计划单列市经济比较与城投梳理——2022年城投全景系列报告之一【华创固收 | 周冠南团队】

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产业结构方面，深圳市以第三产业为主，上市公司中金融、地产占比较高，产业结构体现为“三个为主”：经济增量以新兴产业为主，工业以先进制造业为主，第三产业以现代服务业为主，作为华南地区的金融中心具有特殊地位。宁波市产业多元发展，以民营轻工业、临海重化工、港口贸易为代表，上市公司行业分布银行、交运、汽车、地产占比较高。厦门市产业结构较轻，支柱行业是电子及机械，上市公司中，交通运输类及商业贸易类公司净资产较高。青岛市产业结构均衡，制造业发达，上市公司在银行业、化工、交运、食品饮料等多行业均匀分布。大连市产业结构较重，支柱产业是石油化工和装备制造，上市公司行业分布集中于公用事业、交通运输、汽车、医药生物等领域。 五市土地及房地产市场有产业及人口支撑，韧性较强，整体景气度排序分别为深圳、厦门、宁波、青岛、大连。从楼市来看，2021年底至今，受房地产市场整体不景气影响，虽然五市商品房及二手房成交量有明显下降，二手房价格都比较坚挺，3月以来有明显的回升，随着5月一系列限售、降低房贷利率的救市措施落地，成交量及价格有进一步的保障。土地市场恢复较楼市有所滞后，2022年集中供地成交楼面价均出现较大幅度下降，厦门以两次土拍成交金额共352.35亿元居首，深圳首批供地竞争较激烈，8宗土地以最高限价成交，宁波较为依赖城投公司兜底，青岛、大连恢复较慢，青岛成交总额不足2021年的5%，大连1-4月多宗地块流拍。 城投公司及债务余额方面，深圳城投公司数量较少，收益率最低，宁波与青岛城投平台数量及城投债存量较多且收益率相对较高，厦门城投债存量虽少但收益率较高，大连城投债存量最少收益率最高。 风险提示：政策变动风险，土地成交不及预期风险 目录 正文 一、计划单列市情况汇总比较 综合各计划单列市经济情况来看，深圳市处于绝对领先地位，宁波和青岛位于第二梯队，厦门体量偏小但增速最高且人口净流入最多，大连目前GDP增速偏低且人口流入少，相对更为靠后。考虑到当前存量城投债性价比，目前青岛、宁波、厦门存量城投债均较多且具备一定收益率挖掘性价比，深圳存量债金额少于上述三城且收益率偏低，适合低风险偏好投资者。大连存量城投债偏少，配置机会不大。 深圳市GDP总量处于绝对领先地位，人均GDP最高，常住人口最多，老龄化人口比率最低。深圳支柱产业为金融业及房地产，中国平安、万科、华侨城等公司实力雄厚。6家城投平台合计有1401.5亿元城投债，其中五家主体评级为AAA，整体信用级别最高。 宁波市GDP体量及人均GDP排名第二，城镇和农村常住居民人均可支配收入最高。常住人口及近三年人口净流入较少，但老龄化人口比率较高。产业分布相对均衡，上市公司行业分布银行、交运、汽车、地产占比较高，宁波舟山港吞吐量全球第一。60家城投平台合计有2060.75亿元城投债，一年期平均估值收益率值相对较高。 青岛市GDP体量及人均GDP排名第三，城镇和农村常住居民人均可支配收入相对较低。常住人口较多但近三年人口净流入较少，且老龄化人口比率较高。青岛产业链以海尔为核心，兼有银行业、化工、交运、食品饮料，产业结构相对均衡。海尔、海信、澳柯玛等电器公司排名较前。47家城投平台合计有3324.16亿元城投债，一年期平均估值收益率值较高。 厦门市GDP总量较小但增速最高，人均GDP及居民可支配收入处于居中位置。常住人口最少但近三年人口净流入最多，老龄化人口比率较低。厦门主导产业制造业相对突出优势不够明显，产业结构稳定性一般，上市公司中主营交通运输类的占比最高，其次是商业贸易类。10家城投平台合计有599.22亿元城投债。 大连市GDP体量仅高于厦门，人均GDP及居民人均可支配收入最低，GDP增速较低。常住人口及近三年人口净流入较小，且老龄化人口比率最高。大连上市公司行业分布集中于公用事业、交通运输、汽车、医药生物等领域。6家城投平台合计有79.4亿元城投债，一年期平均估值收益率最高。 二、计划单列市简述 （一）计划单列市制度的历史沿革与基本情况 “计划单列市”全称为“国家社会与经济发展计划单列市”，是计划经济体制下的一种制度安排。最早一批计划单列市设置于20世纪50年代，我国一共调整过4次计划单列市，1954-1958年对沈阳、武汉、广州、重庆、西安等实行国家计划单列体制；第二次调整出现于20世纪60年代，将哈尔滨列为计划单列市；20世纪80年代设立重庆、深圳等在内的第三批计划单列市，1993年的第四次计划单列市调整中，中央取消了省会城市的计划单列，1997年，重庆改为直辖市，保留了大连、青岛、宁波、厦门、深圳等5个计划单列市。 