房供给中观察到。在近年的政策当中，我们认为2018年的资管新规对于短周期的影响巨大，而2020年的监管红线则是长期影响巨大的政策，主要体现为将过去以土地（也即杠杆）形式存在的供给向商品房市场释放，同时，在需求端给予一定的支撑，例如户籍政策、首付比例等。我们预计，以目前杠杆率情况，高供给不光光是今年4季度的特征，预计将持续至2021年年底。 ③尽管4季度是基本面的“旺季”，但市场关注度会从基本面重新过渡回金融短周期政策上，经历3季度的收缩，在年底经济工作会议后开始对2021年做展望时，关注12月的金融政策微调，预计市场会有提前反应，可以积极布局。 由于4季度进入的是总量传统旺季，使得数据无论单月超预期、还是低于预期，均会用旺季推盘来解释，而作为评估市场是否真正意义上好或不好的去化率与价格指标反而被忽视。也即，基本面的超预期或者低于预期不会成为市场的关注点，而是年底开始对2021年做展望时，存在政策的预调微调，这会成为市场关注的重点，对于楼市而言，也就是金融超短周期可能再次上演。我们推荐中南建设、万科A、保利地产、金地集团、中国金茂、招商蛇口、龙湖集团、大悦城、华夏幸福、蓝光发展、融创中国，受益旭辉控股集团、中骏集团控股等，物业公司包括招商积余、中海物业，关注新大正、宝龙商业。 特别声明 本订阅号发布内容仅代表作者个人看法，并不代表作者所属机构观点。涉及证券投资相关内容应以所属机构正规发布的研究报告内容为准。市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本订阅号中的信息或表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。本订阅号内容均为原创，未经书面授权，任何媒体、机构和个人不得以任何形式转载、发表或引用。

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