近来地产恢复得如何?——宽信用观察系列之十【华创固收 | 周冠南团队】

（以下内容从华创证券《近来地产恢复得如何?——宽信用观察系列之十【华创固收 | 周冠南团队】》研报附件原文摘录）
　　根据《证券期货投资者适当性管理办法》及配套指引，本资料仅面向华创证券客户中的金融机构专业投资者，请勿对本资料进行任何形式的转发。若您不是华创证券客户中的金融机构专业投资者，请勿订阅、接收或使用本资料中的信息。 本资料难以设置访问权限，若给您造成不便，敬请谅解。感谢您的理解与配合。 首席分析师：周冠南，SAC：S0360517090002 联系人：靳晓航，SAC：S0360120080042 报告导读 在《地产放松还有多少可以期待？——宽信用观察系列之七》报告中，我们曾提示，本轮地产放松大致已经历三个阶段，其中5月中旬以来，地产调控放松无论是在总量层面、还是地方层面，实际已涉及历年“全面放松”阶段下的一些政策选择，“稳地产”的信号明确。那么5月下旬至今，地方层面地产放松的执行力度如何？政策效果如何？ 1、“全面放松”阶段以来，地方政策有哪些增量？ （1）一线城市：房贷利率跟随市场利率调降，增量政策不多。5月底以来，一线城市增量政策较少，仅有广州小幅放松限购门槛，北京、上海房贷利率主要跟随基准利率调降；广州、深圳两地则调降了加点，首套房贷利率降至4.45%附近。 （2）重点二线城市（22个长效机制试点）：5月下旬以来，约半数二线城市继续加大了调控放松力度。例如南京、成都、武汉等重点城市，在5月的基础上，进一步放宽限购、限售、贷款投放等限制，政策力度加码；个别重点城市放松“认房认贷”（如重庆），但更多城市对此依然谨慎。 （3）三、四线城市：新一轮放松政策密集出台中。6月至今，我们发现此前已经历一轮放松（2021年12月-2022年4月）的三四线城市，有松动加码的现象：放松城市范围更大、个别地区政策力度再加强。 （4）增量选项：“房票安置”政策重现。6月至今，南京、郑州等重新推出棚改安置中的“房票安置”政策，以补贴形式鼓励购房，部分地区实行“兑付时间越早、补贴力度越大”，以房票购入的住宅不计入家庭限购套数等，体现政策尽快生效的诉求。 2、放松政策效果如何？ （1）居民端：剔除异常波动后，6月地产销售呈现“弱复苏”。6月，30城销售面积读数明显反弹。6月第四周，30城商品房销售面积453.5万平方米，已攀升至去年单周高位水平；全月来看，6月30城商品房销售面积合计约为1668.6万平方米，环比5月全月增长81%。 但是，拆分城市来看，个别城市存在异常波动的情况（上海、青岛、苏州、武汉），带动了30城销售表现的改善。剔除这一影响后，其他重点城市6月平均单周销售面积环比5月份改善约10%左右，呈现“弱复苏”态势。样本重点城市去库迹象也并不显著，非重点城市单周库存水平环比波动在±1%以内。 （2）房企端：6月拿地有限回暖，前端投资发力或仍不足。 拿地方面，6月集中供地的城市相较于4、5月偏少，上海进行首轮集中土拍，叠加北京次轮土拍带动一线城市回暖，二、三线城市土地成交未出现反弹，土地市场延续低热，民营房企参与度依然不高。 投资方面，6月建筑钢材需求延续偏弱，由于下游需求疲弱，恢复不及预期，钢厂在6月第三周开始减产以降低亏损，下旬钢材处于“供需双弱”状态。由于螺纹钢产量与新开工、施工同比增速之间较好的历史同步性，6月前者同比增速继续下行、持续负增，侧面映射地产前端投资改善可能有限。 （3）市场端：民企地产债融资再度降温。6月未有其他民企跟进发行信用保护工具，地产债净融资额降幅再度走扩，以Wind房地产行业口径统计，月内仅有两笔民营地产债成功发行，合计规模6.9亿，民企地产债单月净融资额降至-70亿。二级市场上，19家样本房企1年期估值收益率中位数攀升至200%附近，续创新高。 风险提示：地产调控放松加码，提振“宽信用”预期，抑制债市表现。 正文 一、“全面放松”阶段以来，地方政策有哪些增量？ 在《地产放松还有多少可以期待？——宽信用观察系列之七》报告中，我们曾提示，从2021年9月央行首提“两个维护”以来，本轮地产放松大致已经历三个阶段，其中第三阶段（2022年5月中旬以来）全国层面的总量政策（首套房贷利率下限下调、LPR）推出，同时重点二线城市（长效机制试点城市）成为政策松动的主力，实际已涉及历年全面放松阶段下的一些政策选择，“稳地产”的信号明确。