城市计划单列是在保持行政隶属关系相对稳定的情况下，通过完善经济计划、财政管理等制度妥善处理中央与地方关系所进行的探索。设立计划单列市是要解决条块分割、城乡分割的问题，逐步探索出一条以大城市为依托的经济区，政治与经济适当分开来发展经济的道路，是城市经济体制的一项重大改革。目前来看，被列为计划单列的城市，在促进城市经济体制改革，增强城市综合服务功能，促进城市开放，提升城市经济能力等方面，取得了明显的成效。计划单列市在我国国民经济中占据重要地位：五个计划单列市的工业总产值规模占据全国工业总产值总规模的五分之一，全国500家特大型企业中，有五分之一的企业位于这五个计划单列市中。 （二）计划单列市的行政级别、财政比较 计划单列市属于副省级、财税平行于省级，但在行政上大部分还是接受省管辖，享受省一级经济权限。现有的国家计划单列市，是在行政建制不变的情况下，省辖市在国家计划中选取经济地位比较重要的城市，由国家直接下达计划，并赋予这些城市相当于省一级的经济管理权限。计划单列制极大地促进了这些城市的发展，把一些自主权下放给了地方政府，给了城市和企业更大的发展空间，有利于调动地方政府的积极性。 计划单列市的特殊之处主要体现在以下几个方面：在官员任命上，出任这一行政区党委、人大、政府和政协的官员由所在省提出建议、中央任命，级别为副省级。在经济权限上，五个国家计划单列市均享省一级的经济权限，虽然国家计划单列市属于副省级城市，但其经济政治地位相较其他10个副省级城市更高。在财政上实行“单列不脱钩”，按照现行分税制财政管理制度，下级财政上解财政资金，上级财政为下级提供转移支付及税收返还。与一般地级市不同，计划单列市的财政主要直接上解给中央，中央对其的转移支付也单列下达，但计划单列市也不与所在省财政完全脱钩，仍需向所在省份上缴一定的财政收入。 因计划单列市财政收入上解省级财政比例较低，上级下解以中央转移支付收入为主，整体财政自主权更大。在上解省级财政方面，具体来看，2019年深圳对广东省级财政上解141亿元，涉及对省定额上解、国土出让收益计提教育资金上解、地方教育附加上解等科目；宁波从2005年起向浙江省级财政上解，以3亿元为基数，每年环比递增5%；厦门自1994年起，以5.4亿元为基数、以每年9%的增速向福建省上缴财政收入；青岛自2019年起，上解山东省财政资金以30亿元为基数，每年按照青岛市当年财政收入递增上解；大连市专项上解省级财政以2亿元为基数，从2003年起按照全省一般预算收入实际增幅环比递增。对省级财政上解数额及比例较低意味着市级税收收入留用比例较大，计划单列市一般公共预算收入中税收收入占税收总额比重均在30%以上，与广州不足10%对比明显更高，相应地拥有更大的财政自主权。 计划单列市未来行政安排具有不确定性，未来的变化关系到各市能获得的中央及省内资源。计划单列市在我国行政区划中没有独立的地位，它本身具有试验的性质，其数目在今后一定时期内可能会有增加或者减少的变化，其最终的发展方向目前还有不确定性。根据计划单列市名单变迁历史来看，有三种可能：一是倒退回去只保留副省级城市头衔；二是改变行政隶属关系，变成直辖市；三是根据各市的发展，部分倒退回去，部分变成直辖市。 （三）各计划单列市定位及发展沿革 1、深圳：改革开放的窗口 深圳，简称“深”，别称鹏城，地处中国华南地区，是粤港澳大湾区四大中心城市之一、国家物流枢纽、国际性综合交通枢纽、国际科技产业创新中心、中国三大全国性金融中心之一，并全力建设中国特色社会主义先行示范区、综合性国家科学中心。深圳市拥有水陆空铁口岸，是我国大陆拥有口岸数量最多、出入境人员最多的口岸城市。深圳是我国改革开放以来建立的第一个经济特区，是我国改革开放的窗口。 深圳市于1979年1月设立，11月广东省将深圳市改为地区一级的直辖市；1980年8月深圳被批准设置经济特区；1988年10月3日国务院发布的《国务院关于深圳市在国家计划中实行单列的批复》中指出：深圳市是我国的经济特区，在实行对外开放、发展外向型经济中占有重要地位。为了进一步促进深圳特区经济开放, 加快实施沿海经济发展战略，同意深圳市在国家计划中实行单列, 并赋予其相当于省一级的经济管理权限。1989年12月深圳证交所成立；2015年中国（广东）自由贸易试验区前海蛇口片区正式挂牌启动。2019年中共中央、国务院明确支持深圳建立中国特色社会主义先行示范区。 