上海中考改革|2019年后,学区房变成了一个人口流向问题
（以下内容从东吴证券《上海中考改革|2019年后,学区房变成了一个人口流向问题》研报附件原文摘录）
深度3|2019年后的“学区房”，和之前的“学区房”已经不是一个东西了 ——2019年后，学区房从一个概率问题变成了一个人口问题 ——只有边际影响决策的改变，才是有实际意义的改变 ——2022上海中考改革，对目前（2019年后）的学区房格局，没有什么太大影响 文/草叔 时间/2021.4 近期，上海教委官方重申了2018年提出的“中考改革”，包括区重点高中名额分配等问题，引发热议。 我们此前此前对政策落地和影响已写了两篇分析 第一篇主要是分析政策整体的影响情况（链接见下） 重磅|十问十答：深度详解2022上海中考改革 而第二篇提出一个广泛有认知偏差的问题：2019年之后，入学就不是一个概率问题了（链接见下） 上海中考改革|升学不是静态概率，名额分配不影响【选择】 本篇作为“上海中考改革”教育政策分析的第三篇，主要要描述的内容是： ——2019年民办摇号后的学区房和2019年之前的学区房，已经是两种不同的东西了 而整体结论和之前两篇差不多，即： “只有边际影响决策的改变，才有是实际意义的改变” 2019年的民办摇号是一次有巨大的影响的政策改革，但2022中考改革（名额分配等）实际上对2020年之后的公办初中/学区房，没有太大边际影响，并不影响到目前的决策，也对格局没有太大的影响。 目录： 1. 2019年的民办摇号政策，才是实质上的巨大变化——政策时间线梳理 2. 2019年前的“学区房”和2019年后的“学区房”，已经完全不是一个东西了 3.2020年后学区房为什么会涨？ 4.上海2022中考改革真的边际损害“好初中的教育资源”吗？ 5.“利好菜中”，“牛小菜中受益”的说法靠谱吗？ 6.是否应该移居去上重点高中概率更大的区比如从浦东到黄浦？ 7.总结：只有边际上影响决策的改变才是有效的改变，2022中考改革并不影响边际决策 1.2019年的民办摇号政策，才是实质上的巨大变化——政策时间线梳理 近几年的教育政策，里面其实有两条时间线：上海的中考改革线和全国范围的民办摇号线。这两条线中间有交叉，导致很多人混淆了政策的方向。 中考改革线（上海）——2018年3月，上海中考改革政策推出，2018年9月，第一批中考改革生源入学，这批人会在2022年中考。 民办摇号线（全国）——2019年7月，民办摇号政策推出，2020年9月，第一批民办摇号生源入学，这批人会在2024年中考。 中考改革是一个很温和的政策，或者说，甚至有点没有实质改变的，“扬汤止沸”的政策。所以其实2018年，推出中考改革政策以来，2018年小升初，大家还是该怎么选择怎么选择，没有对人的决策发生太多实质性影响。这可以理解，因为中考改革是上海地方推出的，这个政策，也是权衡左右，不会有太爆炸性的影响。 但民办摇号就不一样了，民办摇号可是一个有实质改变的政策，“釜底抽薪”的政策。2019年的民办摇号直接影响了2020年入学的人的决策。很多本来要报华育这样的一流生源，出于“对不确定性风险的规避”（实际上，大部分对学习比较重视的家庭，都是风险厌恶型的），选择了回流了对口公办学校，而很多本来没有任何准备的学生，抱着“反正不如试一试，有概率上好学校”的态度，报考了华育这样的民办学校。很多人可能会说“那他们上了华育跟不上，一样会被淘汰”，但实际上，没有人在报好学校的时候，会觉得“自己会跟不上，就不要报了吧”，当“跟不上的人”足够多的时候，这部分人的需求，才代表主流需求。 所以，上海的中考改革，是2018年开始的（第一批中考改革学生2022年中考），而民办摇号是2019年开始的（第一批民办摇号学生2024年中考） 而实际上，上海的学区房，是2019年年底左右开始涨的，即民办摇号政策推出后开始涨的，这部分钱可以说是“聪明钱”，是比较充分的理解了“民办摇号是影响决策的重大变革，学区房的逻辑已经变了”的边际资金，而2018年中考改革政策推出后的2018-2019年，没有产生对学区房的推动作用。 2.2019年前的“学区房”和2019年后的“学区房”，已经完全不是一个东西了 民办摇号前的升学路径 民办摇号后的升学路径 民办摇号前的升学路径，只要是体制内，不管你小学在哪里上，最终的最好方向，都是考进一个“民办好初中”，类似华育，兰生这样的学校。 但2019年的民办摇号彻底改变了这个格局，因为“最好的民办初中，没办法考了，而是随机了 ”，那条“考民办初中”的路断了，学区房的概念也就完全变了。 2019年之前的初中学区房是“退路”，即“如果我没考上华育，我还可以回建平西”，而2019年以后的初中学区房就是“进路”了，因为“我买这个房子，就是要从小学到初中在这个地方上”。 所以2019年之前的学区房是“学校学区房”，或者叫“小学学区房”，上这个学校，其实是为了考民办初中。2019年之后的学区房，本质上，不是“初中学区房”，而是“片区学区房”，选择的出发点，是“在具有促进学习氛围的社区中学习，从小学到初中都在这个社区上”，逻辑上发生了完全的变化。 3.2020年后学区房为什么会涨？ 学区房其实是一个人口问题，2019年之后尤其是这样 2019年后，学区房的核心其实是“一个边际上可以有促进学习氛围的社区”，即“择芳邻而居”或者“孟母三迁”这样的，其实是在选邻居和社区。 那么选择要点基本上是四个：1.人口流入，2.有产业就业支撑，3.没有回迁拆迁，4.有一个名气较好的学校把学生吸过去。 