国际投研丨中国增速最快的大型物管企业:融创服务招股说明书解读

（以下内容从永安期货《国际投研丨中国增速最快的大型物管企业:融创服务招股说明书解读》研报附件原文摘录）
　　小安推出国际化业务专栏《国际投研》，每周二聚焦境外市场热点，欢迎关注哦~ 　　8月融创中国发出公告，计划将旗下物业管理公司融创服务集团分拆在香港主板上市。在绿城中国、碧桂园、保利地产之后，再有龙头房地产选择分拆物业管理公司在香港上市， 市场之前传闻集资金额将在10亿美元左右，物业管理公司与生物医药公司都是香港新股发行当中的焦点，究竟融创服务经营情况如何呢？ 融创服务的在管项目情况 　　随着中国城镇化进程加快以及人均可支配收入的持续增长，物业管理服务越来越深入人心，在管面积以及在管物业的数目都在快速增长，根据中国指数研究院的统计数据，物业管理服务百强企业中，平均在管面积从2015年的23.6百万平方米增值2019年42.8百万平方米，年复合增长率16%，而其中住宅物业高居68.9%的在管面积榜首。 　　从房地产开发企业分拆企业上市的举动，我们不难发现基本上每个物业管理公司背后都有一个强大房地产母公司，毕竟肥水不流外人田，自己建设的物业，管理权当然在自己手上的，所以母公司强大与否决定了物业管理公司在管面积持续新增的潜力。 　　背靠融创中国，融创服务在管项目布局在78座城市，在管面积当中86.2%都位于一二线城市，具体项目分布可参考下表： 数据来源：融创服务递表招股说明书 　　作为新一线城市的杭州是融创服务在管面积的大本营，重庆则是以21.41%紧跟其后，一二线项目的定位决定了公司收入基本盘的稳定。融创服务在管总建筑面积达100.6百万平方米，而合约在管建筑面积则为226.8百万平方米，可见在储备面积方面背靠融创中国的融创服务还是有较大的优势。 融创服务收入构成如何？ 　　融创服务是中国增长最快的大型物业管理服务商，包括在管建筑面积、收入及利润，整体增长率是物业服务百强企业第一，这主要依赖于母公司融创中国的急速发展，毕竟融创中国近3年的合同销售金额是排在全国前四名。融创服务的收入主要分为物业管理服务，非业主增值服务以及社区增值服务三个部分，具体情况可参考下图： 数据来源：融创服务递表招股说明书 　　物业管理服务包括安保，清洁绿化及园艺和维修维护服务。融创服务为了摆脱对融创中国母公司的依赖，今年5月收购了开元物业管理，开元主要布局在华东地区核心城市，非住宅物业占比达32.6%，涵盖城市公共物业、写字楼、医院、商业等多种，能有效丰富融创服务的综合管理经验，且开元90%的合约建筑面积均来自于第三方，能有效加强融创服务的市场开拓能力。 　　毕竟房住不炒的基调之下，房地产高速开发的脚步必须慢下来，而物业管理公司失去母公司强大支持之下，只能通过争夺现有存量物业的订单，开元的加入无疑能加强融创服务的外拓能力，但收购开元的决定也消耗了不少的现金储备，相信也是本次分拆出来进行IPO发行的原因之一。 　　非业主增值服务包括销售协助服务，咨询及其他非业主增值服务和房产中介服务，2019年占比依次为59.1%，31.1%和9.8%，这一部分简单来说就是为融创中国提供服务，销售协助是指在售楼处及展厅协助进行销售及营销活动，咨询服务则是指给予房地产开放商规划设计、工程建筑上的物业管理服务咨询服务，这部分收入占到2019年收入的55.6% 。 　　社区增值服务包括房产中介及车位销售，社区空间运营，美居服务以及社会去生活服务，，2019年收入占比依次为67.9%，17.1%，11.2%和3.8%，坐拥大量房产资源在手，就可以把下游的房产中介以及广告宣传（即空间运营）垄断，非业主增值服务中的房产中介更倾向于一手房，而社区增值服务的房产中介则倾向于二手房交易。 融创服务盈利能力如何？ 　　融创服务标注自身增速位居物业管理公司之首，让我们来看看它的盈利能力及质量如何： 数据来源：融创服务招股说明书 　　从近3年的收入增速来看，融创服务年复合增长率接近60%，而毛利则从2017年的21%上升至25.48%，相信这跟来自收入当中毛利率超过30%的非业主增值服务占比超过50%有较大的关系。行政开支方面占比从2017年的84.13%下降到2019年的53.19%，其中雇员福利开支（包括工资花红，社保开支等）占行政开支的65%，增速与收入相近，毛利的提升以及费用的控制使得利润年复合增长率超过150%，增速的确比较惊人。 　　从现金流角度来看，融创服务经营现金流入稳定，流动比率及速度比率都在1.2倍，显示企业的现金流状况稳健。虽然融创服务与物业管理巨头相比，累计在管面积规模仍有一定差距，但背靠融创中国提供的稳定收入以及结合开元物管的外拓能力，融创服务的增速及发展未来还是值得期待的，相信正式登陆港股公开发售时，亦能获得市场的充分关注。 免责声明： 本公司提供的资讯来自公开的资料，本公司仅作引用，并不对这些资讯的准确性、有效性、及时性或完整性做出任何保证，及不承担任何责任。本公司提供的资讯并不构成任何建议或意见，均不能作为阁下进行投资的依据。任何人士未经本公司书面同意，不得以任何方式传送、复印或派发资讯中的内容或投入商业使用。 风险披露声明： 证券价格有时可能会非常波动。证券价格可升可跌，甚至变成毫无价值。买卖证券未必一定能够赚取利润，反而可能会招致损失。因此，在作投资决定前，阁下应研究及理解证券的风险、特点和限制， 并根据本身的财政状况、投资目标和风险承受能力作出评估或咨询独立专业投资顾问。如要了解风险披露的详情，请参阅本公司《客户协议书》附表中的《风险披露声明》。 点击"在看",推荐给身边朋友

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