2、宁波：“海上丝绸之路”的东方始发港 宁波，简称“甬”，是浙江省下辖的副省级市、计划单列市，国务院批复确定的中国东南沿海重要的港口城市、长江三角洲南翼经济中心。宁波地处中国华东地区、东南沿海，属于典型的海港城市，是我国大运河的南端出海口、也是“海上丝绸之路”的东方始发港。 宁波是国家历史文化名城，1984年被列为14个沿海开放城市之一；1987年2月24日，国务院发布《国务院关于宁波市实行计划单列的批复》，指出宁波市是我国对外开放的重要沿海港口城市，在国民经济中的地位正在逐步提高。为了加快对外开放和经济建设的步伐，充分发挥沿海开放港口城市的作用，决定对宁波市在国家计划中实行单列，赋予其相当于省一级的经济管理权限。1994年宁波被确定为副省级市。 3、厦门：东南沿海对外贸易的重要口岸 厦门，别称鹭岛，简称“鹭”，位于福建省南端。厦门是福建省下辖的副省级城市、计划单列市，是我国最早实行对外开放政策的四个经济特区之一。作为两岸区域性金融服务中心、东南国际航运中心、大陆对台贸易中心、两岸新兴产业和现代服务业合作示范区，厦门享有省级经济管理权限并拥有地方立法权。厦门港有史以来就是中国东南沿海对外贸易的重要口岸，已跻身国内大型一类港、世界集装箱大港17强之列。 1949年10月厦门市人民政府成立；1989年10月国务院批准设立厦门经济特区；1988年4月18日，国务院发布的《国务院关于厦门市实行计划单列的批复》中指出：厦门市是我国重要的沿海城市，在实行对外开放、发展外向型经济中占有重要地位。为了进一步促进厦门特区经济发展，加快实现沿海经济发展战略，批准厦门市在国家计划中实行单列，赋予其相当于省一级的经济管理权限。1994年2月，国务院批准厦门市行政级别升格为副省级。 4、青岛：山东省的经济龙头 青岛，简称“青”，别称胶，是山东省经济中心、国家重要的现代海洋产业发展先行区、东北亚国际航运枢纽、沿海重要中心城市和滨海度假旅游城市。青岛是山东省的经济龙头，在全国经济发展中具有十分重要的地位。青岛是沿黄流域和环太平洋西岸重要的国际贸易口岸和海上运输枢纽，与全世界130多个国家和地区的450多个港口有经济贸易往来，港口吞吐量已跻身全球前十位。 1981年青岛在胶东设立；1949年青岛解放并成为山东省直辖市；1984年3月青岛被列为中国首批沿海开放城市；1986年10月15日，国务院发布的《国务院关于对青岛市实行计划单列的批复》指出：青岛市在国民经济中占有重要地位。为了加快青岛市对外开放的步伐，进一步探索沿海开放港口城市经济体制改革的道路，充分发挥中心城市的作用，决定对青岛市在国家计划中实行单列，赋予其相当于省一级的经济管理权限。1994年2月青岛被列为全国副省级城市。 5、大连：辽宁沿海经济带中心城市 大连，别称滨城，位于辽东半岛南端，是国务院批复确定的中国北方沿海重要的中心城市、港口及风景旅游城市，辽宁沿海经济带中心城市。大连是中国15个副省级城市之一，中国14个沿海开放城市之一。 1954年大连市前身旅大市成为辽宁省直辖市，1981年2月正式更名为大连市；1984年7月国家发展计划委员会发布的《国家计委关于重庆市、武汉市、沈阳市、大连市计划单列的通知》中指出，为了进一步开发和建设大连市，充分发挥其口岸城市的作用，批准大连市计划单列，赋予大连市相当省一级经济管理权限。文件要求大连市向国家计委和国务院报送建议数和计划草案；同省、自治区、直辖市一同参加计划会议；向国家计委报送各项计划基数。1994年5月大连市由地级市升为副省级市。 三、计划单列市经济比较 （一）经济总量与人口结构 深圳经济总量遥遥领先、宁波和青岛处于第二梯队，厦门和大连体量较小。2019年至今厦门GDP增速最高，深圳GDP增速近三年下降幅度较大，2021年在五市中GDP增速最低。大连GDP体量及增速整体位于五市之末，由于2020年的低基数，2021年GDP增速超过深圳，宁波和青岛GDP总量和增速居中。 五大计划单列市近三年常住人口均为净流入，流入较多的深圳和厦门人口结构年轻化特征明显，流入较少的青岛、大连和宁波老龄人口比例较高。相对而言，深圳常住人口最多，厦门常住人口基数最小，但近三年人口净流入最多，两市老龄化人口比率较低，人口红利明显。青岛、大连和宁波老龄化人口比率相对高，近三年人口净流入在50万左右，在计划单列市中人口吸引力较差，但与省内其他地市相比有较大优势。人均GDP与各省GDP总量排序基本相符。 宁波常住居民人均可支配收入最高，厦门人均可支配收入增速最快，大连人均可支配收入最低。五市之中，宁波无论是城镇还是农村居民人均可支配收入均排名第一。