再理论化一点的话，学区房上涨其实来源于： 学区房上涨=“人口流入”+“边际优势”+“货币超发” 最终其实是“超发的货币找到一个核心资产去抱团”，2019年之后，所谓“学区房”其实是满足以下几个条件，使其变成了一个“核心资产” 1.一致性预期：很多人一致性认为“这个地方不错” 2.边际资金的流入：主要是边际人口的流入 3.一定程度上的筛选：以前初中有优中选优的考试面试筛选，现在没有了，那么主要还存在的筛选，就是社区筛选了，包括对回迁拆迁等的考量，都是基于这个。 所以我们可以看到，2020年很多大涨的片区，比如联洋，前滩等，其原来的学校，都谈不上是“一梯队顶尖初中”，但我们之前就说过“梯队是过去的，未来要看未来趋势”，联洋，前滩等地方，都是符合一致性预期+边际资金流入+一定程度上（邻居）的筛选的，这也是2020年后“聪明钱”往这些地方去的原因，并不是因为“华二有多好，前滩房子猛涨”，而是“前滩这个地方好，恰好有个华二可以去形成一致性预期”。 这才是学区房涨的深度原因，学区房不是因为“那边有个好学校”——“所以涨”，这种简单的原因，学校只是形成一致性预期的一个浅层原因，只是一个“放大器”而已，氛围和社区和人口流向，才是本质上的原因。2019年后，学区房本质上是个人口问题。 4.上海2022中考改革真的边际损害“好初中的教育资源”吗？ 先简述下上海2022中考改革的主体变化： （名额分配到区视同中考分数统一招生，没有实质上的区别，前面两篇文章我们已经论述过） 最好的高中学校：四校 四校（上中，华二，复附，交附）：自主招生比例从60%压缩到15%（预估），中考统一招生比例从40%提升到72%，还有13%的分配到校的，不过因为名额实在太少了，产生不了边际决策的影响。 可以看到，以前四校大部分是通过自主招生的，现在自主招生比例大幅减少，而转向了大比例的“拼中考分数”，不论是统一招生还是名额分配到校，都是拼分数。 次好的高中学校：八大等区属重点高中 八大等区属重点高中：自主招生由原来40%，压缩到15%，中考分数统一招生比例大致不变，名额分配比例从15%提升到42%。名额分配到校的比例从15%提升到42%。可以说：是把自主招生的部分，移到名额分配到校了。 那么，我们看到的趋势是这样的： 自主招生决定的占比减少，中考分数决定的占比提升 名额分配到校的部分，实际上也是拼的也是“中考分数排名” 这里面有个非常重要的点，是： 自主招生有对初中的学校倾向，而中考分数（包括统一招生和名额分配到校）没有学校的倾向（给每个学校分配的名额，本来也数量相似的） 什么意思呢？ 就是说：原来的模式下，四校八大都是自主招生为主的，自主招生对初中是有倾向性的，比如同样一个感觉素质差不多的学生，自主招生中，更愿意录取来自好学校（比如华育）这样的学生，而不是普通学校（比如六团中学）这样的学生。但在中考录取中，是没有学校倾向的，你在建平西考590，在进才实验考590，在东昌南校，三林北校考590，录取效果是一样的，没有倾向上的差别。 所以原来在自主招生体制下，类似华育这样的好学校，本身就是有“边际优势”的，而这个边际优势，也会迭代越来越多的好学生加入，2019年之前，筛选的权力，使得其可以优中选优，变得越来越强。 在现在的以中考分数为主要的模式下，各个初中，其实本身就谈不上有什么“招生资源”上的优势。比如进才实验有10个人考上建平高中，并不是因为建平给了进才实验10个名额，而是说，进才实验有10个人过了线而已，如果有8个人过线，就录取8个，12个人过线，就录取12个（不过如果只有1个人过线，那才能用到名额分配）。而对于四校来说，就算没有人过线，也不会专门分配给你1个名额让你上上中的。 中考分数为主的录取（统一招生和名额分配到校），是没有倾向性的，所以你选哪个中学，都不能“提高被录取的概率”，而你唯一能选的，是“哪里具有边际提高学习动力的氛围”，即“选择氛围和社区是2019年之后唯一可选的”，这也是为什么2020年上涨的，大部分是所谓“社区学区房”的一个原因。一定程度上可以说，“学习氛围&人口趋势”是2019年之后，“好初中”的唯一资源。 比方1：找工作和CPA 第一个比方，找工作是有倾向性的，而CPA是没有倾向性的。看上去同样素质的两个人，去应聘一份工作，一个是清华的，一个是二本的，那清华学生录取的可能性，肯定比这个二本生大，因为公司招人是件“有学校倾向性”的事情。 而考CPA就是没有倾向性的，清华学生通过CPA所需要的分数，和二本学生，通过CPA所需要的分数是一样的。这就是没有倾向性的。 新的模式下，自主招生比例减少，就是把原来“找工作”模式，变成“考CPA”模式。 比方2:复旦大学在沪招生人数 其实这个比方都没有那么恰当，但能反应出一定问题。 2007年，复旦大学在上海招生数为1490人，而2018年复旦大学在上海大学招生人数仅为632人，这十余年来，复旦大学在沪招生人数是锐减的。 那么是否可以理解为: ①这些年来， “上海教育资源变差了？” ②“因为①，所以这个变化利空上海的学区房”？ ③“因为②，所以上海的学区房，2007-2020应该是暴跌的？” 而各位知道，2007-2020，上海的学区房，显然不是暴跌的，上面几个结论，是一个看上去有道理的思路，但其实得出了荒谬的结论。 因为“这没有影响到边际选择”，即使复旦在上海招生人数变少，你也不会因此，跑到江苏去参加高考，边际上没有改变决策，所以并不产生真正的影响。 人口趋势才是学区房更重要的因素，2019年之后尤其，而单纯算“升学概率”，并认为“这才是决定学区房涨跌的核心因素”的人，就会得到“复旦大学在上海招生名额下降，所以上海学区房应该会暴跌”类似这样的结论。 