【招商房地产】销售的积极变化能同时满足长、短逻辑的验证,或是下一步配置热情共振的催化剂——房地产板块最新观点

（以下内容从招商证券《【招商房地产】销售的积极变化能同时满足长、短逻辑的验证,或是下一步配置热情共振的催化剂——房地产板块最新观点》研报附件原文摘录）
　　招商证券房地产（不动产与综合服务）组 赵可、路畅等 报告日期：2022年5月15日 摘要：不论是关注“竞争格局改善”的长逻辑，还是“政策持续改善”的短逻辑，销售改善可能都是当下最重要的关注点，因为虽然投资人的资金久期不一样，但共同点在于各自的逻辑都需要得到销售起色的验证；研究需要走在投资的前面，市场的三步走是从“更关注政策”，到“更关注逻辑”，到“更关注逻辑的验证”，重视当下基本面起色对逻辑验证的作用；行业配置逻辑已经从第一阶段的“更关注政策”和第二阶段的“更关注逻辑”（竞争格局改善），到当下的“更关注逻辑的验证”，建议关注销售的积极变化和政策更针对改善型需求的发力，重视“降斜率，更持久复苏”的长期可能特点带来的少数龙头机会 一、不论是关注“竞争格局改善”的长逻辑，还是“政策持续改善”的短逻辑，销售是否改善可能都是当下最重要的关注点，因为虽然投资人的资金久期不一样，但共同点在于各自的逻辑都需要得到销售起色的验证。 我们认为，投资人可忽略“担忧保增长与否”引起的回撤，因为这可能仅限于交易层面的波动。另外，认为市场也无需再被灌输“竞争格局改善逻辑”，“竞争格局改善”已经是投资人买入优质地产股的最重要逻辑，我们需要往当下再看看，来理清短期股票进一步上行的触发因素，我们认为这个因素就是需求本身的改善，因为如果销售不复苏，大概率只会看到市场整体的无差别承压，而哪怕销售结构上出现一些改善，都可能对竞争格局改善逻辑带来验证。 而短期逻辑也是一样，我们在二月份发布了《房地产政策分析框架1.0》后，目前来看市场对政策的改善已不具备怀疑，今天的“下调首套房商贷利率下限20bp”也是一个进一步的政策突破，虽然实际效果一般但政策意义较大，可是，市场的持仓信心不能永远建立在“政策效果不佳，就再放松之上”，我们需要的不仅仅是估值修复，更需要基本面追上估值修复的步伐。 二、研究需要走在投资的前面，市场的三步走是从“更关注政策”，到“更关注逻辑”，到“更关注逻辑的验证”，重视当下基本面起色对逻辑验证的作用。 首先，高频销售来看，新房方面 5月至今前两周整体销量同比负增长较4月持平，其中一线城市较4月负增长收窄 12PCT至-50%，结构上确实出现了积极信号。另外，二手房方面 13城样本城市二手房销量同比负增长收窄30 PCT至-10%，需求的积极信号伴随周期的改善（连续的基数改善预期）已经在出现； 其次，从货币活化指数（M1/M2）口径观察，居民的配置意愿开始筑底回升，这是房价预期企稳的领先指标； 再次，我们认为当前的疫情，不仅压制了部分需求对政策的反映，也可能影响到了真实数据的上报统计汇总，所以高频数据可能一定程度被低估； 最后，需要重视此前提出的“支持改善型需求”，为什么需要重视支持改善型需求提法？因为在收入预期下滑的背景下，刚需受到的影响相对更大，判断支持改善型需求可能成为下一步政策的发力点，其过去较高的购置门槛也使得放松的空间相对较足，判断政策可能在改善型需求的首付比例，贷款利率，交易税费等出现支持从而对需求形成提振。 三、投资建议：行业配置逻辑已经从第一阶段的“更关注政策”和第二阶段的“更关注逻辑”（竞争格局改善），到当下的“更关注逻辑的验证”，建议关注销售的积极变化和政策更针对改善型需求的发力，重视“降斜率，更持久复苏”的长期可能特点带来的少数龙头机会。 房地产角度，建议持续关注“招保万金中华龙” （招商蛇口，保利发展，万科A，金地集团，中国海外发展，华润置地，龙湖集团）等，关注有边际变化的：越秀、绿城，华侨城等。基本面筑底的第二阶段可关注部分有商业模式优化的弹性民企，如金科股份等。区域型公司关注：建发股份等，部分区域型公司有一定博弈空间，但需关注货值对销售增长的保障，以及去化率的持续性。现金流隐匿性大或从来都是依赖负债为主周转的标的建议回避； 产业链角度，重视产业链上各细分板块供应商的估值修复，关注轻工、建材、家居家电等相关板块的估值修复弹性； 生态链角度，重视顺延于开发的转型如购物中心/写字楼/长租公寓/产业园/物流地产等标的及围绕房地产生态链的转型如设计/集采及建造/交易/资产管理/房地产科技等长赛道机会，如物管关注【招商积余】【保利物业】【碧桂园服务】等，商管关注【华润万象生活】【星盛商业】等；关注REITs标的长赛道布局。 风险提示：疫情反复超预期，政策改善不及预期，销售下滑超预期，预售资金监管等政策改善不及预期，市场流动性改善不及预期，海外流动性收紧超预期等。 报告详见下方链接或扫描下方二维码即可查看： 销售的积极变化能同时满足长、短逻辑的验证，或是下一步配置热情共振的催化剂——房地产板块最新观点

点此查看微信公众号原文全部内容>>

大部分微信公众号研报本站已有pdf详细完整版：https://www.wkzk.com/report/（可搜索研报标题关键词或机构名称查询原报告）