大连城镇常住居民人均可支配收入最少，增速也最低；农村常住居民人均可支配收入最少，增速也较低。 （二）经济结构及财政情况 青岛、厦门GDP主要靠投资拉动，深圳、大连GDP中消费占比较高，宁波净出口稳定且在五城中对GDP的贡献度最高。从各指标在在三项指标总额中占比来看，青岛、厦门、宁波固定资产投资所占比重较高，特别是青岛固定资产投资占比超过60%；深圳、大连社会消费品零售总额所占比重最高，其中大连社零占比高于60%；在净出口方面，宁波依靠宁波港净出口对GDP贡献度在五城之中最高。 深圳总财力高居五市第一，大连总财力居于末位。除厦门财政收入中政府性基金占比较高外，其他城市一般公共预算收入占比较高。从财政收入的结构来看，深圳一般公共预算收入贡献度约为57%，政府性基金收入和转移性收入占比相对较低。近三年宁波一般公共预算收入对财政收入的贡献度持续上升，政府性基金收入占比有所下降。近三年青岛财政收入结构相对稳定，一般公共预算收入贡献较大。大连一般公共预算收入占比明显上升，2021年转移性收入占比有所下降。厦门总财力增速最高，主要是政府性基金收入连续大幅增长所致。 地区间负债不均衡，青岛市经济发展对政府举债依赖程度较高，经济最发达的深圳负债率和债务率最低。2020年新冠疫情冲击下，政府信用放宽，特别是城投债在低利率环境和基建加码的带动下发行量显著提升，加之GDP增速下降，五市负债率均有所上升，其中青岛市负债率增幅最大，虽2021年有所下降，但在五市之中仍居于首位。大连、厦门财政收入较低，导致其政府债务率相对较高。深圳经济发达，社会资本活跃，高财政收入和高GDP的情况下可以保持政府低债务率和低负债率，偿债压力也最小，且2021年深圳市在五市之中是唯一一个债务率低于100%的城市。 （三）产业基础：上市公司情况分析 大连第一产业占比相对其他城市最高，宁波第二产业占比相对其他城市最高，深圳第三产业占比相对其他城市最高。深圳市第三产业占比高于其他城市，上市公司行业分布主要集中于金融、地产。宁波市第二产业占GDP比重高于其他城市，同时依靠其港口优势提升GDP总量。青岛市第三产业占比最高，其支柱产业有白色家电和汽车配件。大连市近年来经济发展速度较缓，第一产业占比相对其他四市最大，第二产业占GDP比重逐年提升，装备制造和石油化工是大连两大支柱产业。厦门市GDP主要靠第二三产业拉动，主导产业制造业相对突出优势不够明显，产业结构稳定性一般。 1、深圳：第三产业为主，上市公司中金融、地产占比较高 深圳市的产业结构体现为“三个为主”：经济增量以新兴产业为主，新兴产业对GDP增长贡献率达40.9%；工业以先进制造业为主，先进制造业占工业比重超过70%；第三产业以现代服务业为主，2020年服务业增加值占GDP比重达62.1%。 深圳上市公司行业分布主要集中于金融、地产，作为华南地区的金融中心具有特殊地位。从净资产口径判断，深圳市上市公司主要分布于金融行业和地产行业，金融业占比接近50%，房地产行业公司占比18%。金融业中，中国平安是深圳第一大企业，在保险行业的市场规模仅次于中国人寿。房地产企业中，万科在房地产开发企业中综合实力排名第一，华侨城集团如今已经跻身全球主题公园集团三强，稳居亚洲第一。此外，深圳高新技术行业企业规模庞大，比较典型的有腾讯、华为等，整体经济活力较强。 2、宁波：产业多元发展，银行、交运、汽车、地产占比较高 产业形态以民营轻工业、临海重化工、港口贸易为代表。宁波是我国先进制造业基地，在发展中逐步形成了以石油化工、汽车及零部件、电工电器、纺织服装等为支柱的产业集群。宁波市制造业以中小企业为主体，民营经济为特色，前十大上市公司中民营企业有6家。 宁波上市公司行业中银行、交运、汽车、地产占比较高。以净资产口径划分，宁波银行类上市公司占比29%，其次是交通运输类占比12%。银行业以宁波银行为代表，作为宁波最大的上市公司，占据前十大企业营收总和的23%。交运主要是依托宁波舟山港，作为全球第一大货物吞吐港口，是我国40%的油品储运基地、全国30%的铁矿石储运基地、全国20%的煤炭储运基地、沿海最大的液体化工储运基地。汽车行业均胜电子、宁波华翔、拓普集团均处于汽车产业链上游，分别在细分的安全气囊行业、汽车内外饰行业、减震降噪系统行业居于龙头地位。 3、厦门：上市公司中交通运输、商业贸易类占比较高 厦门轻工业相对发达，支柱行业是电子及机械。受环境保护政策等限制，厦门重工业基本绝迹，轻工业相对发达。工业中两大支柱行业是电子及机械，2021年工业总产值同比增长14.7%，占规模以上工业总产值的比重为67.4%。 厦门上市公司中，交通运输类的占比最高，其次是商业贸易类。