而另一方面，我们上面说到，“学区房真正上涨”，本质是“边际优势”+“货币超发”造成的，而复旦大学在沪招生从1500人减到600人，并没有真正影响边际优势和货币超发这两点，所以实际上，看到的是，2007-2020年，上海的学区房是一直在上涨的。 比方3：篮球队平均身高 所谓“第几梯队”只是过去2019年前的模式下，形成一致性预期的一个点而已，但用“第几梯队”来评判学区，就掉入静态概率陷阱，核心是还未来动态变化的趋势。 就好像，你看到“成绩好的篮球队平均身高”都很高，但“是不是我加入一个平均身高190的篮球队，就能长个子？”这显然也是个荒谬的结论，相当于从过去推未来。 那么一个篮球队值得加入的因素，其实主要是队内氛围如何，“是否能够边际促进我好好打球”，而不是“平均身高比较高”，用过去的“第几梯队”思维去考量学校，就好像是认为“加入平均身高高的篮球队就能长个子”。 2019年之后，学区就不是一个“静态概率问题”了，没有哪个学校能保证，“进到这个初中，就有XX%概率进到AA高中”，这个说法，是把初中学校当反应炉，扔进去多少学生，就以多少概率产生XX概率的AA高中学校，是把所有学生同质化的静态概率思维陷阱，就类似于“想提高球技，那找一个平均身高比较高的篮球队吧”这种思路。 所以结论就是：2019年后，学区房定义彻底变了，2020年这一波上涨，也正是因为其概念变了。2019年之后，学区房的资源只有一个，就是“是否具有可以促进学习的社区邻居氛围”，并没有“名额”和“倾向性”等其他的“资源”，这也是唯一影响决策的点，其他所谓变化，都不实质上影响决策。 5.“利好菜中”，“牛小菜中受益”说法靠谱吗？ 接下来的一个问题是，2022上海中考改革将约40%名额分配名额到校，那么原来菜校菜校是不是受益了？因为原来一个都考不上好高中，现在可以以很低的分数，在菜校就可以上好高中。 笔者给出的结论是：这个说法不对。核心还是因为“只有边际影响决策的改变才是有效改变” 接下来我们以几个方面来说明这个问题。 ①四校几乎是没有名额分配到校的。 上文中提到，四校基本上没有分配到校的名额，有分配到校的其实是各区的区重点，最好的高中四校（上中，华二，复附，交附），几乎是没有名额分配到校的。所以“在菜中能以低分上最好的学校”这个说法不对，最多是“在菜中能以低分上区重点的高中”，但区重点是不是就是“好高中”，这其实也是个人口问题，我们下一章会具体谈。 ②“名额分配到校”不是新政策才有的，是原来就有的 有说法“有了名额分配到校”以后，格局就会发生大的变化。 但实际上，“名额分配到校”并不是一个新东西，之前已经有很多年了。以浦东建平高中为例，在中考改革前，就有15%的分配到校名额。 所谓“原来一个菜中没有一个名额能上好高中”是不对的，对于大部分“菜中”，是原来就有这样名额的，但并没有影响整体的决策。 ③“名额分配到校”，分给一个学校的名额有多少？ 浦东有五所高中学校参与名额分配，分别是建平中学，进才中学，洋泾中学，川沙中学和南汇中学。这五所学校招生量差不多，但从认知上来说，大部分家长的目光只在建平中学和进才中学两所高中上，即并不认为“能上南汇中学是一个值得改变决策的影响”。 所以以建平高中为例，480个名额中，改革前72个分配到校名额，改革后200个分配名额，而浦东有约120所初中，按照“每一所不选择生源的学校至少获得一个名额”这个规则来执行的话，那么每所中学，在建平高中获得的名额上，至少获得1个名额，而至多获得2个名额（进才高中也是同样的原理）。 ④一流二流中学用不到名额，菜中名额从1个提升到2个，边际上不影响决策 而2022上海改革，实际上边际上是影响不到对学校选择的。 以2017年建平高中的名额分配到校为例（实际上这里面每个学校只有1个分配名额，这个分数就是这个初中通过名额分配通道报考建平高中的最高成绩）。一流初中如上中东校是601分，建平西校是599分，而很多二流初中如吴迅中学594分，东昌南校597分。 什么概念呢？在浦东，裸考考上建平高中的分数大概需要591分。也就是说，不论建平西这样的一流初中还是东昌南校二流的初中，你在校内通过名额分配的方式上建平高中，分数其实比裸考上建平高中分数还高（进才高中也是类似的道理），名额分配的通道，对大部分一流和二流的初中是没有意义的。 而其实浦东120所初中中，称得上是一流和二流的初中，也就十几二十所，而其余约百所初中，是很多人根本没听过的普通中学，或者是很多人带有戏谑性质说法中的“菜中”。 这些普通中学，或者叫“菜中”，很早之前就已经有名额分配的这个名额了，此前在六团中学，施湾中学这样的学校，560分就可以通过名额分配通道上建平高中，但这会让人专门去买六团中学学区房吗？大部分情况下看来，是不会的。 而现在，这些名额只是从原来1个，增加到至多2个而已，对边际上的决策，还是没有影响，没有人会专门因为六团中学建平高中的分配名额从1个变成2个了，而专门去买一个“六团中学的学区房”，“利好菜中”是一个伪命题，因为没有边际上影响决策。就像复旦大学在上海招生从1500人降到600人，而复旦大学的在河南录取名额从80个提升到100个，但一般情况，并不会有上海家长，因为这个变化，专门把孩子送去河南读中学。 而至于说“你这个说的是浦东，黄浦等区分配的名额比较多，黄浦的情况就不一样了”，这个问题我们会专门在下一章讲。但总体来说，2019年之后，学区房就是一个人口问题了，浦东是上海人口流入最多的区，人口趋势趋势分化大，是最典型的一个区。 ⑤“牛小菜中”实际上是不存在的，东昌南校绝不是“菜中” 上文提到“利好菜中”是个伪命题 而之前笔者看到一个说法，讲“这个改革是利好牛小菜中” 其实这个说法，基本上指的是“明珠小学-东昌南校”这个路径，逻辑是“因为有分配到初中的名额，而小学打了基础，初中去拼这个分配名额，是利好的明珠小学-东昌南校的”。 这里面犯了一个致命错误，即认为“东昌南校是菜中”。“东昌南校绝不是菜中”，上一节可以看到，在东昌南校通过名额分配通道上建平高中，需要597分，显著高于裸考上建平高中的分数线。东昌南校里面，只是没有形成一个社区聚集的人口流入趋势，可能不是一流初中，但至少绝不是菜中，所以实际上，不论是建平高中，还是进才高中，分配的名额从1个提升到2个，对东昌南校是没有意义的，因为在东昌南校，通过名额分配的通道上建平高中&进才高中，本身裸考成绩也够上了。 实际上，“牛小菜中”这个组合是不存在的，“菜小牛中”这个组合也不存在，尤其是2019年之后，筛选的模式去掉了，“地域筛选”这么个模式下人口聚集还是有效的，学区从“学校片区”变成了“学区片区”，这也是为什么2020年上涨较强的学区，比如前滩，联洋，新江湾，并不是之前意义上是“一梯队”学校的原因，这也是“聪明钱”在探究本质下得到的结论和决策，“氛围和社区是唯一边际可选选项”，2019年之后，“牛小菜中”和“菜小牛中”其实都不存在了，只有“社区片区”了。 6.是否应该移居去上重点高中概率更大的区比如从浦东到黄浦？ 上文中我们说到，“人口流向和社区氛围是唯一可选的因素”。 其实还有一个问题，是笔者经常被问到的，即“黄浦升入重点高中的概率，比浦东大很多，是不是有必要从浦东移居到黄浦去？” 笔者的观点是：“还是要具体工作地点方便程度，和孩子性格各方面因素，但浦东整体的鸡血氛围比黄浦好，但这也不一定就是件好事，还是因人而异” 这里面存在一个问题，是“很多人默认区重点和区重点是一样的，八大和八大是一样的”，这是不对的，区重点和区重点之间的差别，八大和八大之间的差别，是巨大的，而这个差别也是常年人口趋势演化出来的。 “在黄浦上区重点，比在浦东上区重点容易”，所以，“黄浦的区重点比浦东的区重点越差越远”，这两个事，是一个因果关系。 就像上海财经大学和石河子大学，都是211学校，但是“在新疆考上石河子大学比在上海考上上海财经容易”似乎并不能构成“上海人跑去新疆高考”的动机。 黄浦区的区重点高中包括大同，格致，上外大境，光明，敬业，向明，卢湾高级 浦东区的区重点高中包括建平，进才，洋泾，南汇，川沙 正因为“黄浦上区重点比浦东上区重点容易”，所以“黄浦的区重点变得越来越弱”，这是一个因果关系。 建平高中一本率达到92%，而黄浦的光明高中一本率只有30%，同样是八大，大同和格致也离建平越来越远。 以综评上线人数来说（基本上可以代表，这个高中考大学比较好的毕业生的数量），建平一个学校就86个人综评上线，黄浦7个学校加起来，一共93人，可以说，黄浦所有区重点加起来，成绩都比不上浦东建平高中一个学校。 那么“因为黄浦上区重点高中比浦东概率大，所以应该移居去黄浦”这似乎也不是一个能够自洽的逻辑，因为区重点和区重点之间的差别已经很大了，而这个差别，正是因为不同的筛选密度造成的，或者说，正是因为浦东和闵行比较卷，所以七宝和建平变得越来越强。另一方面，建平和七宝这么强，也并不是说，进到建平和七宝就高枕无忧了，七宝有XX%概率上清北复交，和“我现在因名额分配被七宝录取，我也有XX%概率上清北复交”并不等同，是因为建平和七宝本身就是浦东和闵行人民卷出来的，高中本来就是筛选的。 7.总结：只有边际上影响决策的改变才是有效的改变，2022中考改革并不影响边际决策 上面的分析，已经是笔者关于上海中考改革的第三篇文章了。 总体来说，还有很多问题，“聪明钱”已经认知到，但这个逻辑链条有点长，对很多人来说比较难以理解。 包括 “2019年后，学区房已经不是学校学区房，而是片区学区房了” “静态概率是没有意义的，动态趋势才是有意义，过去这个学校有xx%概率升上AA高中，不代表未来任何一个学生进入这个学校，都是这样的概率” “2019年后，整个选择的逻辑已经变了，但还没体现在中考，拿过去“梯队”去判断学校，是件刻舟求剑的事情，过去的梯队只是形成一致性预期的一个锚而已” “中考改革让分数录取的权重更重，分数对初中学校是没有倾向性的，2019年后，初中学校本来就没有什么“额外资源”，选择学习氛围和社区是唯一能边际选择的事情，这也是学区房唯一的“资源”” “学区房上涨来自【一致性预期+边际资金流入+一定程度的筛选】+【货币超发】，2019年之后，学区房就是一个人口问题了，人口的流向，趋势和纯度和一致性预期才是未来的值得参考的判断趋势” “区重点和区重点是不一样的，算这个概率也没有意义，最终还是要高考的” 这些理论涉及到动态博弈和趋势判断，其实逻辑链条是相当复杂的，但总体来说，有一句话是核心，即 “边际上影响决策的改变，才是有效的改变” 这也是我们做了如此复杂的分析，最后得出的结论却很是“2022上海中考改革（是从2018年开始的），对于学区房，其实是没有什么影响的，既不是利好也不是利空”这样的一个结论，但其实分析逻辑是复杂的。 2019年后，学区房变成了一个人口问题。 —————————————————————————————— 笔者：草叔，民办教育政策研究专家，深入研究教育政策，著有《上海升学策略体系蓝皮书》，《“民办摇号”路径选择》，《上海学区房攻略（民办摇号后）》等文，曾多次受邀教育主管部门，进行政策建议和研讨 （注：本文仅为作者个人随笔，不代表任何机构观点，对于上述相关政策分析仅为个人判断意见）
