广发地产 | 22年两集中一批次供地梳理:缩量控温高收益,少数龙头稳投资

（以下内容从广发证券《广发地产 | 22年两集中一批次供地梳理:缩量控温高收益,少数龙头稳投资》研报附件原文摘录）
　　22年一批次集中供地供应规模下降，推出土地质量提升，行业马太效应凸显，参拍房企仅集中在15家左右，行业竞争格局得到极大的优化。 摘 要 两集中规则调整：简化规则，利好房企。截至2022年5月27日，重点22城中已有19城完成了两集中一批次出让工作。在规则调整方面主要有2个趋势，一是减少资质要求，广州、南京、无锡减少了禁马甲的规定，二是简化了竞买规则，大部分城市只保留了限地价、控房价的要求，竞拍达到地价上限后，采用摇号或一次性报价方式确立竞得人，不再需要竞报其他要求。 两集中推出概况：供应规模大幅下降，推出土地质量提升。完成出让工作的19城总计推出土地459宗，推出建面4473万方，同比下降62.5%，仅占21年两集中推出的13%，在土拍市场热度下行的情况下，各地倾向减少推地保证去化和市场热度。22年一批次供应土地推出楼面价12214元/平方米，较21年三批次上升50%，在土地市场冷清的情况下，多个城市选择增加核心区地块的供应占比以此来保证出让。22年一批次19城核心区土地供给占比65.4%，较21年3批次提高接近10个百分点，较21年一批次提高约15个百分点。因此，推出楼面价的提升并不意味着土地出让底价抬升，而是土地出让质量的提高。 两集中成交概况：整体热度持平，城市间分化明显。19城22年一批次土地出让金总计4025亿元，较21年三批次下降33.0%，占21年全年的17.3%，实际溢价率来看，本批次19城整体为15.4%，较21年三批次下降0.9pct，其中土地配建规划带来的拍前溢价率为9.9%，竞拍溢价率为5.0%，较21年三批次分别下降3.5pct、上升2.5pct。分城市溢价率表现来看，深圳、厦门、杭州等城市热度较高，而合肥、济南等城市下降较快。 利润率分析：市场景气度下行，出让地块利润空间提升。22年两集中一批次延续了前批次的高利润率。整体来看，19城成交地块名义毛利率为31.6%，实际毛利率为24.2%，较21年全年上升4.2pct，较去年3批次土地出让基本持平。当前土拍市场冷清，拍卖溢价率较低，土地质量基本由推出底价毛利率决定，天津、济南、重庆等大部分城市纷纷选择了增加出让地块的利润空间，以保证两集中供地工作平稳完成。 企业拿地分析：央企积极稳定，龙头企业拿地提升。按房企性质来看，2022年两集中一批次出让地块中，央企、地方国企、民企出让金占比为23.9%、49.9%及26.3%，央国企拿地占比较21年三批次提升2.1pct，较21年一批次提升27.7pct，民企参与度进一步下降。 房企表现：强信用房企资源集中。我们统计了50家房企，与上一批次出让相似，大部分民企及违约企业暂停拿地，前15家房企拿地占50家房企的98%，均为强信用房企（7家央企、4家国企、3家民企）。按等权益计算，22年首批供地出让金排名前三分别为建发（318亿元）、绿城（245亿元）、中海（218亿元）。 风险提示 已出让地块房企新进合作或退出；未来基本面不及预期；供给侧改革下行业出清。 正 文 一、两集中供地规则综述：简化规则，利好房企 2021年2月，自然资源部发布住宅用地分类调控文件，要求重点城市实现宅地“两集中”，即集中发布出让公告、集中组织出让。“重点城市”共22个，包括一线城市4个，北京、上海、广州、深圳；2线城市17个，长春、重庆、沈阳、杭州、天津、厦门、福州、青岛、南京、济南、苏州、合肥、成都、武汉、长沙、宁波、郑州；三线城市1个，即无锡。 经过2021年两集中三批次土地出让的实验，各地基本已确定当地的两集中土地出让规则，本次22年一批次的出让与21年第三批次相比，变化不大。自年初开始，房地产行业景气度下行，土拍市场遇冷，于是各地对土拍政策进行了微调，总体来说，主要取消对利润率不利的竞配建政策，释放利润空间，提升房企参与度。 截至2022年5月27日，重点22城中已有19城完成了两集中一批次出让工作。这19城中，在规则调整方面主要有2个趋势，一是减少资质要求，广州、南京、无锡减少了禁马甲的规定，不再要求同一企业及其控股的各个公司不得参加同一宗地的竞买。 另一改变是简化了竞买规则。在21年一批次两集中土拍市场火爆后，21年二批次两集中土拍规则不断“加码”，除竞配建、竞自持等要求外，还引入了竞装配率、竞现房销售面积、竞首付比例等。