【招商房地产】系统性风险担忧或缓释,板块重回交易复苏和竞争格局改善主线——房地产板块最新观点

（以下内容从招商证券《【招商房地产】系统性风险担忧或缓释,板块重回交易复苏和竞争格局改善主线——房地产板块最新观点》研报附件原文摘录）
　　招商证券房地产（不动产与综合服务）组 赵可、路畅等 报告日期：2022年7月27日 摘要：近期板块重回上涨原因有三：（1）市场预期将会出现更有效的房地产保交楼和纾困政策，同时预期需求端政策将针对改善型需求更早释放；（2）7月第三周左右，销售数据并未出现观望情绪升温导致的超预期下滑，反而好于7月上半月；（3）国常会提出“金融机构对受疫情影响的个人消费贷款采取更加灵活的安排”，市场认为此将降低系统性风险发酵的可能。建议大家沿着基本面主线布局优质房企。 回顾6月上半月，伴随5-6月份的销售市场边际改善以及相对更大力度的需求端政策落地，市场出现风格切换迹象，房地产板块开始交易复苏逻辑，并持续沿着“竞争格局改善”逻辑配置优质房企。在中期策略报告中，我们指出，一段完整的房地产板块超额收益实现包括三个阶段：第一阶段的上升通常由政策改善预期带动，随后进入一个观望阶段导致第二阶段的回撤，当销量同比增速出现改善尤其是进入正增长区间时，通常会出现“第三浪”上涨。同时，预期本轮房地产超额收益上行斜率更低，但增长更稳健、持续，“竞争格局改善”是少数个股上涨的主导逻辑。 7月初风格切换失败，其背后是市场对于房地产行业系统性风险担忧发酵的结果，部分资金短期离场观望，但对于政策走向关注度极高。这也证明市场对行业中长期竞争格局改善逻辑并不怀疑，只是在担忧系统性风险情况下的短期规避观望行为。 近期板块重回上涨，认为原因有三：（1）市场预期将会出现更有效的房地产保交楼和纾困政策，同时预期需求端政策将针对改善型需求更早释放；（2）7月第三周左右，销售数据并未出现观望情绪升温导致的超预期下滑，反而好于7月上半月；（3）国常会提出“金融机构对受疫情影响的个人消费贷款采取更加灵活的安排”，市场认为此将降低系统性风险发酵的可能。 配置建议：建议大家沿着基本面主线布局稳健型标的而非博弈资产救赎型标的。当前周期特征下，并不具备过去房价大幅上涨救赎劣质资产的条件，“高质量”周转的“管理红利”模式或具备护城河优势。在此基础上建议关注：a.“稳增长”主线下“持续内生性现金流创造能力”龙头“招保万金中华龙”（【招商蛇口】【保利发展】【万科A】【金地集团】【中国海外发展】【华润置地】【龙湖集团】）；b.销售复苏后货值弹性较大的地方区域型国企，如【建发股份】等；c.精选“有质量的杠杆”的高杠杆民企，等到销售右侧确立明显可布局；d.资源型公司仍可获稳健回报，如【华侨城A】等。 风险提示：疫情反复超预期，政策改善不及预期，销售下滑超预期，市场流动性改善不及预期，海外流动性收紧超预期等。 报告详见下方链接或扫描下方二维码即可查看： 系统性风险担忧或缓释，板块重回交易复苏和竞争格局改善主线

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