深度3|2019年后的“学区房”，和之前的“学区房”已经不是一个东西了 ——2019年后，学区房从一个概率问题变成了一个人口问题 ——只有边际影响决策的改变，才是有实际意义的改变 ——2022上海中考改革，对目前（2019年后）的学区房格局，没有什么太大影响 文/草叔 时间/2021.4 近期，上海教委官方重申了2018年提出的“中考改革”，包括区重点高中名额分配等问题，引发热议。 我们此前此前对政策落地和影响已写了两篇分析 第一篇主要是分析政策整体的影响情况（链接见下） 重磅|十问十答：深度详解2022上海中考改革 而第二篇提出一个广泛有认知偏差的问题：2019年之后，入学就不是一个概率问题了（链接见下） 上海中考改革|升学不是静态概率，名额分配不影响【选择】 本篇作为“上海中考改革”教育政策分析的第三篇，主要要描述的内容是： ——2019年民办摇号后的学区房和2019年之前的学区房，已经是两种不同的东西了 而整体结论和之前两篇差不多，即： “只有边际影响决策的改变，才有是实际意义的改变” 2019年的民办摇号是一次有巨大的影响的政策改革，但2022中考改革（名额分配等）实际上对2020年之后的公办初中/学区房，没有太大边际影响，并不影响到目前的决策，也对格局没有太大的影响。 目录： 1. 2019年的民办摇号政策，才是实质上的巨大变化——政策时间线梳理 2. 2019年前的“学区房”和2019年后的“学区房”，已经完全不是一个东西了 3.2020年后学区房为什么会涨？ 4.上海2022中考改革真的边际损害“好初中的教育资源”吗？ 5.“利好菜中”，“牛小菜中受益”的说法靠谱吗？ 6.是否应该移居去上重点高中概率更大的区比如从浦东到黄浦？ 7.总结：只有边际上影响决策的改变才是有效的改变，2022中考改革并不影响边际决策 1.2019年的民办摇号政策，才是实质上的巨大变化——政策时间线梳理 近几年的教育政策，里面其实有两条时间线：上海的中考改革线和全国范围的民办摇号线。这两条线中间有交叉，导致很多人混淆了政策的方向。 中考改革线（上海）——2018年3月，上海中考改革政策推出，2018年9月，第一批中考改革生源入学，这批人会在2022年中考。 民办摇号线（全国）——2019年7月，民办摇号政策推出，2020年9月，第一批民办摇号生源入学，这批人会在2024年中考。 中考改革是一个很温和的政策，或者说，甚至有点没有实质改变的，“扬汤止沸”的政策。所以其实2018年，推出中考改革政策以来，2018年小升初，大家还是该怎么选择怎么选择，没有对人的决策发生太多实质性影响。这可以理解，因为中考改革是上海地方推出的，这个政策，也是权衡左右，不会有太爆炸性的影响。 但民办摇号就不一样了，民办摇号可是一个有实质改变的政策，“釜底抽薪”的政策。2019年的民办摇号直接影响了2020年入学的人的决策。很多本来要报华育这样的一流生源，出于“对不确定性风险的规避”（实际上，大部分对学习比较重视的家庭，都是风险厌恶型的），选择了回流了对口公办学校，而很多本来没有任何准备的学生，抱着“反正不如试一试，有概率上好学校”的态度，报考了华育这样的民办学校。很多人可能会说“那他们上了华育跟不上，一样会被淘汰”，但实际上，没有人在报好学校的时候，会觉得“自己会跟不上，就不要报了吧”，当“跟不上的人”足够多的时候，这部分人的需求，才代表主流需求。 所以，上海的中考改革，是2018年开始的（第一批中考改革学生2022年中考），而民办摇号是2019年开始的（第一批民办摇号学生2024年中考） 而实际上，上海的学区房，是2019年年底左右开始涨的，即民办摇号政策推出后开始涨的，这部分钱可以说是“聪明钱”，是比较充分的理解了“民办摇号是影响决策的重大变革，学区房的逻辑已经变了”的边际资金，而2018年中考改革政策推出后的2018-2019年，没有产生对学区房的推动作用。 2.2019年前的“学区房”和2019年后的“学区房”，已经完全不是一个东西了 民办摇号前的升学路径 民办摇号后的升学路径 民办摇号前的升学路径，只要是体制内，不管你小学在哪里上，最终的最好方向，都是考进一个“民办好初中”，类似华育，兰生这样的学校。 但2019年的民办摇号彻底改变了这个格局，因为“最好的民办初中，没办法考了，而是随机了 ”，那条“考民办初中”的路断了，学区房的概念也就完全变了。 2019年之前的初中学区房是“退路”，即“如果我没考上华育，我还可以回建平西”，而2019年以后的初中学区房就是“进路”了，因为“我买这个房子，就是要从小学到初中在这个地方上”。 所以2019年之前的学区房是“学校学区房”，或者叫“小学学区房”，上这个学校，其实是为了考民办初中。2019年之后的学区房，本质上，不是“初中学区房”，而是“片区学区房”，选择的出发点，是“在具有促进学习氛围的社区中学习，从小学到初中都在这个社区上”，逻辑上发生了完全的变化。 3.2020年后学区房为什么会涨？ 学区房其实是一个人口问题，2019年之后尤其是这样 2019年后，学区房的核心其实是“一个边际上可以有促进学习氛围的社区”，即“择芳邻而居”或者“孟母三迁”这样的，其实是在选邻居和社区。 那么选择要点基本上是四个：1.人口流入，2.有产业就业支撑，3.没有回迁拆迁，4.有一个名气较好的学校把学生吸过去。 再理论化一点的话，学区房上涨其实来源于： 学区房上涨=“人口流入”+“边际优势”+“货币超发” 最终其实是“超发的货币找到一个核心资产去抱团”，2019年之后，所谓“学区房”其实是满足以下几个条件，使其变成了一个“核心资产” 1.一致性预期：很多人一致性认为“这个地方不错” 2.