时事点评 | 首批公募REITs解禁在即

（以下内容从华泰证券《时事点评 | 首批公募REITs解禁在即》研报附件原文摘录）
　　核心观点 首批公募REITs于2021年6月21日上市，至下周将满12个月，首批限售份额将迎来解禁。 解禁规模超百亿 首批9只公募REITs此次解禁总规模达112.94亿元。 根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》规定，基础设施项目原始权益人或其同一控制下的关联方参与基础设施基金份额战略配售的比例合计不得低于发售数量的20%，其中基金份额发售总量的20%持有期自上市之日起不少于60个月，超过20%部分持有期自上市之日起不少于36个月，基础设施项目原始权益人或其同一控制下的关联方以外的专业机构投资者可以参与基础设施基金份额战略配售，持有基础设施基金份额期限自上市之日起不少于12个月。 因此，本次解禁的主要是首批公募REITs战略配售中除了原始权益人及其关联方的专业投资者所持有的部分。 本次解禁规模最大的是中金普洛斯，为38.38亿；其次为平安广交投，为23.76亿；之后依次为红土创新盐田港、博时招商蛇口、东吴苏州工业园、浙商沪杭甬、富国首创水务，华安张江光大园和中航首钢生物质。 注：解禁规模按照6月14日收盘价计算 资料来源：wind，华泰证券金融产品 二级市场价格承压 我国首批上市公募REITs规模大多不大，9只总规模约360亿，并且由于战略配售占比较高，当前可流通规模有限，此次解禁可能带来较大的抛售压力，对二级市场价格产生一定影响。 解禁规模占总规模的比例最低的是浙商沪杭甬，为15.35%；最高的为中金普洛斯，为52%。 从解禁规模占当前可流通比例（网下配售+公众投资者配售）来看，4只REITs占比达到100%，分别为中金普洛斯、平安广交投、富国首创水务和红土创新盐田港，意味着此次解禁规模已经超出了当前其二级市场可流通规模。博时招商蛇口的解禁规模也与当前可流通规模相当；中航首钢生物质和东吴苏州工业园此次解禁规模占可流通规模比例最小，但也达到了50%。解禁规模占当前可流通规模比例较大的产品可能会承受更大的二级市场价格压力。 但也达到了50%。解禁规模占当前可流通规模比例较大的产品可能会承受更大的二级市场价格压力。 注：规模按照6月14日收盘价计算 资料来源：wind，华泰证券金融产品部 尽管我国公募REITs都聘请了多家做市商，但整体来看，公募REITs二级市场流动性仍一般。去年上市的共11只公募REITs在今年都进入了交易稳定期，除了在春节前后交易较为活跃，此后平均换手率基本位于2%以内，春节附近平均换手率也仅有3%左右，其中富国首创水务在春节前后热度最高，换手率一度达到10%以上，但和活跃度较高的其他场内基金仍有一定距离。 资料来源：wind，华泰证券金融产品部， 数据截至6月14日 从成交量的绝对值来看，此次解禁份额远超此前市场可消化水平。我们计算了首批公募REITs上市第四日以来平均每日成交份额，以及和解禁份额的比值。比值最高的为中金普洛斯，其解禁份额是日均成交量的约120倍，最低的为中航首钢生物质，其解禁份额是日均成交量的约29倍。如果参考此前各只REITs的每日交易水平，若此次解禁份额全部减持，那么需要一个月至半年左右的时间，才能够全部完成交易。 资料来源：wind，华泰证券金融产品部， 数据截至6月14日 分资产类型来看，仓储物流类项目的解禁规模占总规模，占当前可流通规模，占日均成交量的比例最高；高速公路类项目的规模占比较小，但是成交量比例也较高，主要由于此类项目流动性相对较弱。从绝对水平来看，各类资产项目的解禁份额均需要较长时间消化。 资料来源：wind，华泰证券金融产品部， 数据截至6月14日 此次解禁的公募REITs的专业投资者涉及了基金，银行理财，券商自营，保险和企业/股权投资机构，不同的投资者减持意愿可能有所差别。其中保险和企业/股权投资机构的资金属性更偏向于长期，相对于其他类型资金更有可能持有较长期限。首批项目中，浙商沪杭甬的长端资金占比最高，为62%，其后依次为中金普洛斯、红土创新盐田港、平安广交投、华安张江光大园、富国首创水务、中航首钢生物质，博时招商蛇口和东吴苏州工业园。 资料来源：wind，华泰证券金融产品部， 数据截至6月14日 不过，无论长短端资金，产品收益如果已经达到了期望回报，都有可能止盈减持，因此，当前二级市场涨幅较大的产品被减持的可能性相对更大。此外，基于对未来收益的预期，当前估值水平（此处用估测的IRR衡量）较高的产品被减持的可能性也相对更高。截至6月14日收盘，首批9只公募REITs涨幅最高的为富国首创水务，涨幅达43.86%，其次为红土创新盐田港，涨幅为35.65%；之后依次为博时招商蛇口、中航首钢生物质、中金普洛斯、华安张江光大园、东吴苏州工业园，浙商沪杭甬和平安广交投，其中平安广交投已跌破发行价。