厦门前三大上市公司营收破四千亿，与其他公司形成断层优势，前三家公司均属交通运输业。厦门轻工业支柱产业电子信息服务行业在前十大中主要是亿联网络与盈趣科技，营收及净资产相对较小。 4、青岛：产业结构较为均衡，制造业发达 智能家电和汽车配件是青岛的支柱产业。其中以海尔和海信为代表的家电产业是青岛市的战略型产业，青岛是国内重要的家电产品研发和制造基地；橡胶原材料及产品吞吐量占全国60%以上。通过招商引资聚拢国内整车厂商，同时加注于新能源汽车产业，目前青岛已经基本形成了完整的汽车工业体系。 上市公司分布行业兼有银行业、化工、交运、食品饮料等，产业结构相对均衡。以净资产口径划分，青岛上市公司中家用电器行业比重最大。海尔连续12年蝉联全球家电第一品牌，海信电视出货量份额居全球市场第三位，澳柯玛冷柜保持全国同类产品销量第一。 5、大连：产业结构较重，上市公司中公用事业、交通运输行业占比较高 石油化工和装备制造是大连市的支柱产业。大连具有发展石化产业的区位优势，大连石化产业历史悠久，拥有十分便捷发达的海陆空三位一体的物流体系。汽车制造业和铁路、船舶等运输设备制造业是大连装备制造业的两大支柱产业，两大产业合计占装备制造业60%的比重。 大连上市公司行业分布集中于公用事业、交通运输、汽车、医药生物等领域。大连公用事业企业体量较大，汽车经销业相对发达，广汇汽车是全国最大的乘用车经销与综合服务集团。交通运输业中辽港股份业务涵盖国内、国际货物运输、装卸、仓储等，是我国北方地区规模最大的港口行业上市公司之一；圆通速递以快递服务为核心，并提供仓配物流服务，快递业务量跻身行业前三；铁龙物流是目前铁道部下属唯一特种集装箱经营公司，在铁路物流中具有垄断地位。 （四）土地及房地产市场发展情况 1、深圳：需求端支撑力强，商品房和二手房成交量逐步回升 供不应求导致深圳市房价持续上涨，近两年严格政策限制及供应增加导致房市在2020年达到顶峰后持续低迷。2010年之后深圳用于住宅建设的土地出让面积出现断崖式下滑，新房供应少，深圳人口流入量较大，形成严重的供求失衡，导致深圳房价暴涨。2020年7月深圳住建局等部门联合提出8项调控政策抑制房地产市场过热现象。政策发布后二手房市场成交量在7月达到顶峰，之后有明显下降趋势；但新房成交量仍居高不下，新房成交均价也逐步攀升，新房房价和成交量在2021年1月达到顶峰。2021年深圳市加大住宅用地成交面积及新房供应，2月推出的二手房成交参考价使得深圳二手房月度成交量出现持续下滑，新房价格优势及二手房市场遇冷带来了下半年新房成交量的小幅提升。2022年深圳市推出宽松政策稳定市场，2月深圳首套房贷利率由4.95%下调至4.9%，5月进一步下调至4.75%；二套房贷利率由5.25%下调为5.2%，5月进一步下调为5.05%。5月住建局将灵活就业人员等缴存主体纳入，扩宽了公积金缴存主体覆盖范围。 以2013年为分水岭，2013年后土地楼面均价暴涨，2021年底出现转折点，楼面均价降至十年前水平。2012年底深圳房地产市场开始扭转连续几年低迷态势，开发商对市场预期普遍积极，不少开发商积极出手抢夺有限的土地资源，需求上升也导致地价上升。2013年深圳市规划国土委公布新的基准地价，相对之前要求提高幅度较大。政府公告抬高土地挂牌起始价再次带动土地价格及楼面均价上涨。高房价一直延续至2021年上半年，2021年深圳市在三次土拍中不断下调地价及楼面价，同时在居住用地方面供应量加大到363.3公顷，较2020年有大幅提高。2021年深圳市政府压低土拍价格及增大土地供应量，使得土地成交量有所上升，土地楼面均价也逐渐下降。2022年4月29日，深圳2022年首轮集中供地8宗宅地以总价193亿全部成功出让，1-4月土地成交总价为2021全年的20.54%。 2016年以来深圳楼市政策逐步收紧，2021年末政策逐渐松动，土地及房屋供应量提升。深圳是近年来全国房地产调控最严厉的城市，2016年首次提出房住不炒，非深户社保年限1改3，再改5；有房贷首付5成。2017年颁布预现售价格限定政策。2018年7月31日宣布新房、二手房限售3年，商务公寓限售5年，限制离婚买房等一系列政策。2021年二手房参考价政策直接让深圳楼市进入“冰冻期”，房地产和楼市依旧延续相对低迷的格局，市场压力较大。今年以来国家释放出房地产政策放松的积极信号，虽然深圳二手房参考价等重大政策尚未出现调整，但部分可以活跃的楼市政策已经出现松动。例如5月部分银行首套房贷利率从4.9%降至4.75%，二套房贷利率从5.2%降至5.05%。 