那么5月下旬至今，地方层面地产放松的执行力度如何？政策效果如何？ （一）重点城市跟踪：一线城市房贷利率调降，部分二线放松加码 5月底以来，一线城市增量政策较少，仅有广州小幅放松限购门槛，北京、上海房贷利率主要跟随基准利率调降，广州、深圳两地调降加点。5月20日，5年期LPR报价下调之后，一线城市房贷利率基本跟随调降：截至6月24日，北京、上海首套房贷利率较5月环比降幅基本在15bp左右，说明加点幅度并未出现明显调整，购房需求在LPR下调后释放或较为充分，故银行进一步调减加点的动力不强；而广州、深圳加点同步调降，房贷利率整体降幅在30-40bp，首套房贷利率在4.45%左右。 此外，一线城市中，仅有广州在6月放宽了限购的社保/个税断缴规定。6月1日，广州更新限购政策规定，非本市户籍居民家庭购房，需提供购房之日前5年在本市连续缴纳社保或者个税证明中，允许除起始月外累计不超过3个月的断缴或补缴记录，这一政策松动力度较为克制，信号意义更强。 二线城市方面，6月，22个长效机制试点城市中，约半数二线城市继续加大调控放松力度。例如南京、成都、武汉等重点城市，在5月放松的基础上，进一步放宽限购、限售、贷款投放等限制，政策力度加码；此外，5月中旬以来个别重点城市放松“认房认贷”（如重庆），但更多城市对此依然谨慎。 （二）三、四线城市：新一轮放松政策密集出台中 与此同时，去库压力相对更高的三、四线城市放松力度继续加码。我们在《地产放松还有多少可以期待？——宽信用观察系列之七》中曾回顾过2021年9月至今地产调控放松的阶段划分，其中第二阶段（2021年12月至2022年4月）以中小城市率先放松为特征。6月至今，我们发现此前已经历一轮放松的三四线城市有松动加码的现象，体现为放松城市范围更大、个别地区政策力度再加强。 值得关注的是，6月至今多地开始推出非常规化放松举措，例如“房票安置”、“安居贷”等，打开放松政策的想象空间。例如南京、郑州重新推出棚改安置中的“房票安置”政策，以补贴形式鼓励购房，部分地区实行“兑付时间越早、补贴力度越大”，以房票购入的住宅不计入家庭限购套数等，体现政策尽快生效的诉求。此外，例如温州推出“安居贷”灵活调整按揭还款方式，借款人前三年可选择只还利息、不还本金，鼓励居民申请购房贷款。 总结来看，6月地方地产调控放松未尽，“全面放松”阶段的政策特征继续显化：一线城市除房贷利率跟随市场利率调降以外，增量政策较少；二线城市仍处于4-5月政策密集出台后的效果观察期，约半数城市进一步加强了宽松力度；三、四线城市调控放松持续推进，松动范围扩大，托市诉求强，但效果仍需观察。 二、放松政策效果如何？ （一）居民端：6月地产销售“弱复苏” 6月份，30城销售面积读数明显反弹。6月第四周，30城商品房销售面积453.5万平方米，已攀升至去年单周高位水平；全月来看，6月30城商品房销售面积合计约为1668.6万平方米，环比5月全月增长81%。 但是，拆分城市来看，个别城市存在异常波动的情况（上海、青岛、苏州、武汉），带动了30城销售表现的改善。（1）上海在6月第二周开始，地产单周销售面积连续走高，可能是由于6月全面复工后，线下销售向正常节奏回归，此前积压的需求有所释放；（2）青岛、苏州：在6月第三周、第四周销售面积连续出现异常跳升，可能与统计口径有关；（3）武汉：6月20日，武汉颁布“620”购房新政，缩小限购区域、放宽购房资格，6月第三周武汉商品房销售面积明显反弹，第四周再度回落，或反映新政出台后的短暂刺激效应。这些城市地产销售反弹的持续性仍需观察。 剔除上述四个城市之后，其他重点城市6月地产销售呈现“弱复苏”。剩余26城商品房6月周度平均成交面积与5月份相比，改善约10%左右，尤其是二线城市销售表现明显转弱，终端需求整体仍然是“弱复苏”态势。 结合70城地产销售价格看，房价环比仍呈跌势，说明基数更大的非重点城市销售修复较慢。