【国君地产|讨论(三十九)】房企的当务之急,再看地产风险---对当前板块的讨论

（以下内容从国泰君安《【国君地产|讨论(三十九)】房企的当务之急,再看地产风险---对当前板块的讨论》研报附件原文摘录）
　　报告导读 近期的监管新规和部分房企的声明，让市场再次关注房地产行业究竟有多少风险，对行业、乃至经济的本身有多大。 ① 老生常谈的资产负债表动刀痕迹明显，是牛市的助推器，也是2017年至今企业持续高压的根本，在表内债务、表外债务和隐形债务这逐级提升的债务面前，解决压力要按年为单位。市场对房企的现金流都有错误的认识，例如，每年披露的销售规模远超公司表内债务，以此判断企业现金流极为充裕。本质上，房企的债务分为表内债务、表外债务和隐形债务这3项，其中，表内债务是可直接观察的，表外债务则是修饰过的资产负债表较难、或者几乎不可能梳理清楚的债务，而还有一项规模超过表内债务和表外债务的隐形债务，就是为了达到交付条件在未来所需要支付的建设成本。当前84亿平方米的施工面积，支撑了地产投资增速持续高位、也隐含了房企建安支出持续高位。考虑到表外负债和隐形负债的规模及其庞大，我们认为缓解资金压力仍然需要时间，预计在2022年能够得到根本性好转。 ② 房企缩表早中期带来的新开工和投资增长是立竿见影的，主要来自于高土地库存的影响，因此2年维度依然是供给端高强度增长，预计2022年土地库存压力解除之后，新开工和投资才会下台阶。房企在从囤地变为真快周转之后，在土地库存从5年缩减至3年的过程中，会有持续时间超过3年的高开工和高商品房供给，只要不形成烂尾楼改变了居民的预期，楼市会持续呈现出所谓的“超预期”表现。以此推断，尽管增速边际下滑，但绝对值较好的表现仍然会持续至2021年，在此阶段当中，交房前环节将保持持续高强度。 ③ 房企生活路径转变，尽管尚不能以存在品牌护城河的消费品逻辑考虑长期生活问题，但首先以制造业的态度，而非金融业，是房企的当务之急。没有两套完全一样的房子，叠加地产超高杠杆运营的核心思路，使得地产行业离消费行业十分远，基本完全等同于金融行业。目前监管新规下的房企，如果不能及时的转变发展思路，以制造业重新审视ROE，预计将对企业生存、而非仅仅是生活带来极大压力。我们推荐中南建设、万科A、保利地产、金地集团、中国金茂、招商蛇口、龙湖集团、大悦城、华夏幸福、蓝光发展、融创中国，受益旭辉控股集团、中骏集团控股等，物业公司包括招商积余、中海物业，关注新大正、宝龙商业。 风险提示：政府重新放开前融、再走土地金融模式。 特别声明 本订阅号发布内容仅代表作者个人看法，并不代表作者所属机构观点。涉及证券投资相关内容应以所属机构正规发布的研究报告内容为准。市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本订阅号中的信息或表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。本订阅号内容均为原创，未经书面授权，任何媒体、机构和个人不得以任何形式转载、发表或引用。

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