边际资金的流入：主要是边际人口的流入 3.一定程度上的筛选：以前初中有优中选优的考试面试筛选，现在没有了，那么主要还存在的筛选，就是社区筛选了，包括对回迁拆迁等的考量，都是基于这个。 所以我们可以看到，2020年很多大涨的片区，比如联洋，前滩等，其原来的学校，都谈不上是“一梯队顶尖初中”，但我们之前就说过“梯队是过去的，未来要看未来趋势”，联洋，前滩等地方，都是符合一致性预期+边际资金流入+一定程度上（邻居）的筛选的，这也是2020年后“聪明钱”往这些地方去的原因，并不是因为“华二有多好，前滩房子猛涨”，而是“前滩这个地方好，恰好有个华二可以去形成一致性预期”。 这才是学区房涨的深度原因，学区房不是因为“那边有个好学校”——“所以涨”，这种简单的原因，学校只是形成一致性预期的一个浅层原因，只是一个“放大器”而已，氛围和社区和人口流向，才是本质上的原因。2019年后，学区房本质上是个人口问题。 4.上海2022中考改革真的边际损害“好初中的教育资源”吗？ 先简述下上海2022中考改革的主体变化： （名额分配到区视同中考分数统一招生，没有实质上的区别，前面两篇文章我们已经论述过） 最好的高中学校：四校 四校（上中，华二，复附，交附）：自主招生比例从60%压缩到15%（预估），中考统一招生比例从40%提升到72%，还有13%的分配到校的，不过因为名额实在太少了，产生不了边际决策的影响。 可以看到，以前四校大部分是通过自主招生的，现在自主招生比例大幅减少，而转向了大比例的“拼中考分数”，不论是统一招生还是名额分配到校，都是拼分数。 次好的高中学校：八大等区属重点高中 八大等区属重点高中：自主招生由原来40%，压缩到15%，中考分数统一招生比例大致不变，名额分配比例从15%提升到42%。名额分配到校的比例从15%提升到42%。可以说：是把自主招生的部分，移到名额分配到校了。 那么，我们看到的趋势是这样的： 自主招生决定的占比减少，中考分数决定的占比提升 名额分配到校的部分，实际上也是拼的也是“中考分数排名” 这里面有个非常重要的点，是： 自主招生有对初中的学校倾向，而中考分数（包括统一招生和名额分配到校）没有学校的倾向（给每个学校分配的名额，本来也数量相似的） 什么意思呢？ 就是说：原来的模式下，四校八大都是自主招生为主的，自主招生对初中是有倾向性的，比如同样一个感觉素质差不多的学生，自主招生中，更愿意录取来自好学校（比如华育）这样的学生，而不是普通学校（比如六团中学）这样的学生。但在中考录取中，是没有学校倾向的，你在建平西考590，在进才实验考590，在东昌南校，三林北校考590，录取效果是一样的，没有倾向上的差别。 所以原来在自主招生体制下，类似华育这样的好学校，本身就是有“边际优势”的，而这个边际优势，也会迭代越来越多的好学生加入，2019年之前，筛选的权力，使得其可以优中选优，变得越来越强。 在现在的以中考分数为主要的模式下，各个初中，其实本身就谈不上有什么“招生资源”上的优势。比如进才实验有10个人考上建平高中，并不是因为建平给了进才实验10个名额，而是说，进才实验有10个人过了线而已，如果有8个人过线，就录取8个，12个人过线，就录取12个（不过如果只有1个人过线，那才能用到名额分配）。而对于四校来说，就算没有人过线，也不会专门分配给你1个名额让你上上中的。 中考分数为主的录取（统一招生和名额分配到校），是没有倾向性的，所以你选哪个中学，都不能“提高被录取的概率”，而你唯一能选的，是“哪里具有边际提高学习动力的氛围”，即“选择氛围和社区是2019年之后唯一可选的”，这也是为什么2020年上涨的，大部分是所谓“社区学区房”的一个原因。一定程度上可以说，“学习氛围&人口趋势”是2019年之后，“好初中”的唯一资源。 比方1：找工作和CPA 第一个比方，找工作是有倾向性的，而CPA是没有倾向性的。看上去同样素质的两个人，去应聘一份工作，一个是清华的，一个是二本的，那清华学生录取的可能性，肯定比这个二本生大，因为公司招人是件“有学校倾向性”的事情。 而考CPA就是没有倾向性的，清华学生通过CPA所需要的分数，和二本学生，通过CPA所需要的分数是一样的。这就是没有倾向性的。 新的模式下，自主招生比例减少，就是把原来“找工作”模式，变成“考CPA”模式。 比方2:复旦大学在沪招生人数 其实这个比方都没有那么恰当，但能反应出一定问题。 2007年，复旦大学在上海招生数为1490人，而2018年复旦大学在上海大学招生人数仅为632人，这十余年来，复旦大学在沪招生人数是锐减的。 那么是否可以理解为: ①这些年来， “上海教育资源变差了？” ②“因为①，所以这个变化利空上海的学区房”？ ③“因为②，所以上海的学区房，2007-2020应该是暴跌的？” 而各位知道，2007-2020，上海的学区房，显然不是暴跌的，上面几个结论，是一个看上去有道理的思路，但其实得出了荒谬的结论。 因为“这没有影响到边际选择”，即使复旦在上海招生人数变少，你也不会因此，跑到江苏去参加高考，边际上没有改变决策，所以并不产生真正的影响。 人口趋势才是学区房更重要的因素，2019年之后尤其，而单纯算“升学概率”，并认为“这才是决定学区房涨跌的核心因素”的人，就会得到“复旦大学在上海招生名额下降，所以上海学区房应该会暴跌”类似这样的结论。 而另一方面，我们上面说到，“学区房真正上涨”，本质是“边际优势”+“货币超发”造成的，而复旦大学在沪招生从1500人减到600人，并没有真正影响边际优势和货币超发这两点，所以实际上，看到的是，2007-2020年，上海的学区房是一直在上涨的。 