需要说明的是，30大中城市的统计对象以省会城市为主，一二线城市占比高、三四线城市数量少，与之相比，70大中城市（包含一线城市4个、二线城市31个、三线城市35个）商品住宅价格指数或更能体现非重点城市的恢复情况： 按单月环比看，5月份，70大中城市样本城市中，三线城市新建住宅、二手住宅销售价格环比下降0.3%、0.5%，比4月份分别收窄0.3个百分点、扩大0.2个百分点，已连续9个月环比下跌。 按累计环比看，年初至今，三线城市新房、二手房价格累计跌幅分别为1.6%、1.9%，而一线城市房价较上年末累计涨幅超过1个百分点，分化加剧。5月中下旬房贷利率调降以及前期的放松政策，对低线城市的提振作用暂未显现，后续或需地方政策进一步发力。 结合库存数据看，6月份样本城市的去库特征并不明显：上海、深圳、杭州、厦门、南京6月最后一周可售商品住宅面积，较5月末周分别上升3.7%、14.3%、7.1%、2.4%、0.1%；北京、广州、苏州、福州分别下降2.7%、1.0%、1.3%、0.3%。在非重点城市中，例如莆田、宝鸡、东营、平凉等，6月末库存水平环比5月末变动不大，在±1%以内。 总结来看，6月份地产销售表现环比5月呈现“弱复苏”的状态。30个大中城市中，一线城市、三线城市（少量重要三线）周度销售面积整体呈现上行趋势；个别二线城市反弹斜率较高，或与统计因素有关，而其他二线城市反弹幅度依然有限，这也与库存数据特征较为一致。 （二）房企端：拿地有限回暖，前端发力或仍不足 6月房企拿地表现环比未有明显反弹，民营房企信心仍待修复。6月份，100大中城市土地成交面积当月累计约为5736.7万平方米，环比5月减少28%，主要由于多数重点城市集中在4、5月完成年内首轮土拍，6月进行集中土拍（首轮、次轮）的城市供地面积略低，包括北京、上海、郑州、沈阳、苏州、合肥、东莞、青岛、西安等。分结构看，6月一线城市土地成交面积高增，环比5月增长53%，主要受第一周北京、上海集中拍地的影响；而月内二线、三线城市成交均未出现反弹迹象，环比分别下降30.7%、30.8%。 从土拍热度看，高频数据显示6月土地成交溢价率较5月有所回升，部分城市流拍率下降或“零流拍”、多数城市核心优质地块触顶成交，但是主体结构上依然对国企、地方城投公司较为依赖，放松政策未能提振民营房企拿地信心，土地市场整体延续低热。 此外，6月地产前端投资发力或仍然偏弱。从建筑钢材的需求看，6月延续偏弱的状态。在5月下旬明确一揽子稳增长政策尽快发力生效之后，市场对投资端发力的预期较强，钢材价格在“强预期”的支撑下小幅走高，但由于实际需求偏弱，中旬以来钢材价格再度回归偏弱震荡的态势。值得关注的是，由于下游需求疲弱、恢复不及预期，钢厂出于减少亏损的目的，在6月第三周开始检修减产，步入“供需双弱”状态，而根据Mysteel测算，螺纹钢约有65%用于满足地产领域的用钢需求，此外从历史数据观测，螺纹钢产量同比增速与新开工、施工同比增速之间具有较好的同步性。因此，6月螺纹钢产量同比增速继续下行，持续负增，侧面映射地产前端投资的改善可能有限。 （三）市场端：民企地产债融资再度降温 6月，民企地产债发行表现持续低迷。5月在信用保护工具的加持下，四家大型民营房企成功发行了四笔地产债，起到示范性作用，同时提振5月民企地产债发行表现。而6月未有其他民企跟进发行信用保护工具，地产债净融资额降幅再度走扩：以Wind房地产行业口径统计，月内仅有旭辉集团、佳源创盛控股集团成功发行两笔民企地产债，合计规模6.9亿元，民企地产债净融资额降至-70亿元。 从二级市场看，民企地产债收益率续创新高。5月中下旬提振地产终端需求的政策密集出台，短暂带动6月初市场预期的回暖，但对于民企地产债，市场认可度依然较弱：截至2022年6月29日，19家样本民营房企的1年期估值收益率中位数攀升至200%左右，续创新高。 （四）总结 综合而言，5月房地产调控政策开始显现出“全面放松”阶段特征，6月这一基调延续，部分二线城市、更多三四线城市放松力度再加码，“稳地产”的诉求强烈。 从政策类型上看，在22个长效机制城市中，4个一线城市中仅有广州小幅放松了限购补缴个税、社保要求，其他城市的地产调控延续偏严；另有11个二线城市进一步加码了放松力度；三、四线城市调控放松也在持续扩围中。此外，“房票安置”成为6月地产调控的主要增量信号，意味着短期内直接补贴力度将会加大，个别地方创新型放松举措（“安居贷”）也进一步打开政策的想象空间。 