而但随着下半年景气度下行，21年三批次规则有所简化，而22年一批次延续了规则简化趋势，大部分城市只保留了限地价、控房价的要求，竞拍达到地价上限后，采用摇号或一次性报价方式确立竞得人，不再需要竞报其他要求。 值得一提的是，采用一次性报价的三个城市——上海、苏州、杭州，所采用的规则各有不同。苏州自21年一批次时，就采用了一次性报价规则，并规定一次性报价阶段，报价最接近所有报价平均值的竞拍人为最终竞得人。 上海是自21年二批次开始引入一次性报价规则，若存在三个及以上有效报价，则采用接近平均价者得的原则确立竞得人。但在一次性报价阶段，若存在两个有效报价，则允许报价高者进行一次价格修正，如果修正价高于较低报价并且低于报价平均价，则修正价格为成交价，反之则较低报价为成交价。 杭州则是本次22年一批次才开始引入一次性报价规则，并首创采用次高报价确立竞得人的原则，即一次性报价环节中次高报价为成交价。 二、22年两集中一批次概况：土地质量提升，热度分化趋势减弱 2.1 总体推出情况：供地数量有所下降，推出土地质量提升 截至目前，已有19城完成22年两集中一批次供应任务。本批次两集中供地时间跨度较大，北京于2月16日便开展一批次供地工作，而郑州预计于6月22日完成一批次土地出让，时间跨度长达四个月。较长的土地出让周期为房企资金周转提供了便利。若多地在短时间内集中出让，房企必须对于参拍地块进行取舍，而若是长时间周期出让，房企不仅可以筹集更多资金，亦可以在并未竞得目标地块后，使用退回的保证金去参拍其余地块，一定程度上提高了在手现金的利用。 截至目前，完成出让工作的19城总计推出土地459宗，推出土面2096万方，同比21年一批次下降61.4%，推出建面4473万方，同比下降62.5%。按照占21年两集中推出比值来看，在土地市场热度下行的情况下，除合肥、杭州、成都、上海推地节奏相对稳定外，其余各城倾向于谨慎推地，19城总计推出建面仅占21年两集中推出的13%，推出地价则占20%，距离三分之一仍有不小差距。 21年三批次流拍率越高的城市，在本批次推出土地时越发谨慎，推出地价占21年全年比例越低，比如南京、广州21年第三批供地流拍率在20%以上，22年一批次整体供应地价量占21年的比例不超过15%，重庆在去年三批次流拍率46%后，今年一批次显著下降了出地规模，地价仅占去年全年的6%。 从价格来看，22年一批次供应土地推出楼面价12214元/平方米，较21年第三批次上升50%，涉宅用地推出楼面价12321元/平方米，较21年第三批次上升47%。地价上行主要为推出底价的上涨，且城市间有一定分化，南京、武汉推出楼面价分别为18338元/平方米、11588元/平方米，较一批次抬升114%、71%。而另一方面青岛、无锡、杭州的推出楼面价分别下跌23%、23%、20%。 在土地市场冷清的情况下，多个城市选择增加核心区地块的供应占比以此来保证出让，因此，推出楼面价的提升并不意味着土地出让底价抬升，而是土地出让质量的提高。 2.2 总体成交情况：整体热度持平，城市间分化明显 整体而言，19城22年一批次合计成交2353宗地，成交建面3282万方，较21年第三批次下降50.7%。除深圳、厦门22年一批次成交建面与21年一批次基本持平外，其余17城本次成交建面均与21年一批次有不小差距。 19城22年一批次土地出让金总计4025亿元，较21年三批次下降33.0%，流拍率23.1%，较21年三批次提升2.6pct。成交楼面价12263元/平，较21年三批次提升35.8%。 从流拍率来看，22年一批次延续了21年第三批的冷清态势，19城流拍率为23.1%，较21年第三批次流拍率上升2.6pct，虽有小幅下行，但与22年二批次32.3%的流拍率相比，仍处于触底反弹的缓慢修复期。结合土地推出的行为，以及不同城市的情况差异，22年1批次集中供地中地方政府为了提高土地出让的效率，在努力迎合市场的需求，或者调整市场出让策略，通过控制供地量、提高核心区域（位置较好的城区）的土地供应规模，来稳定整体去化率表现。 分城市来看，天津本次流拍率达到80.0%，济南、南京流拍率分别为40.0%、30.0%，位列前三。深圳、宁波、无锡三城推出地块全部成交。 除流拍率外，还可以通过土地溢价率来分析城市土拍热度。名义溢价率即土地成交价相对于起始价的溢价率，而由于许多城市引入了配建、政府回购、其他投资等要求，我们进一步考虑扣除配建、回购及其他投资等条件影响的溢价率，从而反应各城市的两集中土拍真实成交热度。 