楼市要变天?土拍成交额环比暴增30.8%,上海房地联动价创16.3万新纪录

（以下内容从光大证券《楼市要变天?土拍成交额环比暴增30.8%,上海房地联动价创16.3万新纪录》研报附件原文摘录）
　　// 谁也没有想到，久在寒冬的房地产板块能“扛起”上涨的大旗。 7月26日，房地产行业召开纾困大会，股民立马疯狂买入地产股票。 近一段时间，各地为了支持房地产行业复苏发展，不断使用“超常规”的政策手段。放宽甚至是取消限购、限售政策，提高公积金贷款额度，降低房贷利率，这已经是很多地方楼市政策的标配。部分地区，甚至爆出“买房与工作挂钩”、“财政奖励中介卖房”等新闻。 面对史无前例的政策刺激，土地市场已然复苏，上海二轮土拍第一天联动价高达16.3万/平，疯狂创下新纪录。 暗潮涌动之下，楼市真的要重现昔日辉煌？ 1、6月百城土拍成交额环比大增30.8% 楼市老人经常说：土地拍卖市场是房地产的“先行指标”。6月，全国土拍市场悄然酝酿变局。 6月百城土地成交已经复苏，单月土地成交建面环比大增30.8%，同比依然下降18.5%，但降幅收窄15.8个百分点。22城二轮土拍陆续开启，6月揽金超1300亿元。 冰冻三尺，非一日之寒。回顾上半年土拍市场，表现依然非常挣扎。 1-6月，百城土地成交建面6.7亿平方米，累计同比大降29.2%；成交总价12584亿元，累计同比回落54.4%；成交均价为1,867元/平方米，累计同比下降35.5%。 地方政府性基金预算本级收入26070亿元，同比下降29.7%，其中，国有土地使用权出让收入23622亿元，同比下降31.4%。 资料来源：光大证券研究所 根据克而瑞统计数据，6月，TOP50房企新增土地价值总计为1984.2亿元,单月同比下降39.9%，环比上升113%；TOP50房企新增土地建面总计为1154万平方米，单月同比下降78.1%，环比上升103%。 2、第二轮土拍火热推进，上海联动价高达16.3万/平 根据克而瑞数据中心及中指研究院数据，截至7月19日，已有14城完成二轮土拍，合计供应涉宅地块333宗。其中，成交312宗，成交建面约3064万平，成交总价约3759.7亿元，对应成交楼面均价约12270.7元/平，成交溢价率均值约3.0%。 我们回顾了二轮土拍的特征，集中供地下一线城市多宗优质地块入市拉动成交总价回升。 按城市能级划分，2022年6月百城土地中一线、二线、三四线的成交建面分别为956万平方米、4,970万平方米、9,234万平方米，单月同比降幅分别为0.1%、35.5%、7.2%。 一线、二线、三四线的成交总价分别为1,213亿元、1,146亿元、1,219亿元，单月同比分别+36.4%、-59.1%、-45.6%；成交均价分别为12,686元/平方米、2,307元/平方米、1,320元/平方米，单月同比分别下降36.5%、36.6%、41.4%。 资料来源：光大证券研究所 特别是7月25日-28日举行的上海二轮土拍，房地产行业高度关注。此次上海将推出32幅涉及住宅地块，第一天便出让了15宗土地，收获355亿元出让金。 其中，长宁区新泾镇232街坊地块引来各大巨头抢夺，保利发展、招商蛇口、上海城投、新城控股、中华企业、新长宁等6家企业“短兵相接”。经过疯狂的36轮角逐，上海城投豪掷27.626亿元将该地块收入囊中，溢价率为9.67%。该幅地块联动价飙升至16.3万/平方米，创下上海房地联动价新纪录。 作为上海新经济发展重镇，唐镇地块也引来保利发展、浦东发展、招商和象屿联合体、华发、建发等5家企业竞争。经过42次报价，华发以44.886亿元成功拿下唐镇地块，房地联动价7.06万/平方米。 在各种政策的护航下，土拍市场已经逐渐恢复，这有助于地产市场修复。 3、机会与风险并存 2022开年以来，多方释放资金面积极信号，5年期LPR下调20bp，保障房贷款不纳入集中度管理，预售监管资金新办法结构性纠偏，各大行提供并购融资支持，“α风险”修复进入执行阶段。 与此同时，金融审慎管理和“去杠杆”趋势仍将持续深化，部分前期过度激进房企“α风险”仍有暴露可能，但房地产市场“β系数”健康稳定的总体趋势不会改变。 2月24日住建部提出“满足合理的改善型购房需求”，3月5日全国两会报告“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，4月29日中央政治局会议高层定调“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”，政策路径更加清晰明确；5月15日央行银保监会调整差别化住房按揭政策，省级市场自主确定按揭加点下限，独立自主性提升，购房促需求进入实质性执行阶段；后续随着疫情好转，房地产行业供需恢复可期。 近期市场对房地产板块关注度提升明显，优质龙头房企表现出色，万科A、中国金茂、新城控股、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产等巨头带领行业复苏。 当然，楼市复苏基础仍有待强化，整个行业依然面临如下风险点： ①新冠疫情、经济结构调整、中美贸易摩擦或导致国内部分行业发展和就业情况不及预期，进而影响居民收入和信贷扩张； ②房企“三道红线”叠加债务集中偿还期，部分房企出现信用违约的风险加大。 研报来源：光大证券，房地产行业百城土地成交月度跟踪报告（2022年6月）：二轮土拍加速推动土地市场复苏，50强房企新增土地环比翻倍，20220726 李泉 投资顾问执业编号：S0930622070004 基金从业编号：A20211203001155 免责声明：本文只是根据公开信息进行内容创作，并不能保证准确性、及时性，也不构成投资建议；投资有风险，入市需谨慎。 赶快点赞收藏吧，带你了解硬核财经知识！

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