就政策效果而言，（1）销售端：6月地产销售的分化仍在加剧。6月下旬，30大中城市中虽有个别二线城市商品房销售面积大幅反弹，但剔除这一异常波动后，其他样本城市的销售表现仍是“弱复苏”状态，我们认为这一特征可能更具参考性。若进一步考虑未被纳入30城统计、基数更大的非重点城市，则6月房地产销售面积边际改善的程度或不如30城商品房销售数据呈现的那样乐观。（2）投资端：我们主要借助螺纹钢产量数据观察地产投资需求：6月下旬，钢厂为了降低亏损已开始减产，与地产新开工、施工表现较为一致的螺纹钢产量同比增速继续走低，暗示6月地产投资数据的改善可能有限。 三、风险提示 地产调控放松加码，提振“宽信用”预期，抑制债市表现。 具体内容详见华创证券研究所7月4日发布的报告《近来地产恢复得如何？——宽信用观察系列之十》 往期回顾 疫情如何影响“宽信用”的节奏？【华创固收|周冠南团队】 疫情与政策博弈下的“宽信用”成色——宽信用观察系列之二&3月经济数据解读【华创固收 | 周冠南团队】 疫情跨季，交运数据看“宽信用”压力——宽信用观察系列之三【华创固收|周冠南团队】 财经委诉求强基建，目标和进度如何？——宽信用观察系列之四【华创固收丨周冠南团队】 再贷款引领的央行扩表——宽信用观察系列之五【华创固收丨周冠南团队】 专项债和特别国债：你方唱罢我登场？——宽信用观察系列之六【华创固收 | 周冠南团队】 地产放松还有多少可以期待？——宽信用观察系列之七【华创固收丨周冠南团队】 信用衍生品：疏通“宽信用”堵点——宽信用观察系列之八【华创固收 | 周冠南团队 · 深度】 “33条”后的政策高峰，强度够吗？——宽信用观察系列之九【华创固收丨周冠南团队·深度】 华创债券论坛 华创证券固定收益研究观点发布平台 1685篇原创内容 Official Account 法律声明 华创证券研究所定位为面向专业投资者的研究团队，本资料仅适用于经认可的专业投资者，仅供在新媒体背景下研究观点的及时交流。华创证券不因任何订阅本资料的行为而将订阅人视为公司的客户。普通投资者若使用本资料，有可能因缺乏解读服务而对报告中的关键假设、评级、目标价等内容产生理解上的歧义，进而造成投资损失。 本资料来自华创证券研究所已经发布的研究报告，若对报告的摘编产生歧义，应以报告发布当日的完整内容为准。须注意的是，本资料仅代表报告发布当日的判断，相关的分析意见及推测可能会根据华创证券研究所后续发布的研究报告在不发出通知的情形下做出更改。华创证券的其他业务部门或附属机构可能独立做出与本资料的意见或建议不一致的投资决策。本资料所指的证券或金融工具的价格、价值及收入可涨可跌，以往的表现不应作为日后表现的显示及担保。本资料仅供订阅人参考之用，不是或不应被视为出售、购买或认购证券或其它金融工具的要约或要约邀请。订阅人不应单纯依靠本资料的信息而取代自身的独立判断，应自主作出投资决策并自行承担投资风险。华创证券不对使用本资料涉及的信息所产生的任何直接或间接损失或与此有关的其他损失承担任何责任。 本资料所载的证券市场研究信息通常基于特定的假设条件，提供中长期的价值判断，或者依据“相对指数表现”给出投资建议，并不涉及对具体证券或金融工具在具体价位、具体时点、具体市场表现的判断，因此不能够等同于带有针对性的、指导具体投资的操作意见。普通个人投资者如需使用本资料，须寻求专业投资顾问的指导及相关的后续解读服务。若因不当使用相关信息而造成任何直接或间接损失，华创证券对此不承担任何形式的责任。 未经华创证券事先书面授权，任何机构或个人不得以任何方式修改、发送或者复制本资料的内容。华创证券未曾对任何网络、平面媒体做出过允许转载的日常授权。除经华创证券认可的媒体约稿等情况外，其他一切转载行为均属违法。如因侵权行为给华创证券造成任何直接或间接的损失，华创证券保留追究相关法律责任的权利。 订阅人若有任何疑问，或欲获得完整报告内容，敬请联系华创证券的机构销售部门，或者发送邮件至jiedu@hcyjs.com。

点此查看微信公众号原文全部内容>>

大部分微信公众号研报本站已有pdf详细完整版：https://www.wkzk.com/report/（可搜索研报标题关键词或机构名称查询原报告）