【国君地产|8月观察】解除风险折价

（以下内容从国泰君安《【国君地产|8月观察】解除风险折价》研报附件原文摘录）
　　报告导读 8月销售再创新高，土地市场则经历二季度的大幅复苏后高位企稳，预计在经历修复后进入平稳略回落市场，在销售持续较好下加快去杠杆。 1、8月地产总量数据继续向好，仅新开工面积数据略有回落，但仍然远超销售面积，供给带动需求走强仍然存在。1）单月投资增速为11.8%，较上月提升0.1pct，继续保持较快增长，但新开工面积和拿地增速略有回落，上半年楼市的动力主要来自于需求释放，而预计金九银十开始，将伴随供给带动成交放量，考虑到库存累积和前端动能有所减弱，预计去化率会有一定程度的下行，进而影响成交继续新高的动能；2）销售金额同比增速达到27%，为近3年以来的单月最大同比增幅，考虑到土地市场向好对楼市有直接的推动作用，3季度略有降温、但依然维持高位的土地市场，将使得目前的楼市也略有降温，从去化率来看，预计有一定程度上的下降，汇总放大的供给和略有下滑的去化率来看，成交预计依然正增长，但增速将回落；3）TOP50房企单月增速的26%，整体看中小型房企增速略快于行业、行业略快于龙头，由于我们定义2020年会是局部新周期年份，该局面预计仍将持续。 2、监管红线会加速楼市和土地在总量数据上的分化，房企去金融化和转向无息杠杆会使得市场维持楼市强、土地弱的格局，土地带动楼市的关系暂时背离。地王对楼市的拉动作用是立竿见影的，Q2地价的大幅上行，叠加信贷政策和人才政策，带来需求急速恢复，整体体现为土地市场带动楼市急速复苏。进入到3季度，土地市场略有降温，成交和溢价率维持高位，但考虑到8月出台的监管红线政策，预计将导致土地市场有一定程度回落，且持续时间较长。由于房企将会更加依赖无息杠杆，同时银行也能更多的释放贷款，并带动施工环节的继续走强，稳定地产投资增速处于高位，因此楼市整体表现将依然较好。 3、我们维持全年倒V格局，此前预计7月或8月为全年单月销售增速高点，目前基本兑现，但市场的矛盾将从销售转移至供给端的去杠杆进程，考虑到当前政策并没有压制需求，预计去杠杆速度会快于市场预期，一旦压力解除，板块将迎来一次大幅度反弹。 市场从一季度的悲观逐步转向当前的乐观，但板块表现并没有跟随基本面的恢复而好转，主要制约因素在于杠杆率较高给予的风险折价，以目前政策态度来看，压缩供给、刺激需求的态度依然存在，且预计将长期存在，因此风险折价部分将得到改变，板块将迎来一次大幅度反弹。我们推荐中南建设、万科A、保利地产、金地集团、中国金茂、招商蛇口、龙湖集团、大悦城、华夏幸福、蓝光发展、融创中国，受益旭辉控股集团、中骏集团控股等，物业公司受益招商积余、新大正，推荐中海物业、宝龙商业。 风险提示：政府重新放开前融、再走土地金融模式。 特别声明 本订阅号发布内容仅代表作者个人看法，并不代表作者所属机构观点。涉及证券投资相关内容应以所属机构正规发布的研究报告内容为准。市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本订阅号中的信息或表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。本订阅号内容均为原创，未经书面授权，任何媒体、机构和个人不得以任何形式转载、发表或引用。

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