比方3：篮球队平均身高 所谓“第几梯队”只是过去2019年前的模式下，形成一致性预期的一个点而已，但用“第几梯队”来评判学区，就掉入静态概率陷阱，核心是还未来动态变化的趋势。 就好像，你看到“成绩好的篮球队平均身高”都很高，但“是不是我加入一个平均身高190的篮球队，就能长个子？”这显然也是个荒谬的结论，相当于从过去推未来。 那么一个篮球队值得加入的因素，其实主要是队内氛围如何，“是否能够边际促进我好好打球”，而不是“平均身高比较高”，用过去的“第几梯队”思维去考量学校，就好像是认为“加入平均身高高的篮球队就能长个子”。 2019年之后，学区就不是一个“静态概率问题”了，没有哪个学校能保证，“进到这个初中，就有XX%概率进到AA高中”，这个说法，是把初中学校当反应炉，扔进去多少学生，就以多少概率产生XX概率的AA高中学校，是把所有学生同质化的静态概率思维陷阱，就类似于“想提高球技，那找一个平均身高比较高的篮球队吧”这种思路。 所以结论就是：2019年后，学区房定义彻底变了，2020年这一波上涨，也正是因为其概念变了。2019年之后，学区房的资源只有一个，就是“是否具有可以促进学习的社区邻居氛围”，并没有“名额”和“倾向性”等其他的“资源”，这也是唯一影响决策的点，其他所谓变化，都不实质上影响决策。 5.“利好菜中”，“牛小菜中受益”说法靠谱吗？ 接下来的一个问题是，2022上海中考改革将约40%名额分配名额到校，那么原来菜校菜校是不是受益了？因为原来一个都考不上好高中，现在可以以很低的分数，在菜校就可以上好高中。 笔者给出的结论是：这个说法不对。核心还是因为“只有边际影响决策的改变才是有效改变” 接下来我们以几个方面来说明这个问题。 ①四校几乎是没有名额分配到校的。 上文中提到，四校基本上没有分配到校的名额，有分配到校的其实是各区的区重点，最好的高中四校（上中，华二，复附，交附），几乎是没有名额分配到校的。所以“在菜中能以低分上最好的学校”这个说法不对，最多是“在菜中能以低分上区重点的高中”，但区重点是不是就是“好高中”，这其实也是个人口问题，我们下一章会具体谈。 ②“名额分配到校”不是新政策才有的，是原来就有的 有说法“有了名额分配到校”以后，格局就会发生大的变化。 但实际上，“名额分配到校”并不是一个新东西，之前已经有很多年了。以浦东建平高中为例，在中考改革前，就有15%的分配到校名额。 所谓“原来一个菜中没有一个名额能上好高中”是不对的，对于大部分“菜中”，是原来就有这样名额的，但并没有影响整体的决策。 ③“名额分配到校”，分给一个学校的名额有多少？ 浦东有五所高中学校参与名额分配，分别是建平中学，进才中学，洋泾中学，川沙中学和南汇中学。这五所学校招生量差不多，但从认知上来说，大部分家长的目光只在建平中学和进才中学两所高中上，即并不认为“能上南汇中学是一个值得改变决策的影响”。 所以以建平高中为例，480个名额中，改革前72个分配到校名额，改革后200个分配名额，而浦东有约120所初中，按照“每一所不选择生源的学校至少获得一个名额”这个规则来执行的话，那么每所中学，在建平高中获得的名额上，至少获得1个名额，而至多获得2个名额（进才高中也是同样的原理）。 ④一流二流中学用不到名额，菜中名额从1个提升到2个，边际上不影响决策 而2022上海改革，实际上边际上是影响不到对学校选择的。 以2017年建平高中的名额分配到校为例（实际上这里面每个学校只有1个分配名额，这个分数就是这个初中通过名额分配通道报考建平高中的最高成绩）。一流初中如上中东校是601分，建平西校是599分，而很多二流初中如吴迅中学594分，东昌南校597分。 什么概念呢？在浦东，裸考考上建平高中的分数大概需要591分。也就是说，不论建平西这样的一流初中还是东昌南校二流的初中，你在校内通过名额分配的方式上建平高中，分数其实比裸考上建平高中分数还高（进才高中也是类似的道理），名额分配的通道，对大部分一流和二流的初中是没有意义的。 而其实浦东120所初中中，称得上是一流和二流的初中，也就十几二十所，而其余约百所初中，是很多人根本没听过的普通中学，或者是很多人带有戏谑性质说法中的“菜中”。 这些普通中学，或者叫“菜中”，很早之前就已经有名额分配的这个名额了，此前在六团中学，施湾中学这样的学校，560分就可以通过名额分配通道上建平高中，但这会让人专门去买六团中学学区房吗？大部分情况下看来，是不会的。 而现在，这些名额只是从原来1个，增加到至多2个而已，对边际上的决策，还是没有影响，没有人会专门因为六团中学建平高中的分配名额从1个变成2个了，而专门去买一个“六团中学的学区房”，“利好菜中”是一个伪命题，因为没有边际上影响决策。就像复旦大学在上海招生从1500人降到600人，而复旦大学的在河南录取名额从80个提升到100个，但一般情况，并不会有上海家长，因为这个变化，专门把孩子送去河南读中学。 而至于说“你这个说的是浦东，黄浦等区分配的名额比较多，黄浦的情况就不一样了”，这个问题我们会专门在下一章讲。但总体来说，2019年之后，学区房就是一个人口问题了，浦东是上海人口流入最多的区，人口趋势趋势分化大，是最典型的一个区。 ⑤“牛小菜中”实际上是不存在的，东昌南校绝不是“菜中” 上文提到“利好菜中”是个伪命题 而之前笔者看到一个说法，讲“这个改革是利好牛小菜中” 其实这个说法，基本上指的是“明珠小学-东昌南校”这个路径，逻辑是“因为有分配到初中的名额，而小学打了基础，初中去拼这个分配名额，是利好的明珠小学-东昌南校的”。 这里面犯了一个致命错误，即认为“东昌南校是菜中”。