2、宁波：2022年土拍回稳、信贷放松等利好，3月以来房地产市场整体有所回暖 2016年房地产市场回温，2018年起政策收紧导致房市有降温迹象，2022年宽松政策带来新房销售面积增加。经历2014-1015年低谷后，2016年宁波楼市逐渐回温，2018年落户门槛降低及学区房需求剧增带来上半年楼市加速升温。但宁波市奉化区、杭州湾新区实施两年限售等政策使宁波楼市降温迹象显现，2019年土地双限政策促使楼市再度维稳降温。2020年伴随多项政策效应的逐步显现，房地产市场降温迹象愈发明显，住宅成交量下行，成交均价稳中微降。2021年调控进一步升级，一年中宁波连续出台包含扩大限购区域在内的多项房地产调控新政，宁波房地产市场逐步降温，二手房市场热度显著下降。2022年1-3月，随着土拍回稳、信贷放松等利好，宁波房地产市场整体有所回暖，住宅销售价格环比由降转升。5月底提高住房公积金最高贷款额度；限购区政策松绑，二孩三孩家庭限购区可再买一套商品房。 经历2014-2015年两年低谷后，土拍市场2016年起重新步入上行周期，于2019年达到高潮后有所回落。2010-2013年土地成交量一直维持在高位，2014-2015年房企拿地热情不高，整体成交量维持在地位。2016年开始，土拍市场重新步入上行周期，成交量开始逐年攀升。2019年初宁波房企资金较为充裕，且部分房企补仓需求迫切，全市土拍不断升温，12月起对土拍方式转为“限房价竞地价”模式，土地成交量有所下降。由于疫情及2019年第四季度土地缩量，2020年土拍市场高温不退，限房价、竞地价政策也难以抑制楼面价格创新高，2021年后半年以来有较大幅度的回落。2022年宁波市区计划供应690.64万平住宅用地，当前已完成计划的37%，首批33宗地块以265.2亿元总价全部成交，城投兜底拿地21宗，占75%。 为抑制楼市过热，2018年下半年开始出台调控政策，2022年政策逐渐放松。2018年5月宁波奉化区政府要求新购住房取得不动产权属证书2年后方可转让，由此开始了一系列市场调控政策。2019年下半年宁波市政府监管进一步升级，对开发商与二手房交易的资金保障水平提出更高要求；2019年12月起对土拍方式转为“限房价竞地价”模式，促使楼市再度降温。2020年政策继续加码，7月连续出台多项房地产调控新政，包括限购范围扩大、契税优惠减少等。2021年上半年出台多项政策管控房地产市场，其中主要包括4月扩大限购区域、严审购房首付资金来源等。2022年为促进市场回暖，工农中建四大行确定于2月28日起统一下调房贷利率“加点”水平，首套房、二套房最新年利率分别降至5.35%和5.6%。5月持续进行限购松绑，包括提高公积金贷款额度、二孩三孩家庭限购区可再买一套商品房等政策。 3、厦门：政策进一步放松，通过加强预期更好满足购房者合理需求 2016年下半年厦门房地产政策趋严，限购升级降低房屋成交量。2020年迎来反弹，2021年第四季度开始销售量明显下降，今年3月成交量开始回升。2020年厦门一手住宅成交面积约234.6万平方米，同比增长63%，创下2017年以来新高。二手房销售量相对2019年下跌3.38%，但相较2017年和2018年仍有较大涨幅。市场热度持续至2021年前三季度，2021年9月厦门市住房保障局发布了新一轮调控政策，包括厦门岛内新房5年内限售、适时调整首付比例及利率等通知使得厦门楼市再次降温，新建房及二手房销售量大幅下降。2022年厦门首场集中供地落地、供应速度也有所提高，3月开始成交量连续两月上升。5月24日住建局确认放松限购政策，二孩以上本地户籍家庭可购买180平方米以下第三套住宅。 土地供求基本平衡，2022年土地供应增加，楼面均价小幅下降。2013年以来厦门市土地供应量与成交量基本保持平衡，也使得厦门市土地楼面均价没有大幅波动。2016年厦门市减少了土地总供应量，提高竞地门槛，并采用“限地价、竞配建”方式拍卖出让，集美、翔安等地相继拍出极高价格的土地导致2016年成交土地楼面价大幅上涨。后续加强了房地产金融监管力度，采取措施稳定土地市场，有效抑制了土地成交楼面地价过高上涨。2020年加大土地供应，成交量也有所上升。2021年厦门市经营性用地出让面积下降50%，成交总价同比上升29%。2022年厦门两次集中供地以352.35亿元出让18宗地块，无流拍但均价同比有所下降。 2016-2021年政策调控趋严，2022年政策放松，通过加强预期引导支持商品房市场更好满足购房者合理住房需求。2016年8月厦门市国土资源局发布限购政策，限制三类居民购房。2017年厦门限购令升级，扩大限购人群、执行“认房又认贷”的差别化住房信贷政策。