19城整体名义溢价率为5.0%，较21年三批次上升2.5pct。分城市来看，深圳、合肥土拍名义热度最高，名义溢价率达到15.0%、11.2%，较21年三批次分别提升10.3pct、6.6pct。而天津、济南名义热度最低，名义溢价率仅为0.5%、1.0%。天津、济南名义溢价率虽然排名倒数，但较21年三批次仍有一定程度的修复，分别提升0.5pct、0.8pct。 实际溢价率来看，本批次19城整体为15.4%，较21年三批次下降0.9pct，土地实际成交热度变动不大。分城市来看，深圳实际溢价率达到65.6%，与21年三批次基本持平，土拍真实热度较高，也是深圳一贯的土地出让特点（低底价、高配建）。福州、北京实际溢价率为28.2%、25.5%，位居涨幅前二，分别较21年三批次提升16.9pct、13.9pct。而合肥虽然实际溢价率为25.5%，但较21年三批次相比，却热度骤降，实际溢价率下跌39.6%。总体而言，本批次实际溢价率与21年三批次基本持平，但单城市间分化明显。 2.3 利润率概览：市场景气度下行，出让地块利润空间提升 在土拍市场仍未大规模回暖的情况下，22年两集中一批次延续了前批次的高利润率。整体来看，19城成交地块名义毛利率为31.6%，扣配建后的毛利率为24.2%。与21年第三批次相比，扣配建的总成本毛利率略有下行，但整体维持21年以来绝对高位，与21年一批次相比，毛利率上升了8.8pct。 需要注意的是，由于竞拍规则的调整，总成本毛利率与名义毛利率的差额（竞配建带来的利润率损失）在减小，从21年一批次影响15.9个点，到22年一批次影响幅度减小到8.8个百分点。面对行业格局的变化及财政压力，地方政府让利企业是事实。 从具体城市去看，华东市场依然竞争最为激烈，苏州、宁波、合肥、杭州、南京的实际毛利率不足20%，而天津、北京、厦门的实际毛利率超过了30%，市场仍在分化。从变化来看，天津、济南、重庆总成本毛利率上行幅度最大，分别上行9.9pct、7.2pct、6.5pct。深圳总成本毛利率大幅下行14.5pct至26.8%，福州、苏州降幅位列二三位，分别下滑4.7pct、4.4pct。 在土拍市场冷清的情况下，由于土地市场竞争并不激烈，所以各城市总成本毛利率主要由推出地块底价毛利率决定。如果出让地块底价利润空间大，拿地的总成本毛利率相应较高。天津、济南、重庆等冷门城市纷纷选择了增加出让地块的利润空间，以保证两集中供地工作平稳完成，但实际效果并不令人满意，在资金有限的情况下，房企优先选择低库存、强需求的高能级城市。 2.4 热度分化趋势：核心区非核心区分化幅度收窄，厦门热度上升 总体而言，22年一批次19城核心区名义溢价率为5.3%，较21年第三批次上升2.3pct，非核心区名义溢价率4.3%，较21年第三批次上升2.7pct。从实际溢价率来看，本批次19城核心区为15.7%，较21年第三批次下降2.1pct，非核心区为14.8%，较21年第三批次上升1.1pct。 一直以来，重点城市核心区地块由于未来确定性更高而热度持续走高，核心区与非核心区出现明显的热度分化趋势。本批次推出地块核心区与非核心区热度仍保持分化趋势。 单城市来看，如宁波、南京、成都等，22年一批次核心区与非核心区名义溢价率差值（核心区名义溢价率-非核心区名义溢价率）与21年三批次相比，波动幅度不大。北京21年三批次非核心区地块整体利润空间较高，总成本毛利率达到了39.9%，所以热度反超核心区地块，而22年一批次毛利率回落后，核心区地块溢价率再次超过非核心区。 而要研究城市间热度分化，我们采用流拍率、名义溢价率和城市供地量来判断城市间土地热度。土地流拍率从高到低进行排序，流拍率最高的城市热度为1，流派率次高的城市热度为2，以此类推。而溢价率最低的城市热度为1，溢价率次低的城市热度为2。随后将两种结果得出的热度相加再进行排序，即可得到城市间热度顺序。但推出土地数量会影响土地热度，因此我们根据推出建面占比得到供应量排名。热度排名与供应量排名综合考虑，以推断城市土地出让热度。 总体来说，本次两集中热点城市相比21年三批次变动不大，热度前三的城市仍然是深圳、宁波、杭州。重庆、厦门两城本次热度相较其他城市有显著提升，但重庆并非真实的土拍市场热度升温，而是供给原因。 假设22年土地市场未出现明显回温，全年两集中土地出让金预计为本次一批次出让金的三倍，我们可以估计各城市当年的财政压力。