【华泰固收】四问首套房贷利率下限放宽

（以下内容从华泰证券《【华泰固收】四问首套房贷利率下限放宽》研报附件原文摘录）
　　张继强 S0570518110002 研究员 张大为 S0570521090001 研究员 朱沁宜 S0570121070127 联系人 报告发布时间： 2022年05月15日 四问首套房贷利率下限放宽 事件 2022年5月15日，央行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，商住房首套贷款利率下限调整为不低于相应期限LPR减20个基点（原为不低于LPR）。二套房贷款利率下限维持现有规定。各城市按“因城施策”原则自主确定辖区内首套和二套房贷款利率加点下限。 点评 为何此时下调房贷利率加点下限？ 第一，房地产是当下稳增长短板，近期疫情加大市场修复难度，需要政策加力克服预期负反馈。房地产销售自去年7月以来已连续10个月同比负增长、近期跌幅仍在加大。根据克而瑞统计，2022年4月，TOP50房企中超9成房企单月全口径销售额同比下滑，同比降幅基本在30%以上。一方面疫情造成居民看房活动和房企推盘意愿受阻、延缓了市场底的出现，另一方面区域性、渐进性的政策放松尚不足以扭转预期，房贷利率降幅仍小（今年一季度全国房贷平均利率比去年四季度下降14BP、远小于历次地产放松周期）。而房地产加上下游产业链贡献近20%的GDP，地产景气持续低迷对稳增长构成较大挑战，亟需政策支持。因此，适度降低房贷利率，支撑房地产需求有必要性。 第二，防风险、缓解房企再融资压力也需要进一步政策支持。2022年1-4月地产国企民企境内债发行净融资分化显著，民企地产债净融资仍持续为负。境外方面，美元债发行虽有破冰但新增依然不足，5月个别房企美元债展期又在一定程度上冲击市场信心，民营房企美元债再融资修复不确定性较高。此时调整房贷利率机制，有利于引导房企积极推盘销售自救，也有利于改善金融机构对房企流动性支持意愿。 第三，政治局会议释放房地产政策宽松信号，本次政策予以落实。4月29日政治局会议提出“支持各地从实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求”。在过去一个多季度各地已经不断放松政策调控的情况下，中央继续释放房地产市场支持态度，为此次全国层面房贷利率调整埋下伏笔。而考虑到外部美联储快节奏加息对国内MLF等政策利率下调的制约，通过压缩点差的方式阻力最小，实现对房地产行业定向支持效果。 第四，4月金融数据低迷是触发剂。5月13日央行发布的4月新增信贷同比“腰斩”，尤其是4月居民住房贷款同比少增约4000亿元，贡献近半的信贷同比降幅。并且由于需求端不景气，房企融资同样疲软，今年一季度房地产开发贷款余额增速已降至0。我们测算房地产融资（房企融资+居民按揭房贷）贡献近20%的社融，稳定房地产需求是稳信用的关键。央行选择金融数据发布后下调房贷点差有利于对冲“坏消息”、提振预期。 房贷利率有多少下降空间？ 我国个人住房贷款利率采用“全国-城市-银行”三层定价机制， 1）全国层面，此前首套房贷利率下限为5年期LPR（此次调整后首套房利率下限为5年期LPR-20BP），二套房贷利率下限为LPR+60BP（此次未调整）； 2）央行各省分支机构因城施策指导省级市场利率定价自律机制，在全国政策下限基础上，确定辖内城市的贷款利率加点下限； 3）银行结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等，在城市利率政策下限基础上确定每笔贷款的具体加点数值。 过去一段时间，银行和城市层面已积极下调点差，多数城市房贷利率已降至全国基本层面（2022年4月14日，央行在2022年一季度金融统计数据新闻发布会上表示，3-4月全国已有超过100个城市的银行自主下调房贷利率20-60BP不等），如苏州、南通等城市的首套房贷利率已下降至当前LPR水平（4.6%）。本次政策为各城市进一步下调房贷利率打开20BP空间，后续房贷利率要看5年期LPR能否继续下降。考虑到当前信贷有效需求不足，且房贷风险和资本占用低，银行有意愿调节利率。 需要指出的是，目前消费贷等利率也已经有所下行，如果按揭贷款利率存在明显下限，有可能导致居民部门通过其他贷款置换按揭贷款的行为。 房地产市场何时能企稳？ 本次通知释放出较强支持住房需求信号，房贷利率由因城施策压缩点差扩展为全国统一放宽加点限制、即楼市放松可能拓展至一线城市，同时也赋予银行住房信贷投放更强的灵活性。 房地产的资产属性大于商品属性、依赖杠杆，对利率尤为敏感，经验上地产销售和房贷利率显著负相关。因此，全国房贷利率下降+因城施策限购限贷放松继续扩围+疫情逐渐好转，预计房地产销售拐点渐近、有望在二季度出现。 全年房地产销售要实现正增长还存在较大难度，需更多配套政策共同推动购房预期好转。原因包括房住不炒基调不动摇（政策放松相对克制、此次降低点差仍未涉及二套房改善性需求）、房地产税改革加快预期（年内虽不落地、但改革加速预期已形成）、货币政策受制约（外部美联储加息缩表，影响利率总体下降幅度）、疫情下的逆城镇化（城市人口流入可能放缓）+居民部门现金流受损等，总之，本轮地产销售反弹的力度还难以过高期待。 房贷利率下调对市场有何启示？ 4月份信贷数据已经显示了，疫情冲击下，市场经济面临挑战，总需求不足，市场主体活力低迷。在这种情况下，需要财政发力+货币配合+基建扩张、地产放松、消费刺激，通过减税和结构性货币政策等支撑市场主体，在市场主体低迷情况下，政府部门加杠杆在所难免。房贷利率下调边际上有利于稳增长和宽信用预期，并且，此次降房贷利率可能是宽信用组合拳之一，房地产政策还处在宽松周期，5月LPR存在单边下调的必要性和可能性，后续财政会否发行特别国债也值得关注。 债市方面，短期资金面仍偏松，配置压力大，基本面现实偏弱，对债市形成支撑，但松地产等宽信用政策带来扰动，同时疫情逐渐好转、上海推动复商复市，经济低层次改善，美联储加息构成制约，5-7月利率债供给偏不利、相对估值也没有太好的安全边际，我们之前判断5月债市“前平后弱（空间有限）”，利率窄幅波动状况不改，中期久期策略偏防守，市场仍会在外部与内部、短期弱与中期好转矛盾中纠结。地产债方面，地产债到期高峰在7-8月，再融资与估值修复关键需看到房企销售回暖，政策宽松如何落实以恢复房企现金流良性循环、房企在自救与展期间如何权衡，值得关注。股市方面，松地产、上海推动复产复工一定程度对冲4月金融数据带来的负面情绪，股指可能已经进入右侧，短期可以看做是政策底、疫情好转下的修复性反弹行情，业绩、情绪等强共振还需要时间。 风险提示 1）政策效果不及预期。多个城市房贷利率已经接近或降至LPR，继续下降20BP对购房需求的提振效果尚待观察。 2）地产行业下行超预期。疫情对房地产行业的冲击程度存在不确定性。若政策放松未能及时扭转预期，地产销售恢复较为困难。 本材料所载观点源自5月15日发布的研报《四问首套房贷利率下限放宽》，对本材料的完整理解请以上述研报为准 华泰固收 · 张继强团队 欢迎关注【华泰固收|张继强团队】 感谢您与我们共同分享固收研究的心得、体会、经验与教训， 愿我们一起成长、进步！

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