2019年购房条件更加严格，要求厦门户籍居民，成年单身家庭限购一套；两人以上家庭限购两套。非厦门户籍居民限购一套，且需提供买房之日起四年内，连续36个月的纳税或社保证明。2022年以来整个楼市政策发生明显改变，3月厦门住房保障和房屋管理局下发通知，放松购房摇号，表达出明显的政策放松意图。5月24日住建局确认调整限购政策，二孩以上本地户籍家庭可购买第三套房，外地人只需提供半年以上工作证明等资料就可在岛外购房，此前是3年内。 4、青岛：土地成交、购房政策趋松 2016年商品房及二手房成交量迎来小高潮，2019年至今房屋成交量较稳定，2022年成交量有回升迹象。在一系列利好政策的影响促进下，2016年青岛房地产市场稳中向好，楼市去库存化效果明显。2017年出台限购政策，2018年政策加码，对新房和二手房同时限购，对七区三市全面限售，限售方面在取得不动产权证之后满5年才可以出售。严格的限售条件导致青岛楼市进一步降温，2021年6月开始商品房、二手房成交量和二手房价更是一路下滑。为拯救楼市，青岛市出现部分宽松政策。2022年3月初即墨官方宣布限售“5改2”，3月商品住宅销售量及销售面积有小幅上升，二手房成交量也有所回升。5月青岛多家银行宣布最新房贷利率调整为首套执行4.25%，5月23日住房公积金管理中心颁布放宽公积金申请门槛，延长贷款年限等政策。 2017年前土地供应较多，成交土地楼面均价上涨幅度较小。2017年发布土地限购政策，楼面价大幅上涨，后续土地供应量上升，但楼面价居高不下。2017年7月土拍市场首次提出“限地价竞自持面积”，9月首次提出“竞自持租赁住房面积”。2017年青岛市供地面积同比下降20.9%，主城区土地资源稀缺，市场需求外溢，整体土地市场处于高热状态，成交土地楼面价大幅上涨。2022年第一次土拍以29.5亿成交15宗地块，数量相较2021年有明显减少，12宗底价成交，最高溢价率13%，成交总额不足2021年的5%，拿地房企以央企、国企、地方平台公司为主。 2017年3月开始实施限购政策，2018年政策加码，2021年下半年楼市成交量下滑，2022年3月初青岛即墨官方宣布限售“5改2”，购房政策趋松。2016年青岛市楼市迎来小高潮后，为抑制楼市过热现象，2017年3月青岛实施限购政策，对非本市户籍居民实施限购，并提高公积金贷款首付比例。2018年4月，青岛市国土资源局和房屋管理局宣布扩大限购范围、延长限购期限。青岛限购政策导致青岛市楼市低迷，成交量下降。2022年3月初，即墨取消5年限售政策，房产证满2年即可交易，目前已经开始实行。5月青岛多家银行宣布最新房贷利率调整为首套执行4.25%，达到近七年来最低点。同时颁布放宽公积金申请门槛，延长贷款年限等政策。 5、大连：楼市政策放松，全面放宽落户，稳定房地产市场预期 2016年起楼市逐渐回暖，2021年受限购政策影响，商品房成交量下滑。2014年9月开始，政策开始转向相对宽松，从而也推动了大连房地产市场从低迷走向辉煌。得益于婚房、二胎房以及学区房等刚性需求的释放，大连房地产市场2016年企稳回升，稳中向好，商品房销售市场回暖，房地产去库存效果明显。2021年受去杠杆、信贷紧缩、融资渠道受阻，销售低迷等影响，房企普遍面临较大资金压力。受信贷紧缩及大连扩大限售区域、延长限售时间的影响，2021年8月起商品住宅成交面积同比下滑。2022年2-3月，大连市住宅商品房成交量环比小幅上升。5月大连住建局颁布新政，购买二手房不再限购，二手房成交量显著上涨。6月1日开始全面放开落户条件，包括放开各类人才落户年龄限制、取消积分落户等。 2016年商品房销售量增加带来了土地市场的活跃，2018年土地楼面均价大幅提升，2021年伴随土地供应面积增大，楼面均价有所下滑。2016年商品房销售和存量房消化的回暖极大刺激了土地供应市场，土地供应市场呈现出较大需求空间，2016年的土地市场较为活跃，成交土地楼面价格也小幅上升。2018年上半年大连土地市场供应收紧，开发商竞争激烈，成交土地楼面均价也被抬升。之后政府颁布限购、限价等政策，成交土地楼面均价震荡下行。2021年下半年起土地供应面积上升，土地成交面积上升，成交土地楼面均价小幅下滑。2022年大连土地市场恢复较慢，前三次土拍全部流拍，一季度土地挂牌83.53万㎡，环比上涨35%；摘牌30.01万平，环比下降47%，同比下降71%，季度土地成交楼面价也大幅下降。 为抑制楼市过热，2018年大连市区实行买房限购政策，2021年信贷政策进一步收紧。2022年楼市政策放松，全面放宽落户，稳定房地产市场预期。