由图上可以看到，青岛、武汉、天津预计2022年两集中同比出让金降幅超过80%，当前财政压力最大（上海因疫情中止大部分地块的出让，因此当前数据难以衡量全年财政压力），预计未来有望出台利好政策，以推动土地市场的回升。 三、房企分析：龙头拿地意愿提升，关注强信用房企 3.1 分类房企拿地：民企拿地标准更为严苛，龙头企业拿地提升 按房企性质来看，2022年两集中一批次出让地块中，央企与地方国企仍为拿地主力，出让金占比进一步提升至73.7%，占比较21年一批次提升27.7pct，较21年第三批次提升2.1pct，民企占比仅为26.3%。在房企融资渠道收紧、市场不确定性增加的情况下，民企拿地意愿持续走低。 此外，上市相关公司出让金占比回升至55.0%（53.3%上市公司+1.8%上市公司关联公司），非上市企业拿地金额占比回落至45.0%。按20年房企销售规模划分，Top10、Top11-30、Top31-50、Top51-100房企拿地金额均有所提升，分别为17.4%、13.8%、10.0%、5.3%，其他房企占比下降23.5pct至55.4%。自年初以来，各地政策有所松动，行业信心缓慢恢复，头部房企更快恢复了投资与拿地能力，因此本批次的相对拿地意愿有所提升。行业马太效应有所加强。 3.2 房企表现：强信用房企资源集中 21年初，集中供地推迟土地出让，叠加一季度的高景气度，待二季度第一批次集中供地时，市场热度极高。一批次拿地较多的房企承担了较大的高地价压力，下半年市场趋冷，二三批次参与主体切换到相对理性的央国企，22年一批次参与主体与21年三批次变化不大。 考虑到房企有联合拿地的情况，且权益比例存在不确定性，我们按等权益考虑（如保利与万科联合拿地，按各50%计算），拿地出让金排名前三的公司分别为建发、绿城、中海，出让金都超过200亿元，招商、保利、滨江、华润、万科拿地金额超过100亿，以上8家房企排名靠前，拿地毛利率水平接近平均值（23%左右）。 我们统计了50家主流房企的拿地情况。与上一批次出让相似，大部分民企及违约企业暂停拿地，资源向头部集中，前15家房企拿地占50家房企的98%。其中，央企国企参与度较高，拿地前15房企中有7家央企（绿城、中海、保利、华润、招商、铁建、金茂），4家地方国企（建发、万科、越秀、华发），3家民企（滨江、龙湖、仁恒）。 从22年一批次拿地最多的15家房企来看，综合拿地规模和占比，两集中资源获取态度最积极的房企有3家，建发、滨江与绿城。建发拿地资源占21年全年的73%，首批获取318亿元的资源，滨江获取158亿元，占去年两集中的73%。绿城获取资源245亿元，占21年两集中资源的48%。 央国企内部投资节奏也有变化，保利、华润在21年二三批次获取了较多的资源，22年一批次资源获取规模环比21年三批次有所下降，去年第三批拿地较少的中海、万科、金地、越秀22年一批次拿地规模则有所提升。招商蛇口上海集中供地获取4宗118亿元，后来居上。 风险提示 1. 已完成供应地块可能存在房企后续合作加入或退出合作情况； 2. 未来基本面表现不及预期，包括行业政策面调控力度加大，三四线需求大幅下滑，库存累积快于预期等；居民端需求持续性不及预期；未来融资环境进一步收紧，对于渠道管控更加严格，信贷投放量减少； 3.土地市场配建要求提升，竞拍规则调整，土地市场利润空间下行；供给侧改革下行业出清，对于市场情绪产生扰动。 报告信息 本摘要选自报告：《22年两集中一批次供地梳理：缩量控温高收益，少数龙头稳投资》2022-06-09 报告作者： 郭镇 S0260514080003 乐加栋 S0260513090001 邢莘 S0260520070009 法律声明： 本微信号推送内容仅供广发证券股份有限公司（下称“广发证券”）客户参考，相关客户须经过广发证券投资者适当性评估程序。其他的任何读者在订阅本微信号前，请自行评估接收相关推送内容的适当性，若使用本微信号推送内容，须寻求专业投资顾问的解读及指导，广发证券不会因订阅本微信号的行为或者收到、阅读本微信号推送内容而视相关人员为客户。 完整的投资观点应以广发证券研究所发布的完整报告为准。完整报告所载资料的来源及观点的出处皆被广发证券认为可靠，但广发证券不对其准确性或完整性做出任何保证，报告内容亦仅供参考。 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