当前测算IRR（结合2021年三四季度可供分配现金完成率做调整）从高到低依次为浙商沪杭甬、富国首创水务、中航首钢生物质、博时招商蛇口、中金普洛斯、华安张江光大园、红土创新盐田港，东吴苏州工业园和平安广交投。浙商沪杭甬去年下半年以来持续回调，较低的价格水平下，收益空间增厚，而即使平安广交投二级市场价格一路下行，潜在收益空间仍有限。 资料来源：wind，华泰证券金融产品部， 数据截至6月14日 警惕疫情扰动 近年疫情不断反复，公募REITs资产运营可能受到影响，不利于其基本面表现，投资者可能更倾向于持有受疫情扰动较小的项目，部分项目资金可能有所流出。我国公募REITs试点集中在基础设施领域，首批9只项目中有2只高速公路项目，2只仓储物流项目，3只产业园区项目，2只生态环保项目，此后上市的还有1只产业园项目，2只高速公路项目。其中高速公路，产业园区，仓储物流类型项目都可能受疫情影响。高速公路类项目主要收入来源为车辆通行费，在收费标准稳定的情况下，主要受通行量影响。疫情扰动下，居民出行和货物运输受限，会直接影响高速公路的收入端。产业园区类项目主要收入来源为租金，受单位租金价格和出租率影响。疫情扰动下，租户经营状况可能受到影响，进而影响到租金支付能力，续租情况。此外产业园区也会提供租金优惠，综合影响到整体收入水平。仓储物流类项目主要收入来源同样是物流公司或者经销方支付的租金，在2020年疫情中，线上经济大幅发展，仓储物流重要性凸显，但在更严格的疫情封控中，一方面物流受阻，另一方面业主经营状况恶化，都会影响到整体出租率和租金支付。目前上市的生态环保项目主营业务分别为垃圾处理和污水处理，这类项目收入主要由当地人口因素决定，受疫情扰动较小。 高速公路类项目有平安广交投和浙商沪杭甬。去年以来，广深地区疫情多发，平安广交投项目受到较大影响，同时叠加短途车流量占比增加，项目收入持续下滑，2021年年报报告实际收入也大幅低于预期。浙商沪杭甬亦受到疫情影响，去年四季度杭州疫情较为严重，项目收入环比下降13.48%，今年一季度有所恢复。 产业园区类项目有东吴苏州工业园，华安张江光大园和博时招商蛇口。其中，东吴苏州工业园，华安张江光大园分别位于苏州和上海，过去三个季度受疫情影响有限，租赁情况稳定。博时招商蛇口位于深圳，受疫情影响较大。2021年收入较预期值降低2.26%，2022年一季度较预期降低8%。2022年一季度平均出租率87.16%，较21年下降0.1个百分点，期末时点出租率84.46%，较21年末下降3.54个百分点。虽然华安张江光大园和东吴苏州工业园一季度经营情况稳定，但是今年二季度，上海疫情较为严重，大面积进入严格封控状态，可能对租户经营情况产生不利影响，进而影响续租和租金支付。 仓储物流类项目有中金普洛斯和红土盐田港，经营状况良好，暂未受到显著影响。 资料来源：wind，华泰证券金融产品部， 数据截至6月14日 资料来源：wind，华泰证券金融产品部， 数据截至6月14 近期市场表现 近期公募REITs整体横盘震荡，市场呈观望态度。此外，春节之后，公募REITs整体走势与股市相关性趋高，公募REITs指数和沪深300指数的相关系数达0.88，此前市场对公募REITs的独立风险偏好不再持续，今年来表现可能受股市情绪影响较大。 资料来源：wind，华泰证券金融产品部， 数据截至6月14日 6月随着市场逐渐回暖，多数公募REITs也获得正增长，其中红土创新盐田港涨幅最大，建信中关村次之。而位于江浙的浙商沪杭甬高速REIT跌幅最大，为-3.88%，位于广深地区的平安广交投跌幅次之，为-1.52%。 资料来源：wind，华泰证券金融产品部， 数据截至6月14日 已上市公募REITs解禁时间表 目前首批9只公募REITs部分限售份额解禁后，仍有战略投资份额处于锁定期中，锁定期主要为36个月和60个月，剩余锁定期为24个月和48个月。首批之后上市的3只公募REITs最早解禁时间为今年12月。 资料来源：wind，华泰证券金融产品部， 数据截至6月14日 下周首批公募REITs限售解禁，二级市场将迎来一场大考，不过若估值调整到位，也将给后续投资者提供一定机会。 作者： 崔京 S0570119090098 风险提示：部分资讯信息、数据资料来源于第三方，平台无法核实信息的真实性、准确性、完整性及原创性等。涨乐财富通公众号转载供投资者参考，不代表华泰证券任何观点，不构成任何投资建议，您自行承担因信赖或使用第三方信息而导致的任何损失。市场有风险，投资需谨慎！ ？星标涨乐财富通，优质内容不错过？ 涨乐财富通 关注不亏，福利无限！ 华泰证券旗下【涨乐财富通】唯一官方公众号。 1060篇原创内容 Official Account 点「 在看」涨工资，不信你试试！

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