2016年楼市回温后商品房销售量可观。为抑制市场过热，2018年3月大连市政府推出明确的限购政策，包括限制市区购房套数、提高首付款比例等要求，且沿用至今。2022年4月1日大连市出台全面放开落户政策，放宽个人落户学历和年龄限制。需求端政策放松力度加大，有利于促进合理购房需求的释放，平稳市场预期，对购房者置业预期改善、市场企稳复苏有积极作用。2022年4月对限购政策进行进一步规范，对大连三个市区符合条件的居民进行限购，但对限制区域内的非本市住户放宽购房条件。 四、计划单列市城投平台梳理 根据华创证券整理的全国城投发债主体名单（相关内容详见报告《3131 家城投发债主体全梳理》），我们梳理了五大计划单列市的城投平台数量以及截至2022年5月10日的存续债总额，结果显示宁波与青岛城投平台数量及存量债券较多且收益率相对较高，厦门城投债存量规模居中，深圳收益率低于以上三城，大连城投债存量少，配置机会少。 （一）深圳：城投平台数量少，整体信用级别较高 深圳市共有6家城投平台，存量债余额合计1401.5亿元，净资产合计4944.66亿元，最近一期共实现营业收入361.04亿元。其中从平台类型来看，整体公益属性较弱，主要以交通投资类为主，存量债占比64.61%，其次是国资运营，存量债占比20.05%。发债主体一年期样本债券收益率平均值为2.46%。从信用水平来看，5家平台主体评级为AAA，1家平台主体评级为AA+，整体信用级别较高，一年期到期收益率水平最低。 （二）宁波：城投平台数量居五市之首，信用等级分化 宁波市共有60家城投平台，存量债余额合计2060.75亿元，净资产合计7147.5亿元，最近一期共实现营业收入1921.13亿元。其中从平台类型来看，整体公益属性较强，主要以综合类城投为主，存量债占比38.96%，其次是传统城投，存量债占比30.45%。前十大发债主体一年期样本债券收益率平均值为2.73%。从信用水平来看，5家平台主体评级为AAA，25家平台主体评级为AA+，26家平台主体评级为AA，一年期样本券收益率较高且分化较大。 （三）厦门：城投平台少且存量债余额小，信用级别以中高级为主 厦门市共有10家城投平台，存量债余额合计599.22亿元，净资产合计1983.26亿元，最近一期共实现营业收入1685.12亿元。其中从平台类型来看，整体公益属性较弱，主要以综合类城投为主，存量债占比44.34%，其次是交通投资类，存量债占比38.05%。发债主体一年期样本债券收益率平均值为3.02%。从信用水平来看，5家平台主体评级为AAA，2家平台主体评级为AA+，3家平台主体评级为AA，信用级别以中高级为主，一年期样本券收益率主体间分化较大。 （四）青岛：城投平台数量多，收益率整体较高 青岛市共有47家城投平台，存量债余额合计3324.16亿元，净资产合计7976.51亿元，最近一期共实现营业收入3161.61亿元。其中从平台类型来看，整体公益属性较强，主要以综合类为主，存量债占比70.24%，其次是国资运营，存量债占比15.99%。前十大发债主体一年期样本债券收益率平均值为3.05%。从信用水平来看，6家平台主体评级为AAA，26家平台主体评级为AA+，11家平台主体评级为AA，信用级别以中低级为主，一年期样本券收益率整体较高。 （五）大连：城投平台少，存量债余额不足百亿，收益率五市最高 大连市共有6家城投平台，存量债余额合计79.4亿元，净资产合计1745.01亿元，最近一期共实现营业收入1581.18亿元。其中从平台类型来看，整体公益属性较强，主要以公用事业为主，存量债占比70%，其次是传统城投，存量债占比27%。发债主体一年期样本债券收益率平均值为6.58%。从信用水平来看1家平台主体评级为AAA，4家平台主体评级为AA+，1家平台主体评级为AA，整体信用级别较高，一年期样本券收益率均高于4%。 五、风险提示 政策变动风险，土地成交不及预期风险 具体内容详见华创证券研究所近期发布的2022年城投全景系列专题报告 华创债券论坛 华创证券固定收益研究观点发布平台 1652篇原创内容 Official Account 法律声明 华创证券研究所定位为面向专业投资者的研究团队，本资料仅适用于经认可的专业投资者，仅供在新媒体背景下研究观点的及时交流。华创证券不因任何订阅本资料的行为而将订阅人视为公司的客户。普通投资者若使用本资料，有可能因缺乏解读服务而对报告中的关键假设、评级、目标价等内容产生理解上的歧义，进而造成投资损失。 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