“东昌南校绝不是菜中”，上一节可以看到，在东昌南校通过名额分配通道上建平高中，需要597分，显著高于裸考上建平高中的分数线。东昌南校里面，只是没有形成一个社区聚集的人口流入趋势，可能不是一流初中，但至少绝不是菜中，所以实际上，不论是建平高中，还是进才高中，分配的名额从1个提升到2个，对东昌南校是没有意义的，因为在东昌南校，通过名额分配的通道上建平高中&进才高中，本身裸考成绩也够上了。 实际上，“牛小菜中”这个组合是不存在的，“菜小牛中”这个组合也不存在，尤其是2019年之后，筛选的模式去掉了，“地域筛选”这么个模式下人口聚集还是有效的，学区从“学校片区”变成了“学区片区”，这也是为什么2020年上涨较强的学区，比如前滩，联洋，新江湾，并不是之前意义上是“一梯队”学校的原因，这也是“聪明钱”在探究本质下得到的结论和决策，“氛围和社区是唯一边际可选选项”，2019年之后，“牛小菜中”和“菜小牛中”其实都不存在了，只有“社区片区”了。 6.是否应该移居去上重点高中概率更大的区比如从浦东到黄浦？ 上文中我们说到，“人口流向和社区氛围是唯一可选的因素”。 其实还有一个问题，是笔者经常被问到的，即“黄浦升入重点高中的概率，比浦东大很多，是不是有必要从浦东移居到黄浦去？” 笔者的观点是：“还是要具体工作地点方便程度，和孩子性格各方面因素，但浦东整体的鸡血氛围比黄浦好，但这也不一定就是件好事，还是因人而异” 这里面存在一个问题，是“很多人默认区重点和区重点是一样的，八大和八大是一样的”，这是不对的，区重点和区重点之间的差别，八大和八大之间的差别，是巨大的，而这个差别也是常年人口趋势演化出来的。 “在黄浦上区重点，比在浦东上区重点容易”，所以，“黄浦的区重点比浦东的区重点越差越远”，这两个事，是一个因果关系。 就像上海财经大学和石河子大学，都是211学校，但是“在新疆考上石河子大学比在上海考上上海财经容易”似乎并不能构成“上海人跑去新疆高考”的动机。 黄浦区的区重点高中包括大同，格致，上外大境，光明，敬业，向明，卢湾高级 浦东区的区重点高中包括建平，进才，洋泾，南汇，川沙 正因为“黄浦上区重点比浦东上区重点容易”，所以“黄浦的区重点变得越来越弱”，这是一个因果关系。 建平高中一本率达到92%，而黄浦的光明高中一本率只有30%，同样是八大，大同和格致也离建平越来越远。 以综评上线人数来说（基本上可以代表，这个高中考大学比较好的毕业生的数量），建平一个学校就86个人综评上线，黄浦7个学校加起来，一共93人，可以说，黄浦所有区重点加起来，成绩都比不上浦东建平高中一个学校。 那么“因为黄浦上区重点高中比浦东概率大，所以应该移居去黄浦”这似乎也不是一个能够自洽的逻辑，因为区重点和区重点之间的差别已经很大了，而这个差别，正是因为不同的筛选密度造成的，或者说，正是因为浦东和闵行比较卷，所以七宝和建平变得越来越强。另一方面，建平和七宝这么强，也并不是说，进到建平和七宝就高枕无忧了，七宝有XX%概率上清北复交，和“我现在因名额分配被七宝录取，我也有XX%概率上清北复交”并不等同，是因为建平和七宝本身就是浦东和闵行人民卷出来的，高中本来就是筛选的。 7.总结：只有边际上影响决策的改变才是有效的改变，2022中考改革并不影响边际决策 上面的分析，已经是笔者关于上海中考改革的第三篇文章了。 总体来说，还有很多问题，“聪明钱”已经认知到，但这个逻辑链条有点长，对很多人来说比较难以理解。 包括 “2019年后，学区房已经不是学校学区房，而是片区学区房了” “静态概率是没有意义的，动态趋势才是有意义，过去这个学校有xx%概率升上AA高中，不代表未来任何一个学生进入这个学校，都是这样的概率” “2019年后，整个选择的逻辑已经变了，但还没体现在中考，拿过去“梯队”去判断学校，是件刻舟求剑的事情，过去的梯队只是形成一致性预期的一个锚而已” “中考改革让分数录取的权重更重，分数对初中学校是没有倾向性的，2019年后，初中学校本来就没有什么“额外资源”，选择学习氛围和社区是唯一能边际选择的事情，这也是学区房唯一的“资源”” “学区房上涨来自【一致性预期+边际资金流入+一定程度的筛选】+【货币超发】，2019年之后，学区房就是一个人口问题了，人口的流向，趋势和纯度和一致性预期才是未来的值得参考的判断趋势” “区重点和区重点是不一样的，算这个概率也没有意义，最终还是要高考的” 这些理论涉及到动态博弈和趋势判断，其实逻辑链条是相当复杂的，但总体来说，有一句话是核心，即 “边际上影响决策的改变，才是有效的改变” 这也是我们做了如此复杂的分析，最后得出的结论却很是“2022上海中考改革（是从2018年开始的），对于学区房，其实是没有什么影响的，既不是利好也不是利空”这样的一个结论，但其实分析逻辑是复杂的。 2019年后，学区房变成了一个人口问题。 —————————————————————————————— 笔者：草叔，民办教育政策研究专家，深入研究教育政策，著有《上海升学策略体系蓝皮书》，《“民办摇号”路径选择》，《上海学区房攻略（民办摇号后）》等文，曾多次受邀教育主管部门，进行政策建议和研讨 （注：本文仅为作者个人随笔，不代表任何机构观点，对于上述相关政策分析仅为个人判断意见）
大部分微信公众号研报本站已有pdf详细完整版：https://www.wkzk.com/report/（可搜索研报标题关键词或机构名称查询原报告）
郑重声明：悟空智库网发布此信息的目的在于传播更多信息，与本站立场无关，不构成任何投资建议。
- 最新研报
- 微信研报
- 行产报告
