公募REITs扩募规则出台,融资效率有望加速——上交所、深交所发布《新购入基础设施项目》(征求意见稿)点评

（以下内容从申万宏源《公募REITs扩募规则出台,融资效率有望加速——上交所、深交所发布《新购入基础设施项目》(征求意见稿)点评》研报附件原文摘录）
　　分析师承诺:非上市公司调研纪要 申万宏源金工 宋施怡 1. 上交所、深交所发布《新购入基础设施项目》（征求意见稿） 2022年4月15日，上交所、深交所分别发布了《公开募集基础设施证券投资基金（REITs）业务指引第3号——新购入基础设施项目（试行）》（征求意见稿），下称“《征求意见稿》”，并向市场公开征求意见，意见反馈截止至4月30日。 《征求意见稿》对新购入基础设施项目的原则和条件进行了限制，要求“拟购入的基础设施项目原则上与基础设施基金当前持有基础设施项目为同一类型”。也就是说，公募REITs扩募的基础设施项目，仍为包括仓储物流，收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，产业园区等其他基础设施，不含住宅和商业地产，明确了公募REITs的底层资产性质。 截止目前，已有三批共12只基础设施REITs成立，基金发行规模合计458.12亿元，当前。特许经营权及产权类REITs各有6只，规模分别为281.91亿元，176.21亿元。特许经营权REITs的底层资产集中于高速公路项目，共有4只，其余2只产品的底层资产分别为污水处理以及垃圾焚烧项目。产权类REITs的底层资产则为园区类以及仓储物流类。 其次，对于申请新购入基础设施项目的基金也需符合一定条件，要求运作时间满12个月，且持有的基础设施项目运营情况良好，现金流稳定，财务报表编制和披露符合企业会计准则等要求。因此，最快能参与扩募的基础设施基金为首批发行的9只基础设施REITs，以上9只产品均于2021年6月7日成立，则根据规则，最快将于2022年6月便可进行扩募。 2. 基础设施REITs扩募对象共可分为三类 根据《征求意见稿》第五章扩募发售的内容，基础设施REITs扩募对象可分为两大类三小类：可以向不特定对象发售（包括向原持有人配售和公开扩募），也可以向特定对象发售（定向扩募）。 （1）如向原持有人配售，拟配售基金份额不超过本次配售前基金份额总额的50%。持有份额不低于20%的第一大基础设施基金持有人、新购入基础设施项目的原始权益人或者其同一控制下的关联方应当履行认购基金份额的承诺，且募集期限届满后原基础设施基金持有人认购的数量需达到拟配售数量80%。否则扩募失败。另外，对于向原持有人配售的，应当向权益登记日登记在册的持有人配售，且配售比例应当相同。基金管理人等应根据基础设施基金二级市场交易价格以及新购入基础设施项目的市场价值等有关因素，合理确定配售价格。 （2）如公开扩募，可以全部或者部分向原基础设施基金份额持有人优先配售。网下机构投资者、参与优先配售的原基础设施基金持有人以及其他投资者，可以参与优先配售后的余额认购。公开扩募的发售价格应当不低于发售阶段公告招募说明书前20个交易日或者前1个交易日的基础设施基金二级市场均价。如采取该种方式，可以使得原基金持有人分散投资单一基础项目的风险。 （3）如定向扩募，发售对象应当符合基金份额持有人大会决议规定的条件，且每次发售对象不超过35名（包括法人、自然人和其他合法投资组织）。基金管理公司、证券公司、QDII、QFII以其管理的2只以上产品认购的，视为一个发售对象。信托公司作为发售对象，只能以自有资金认购。定向扩募的发售价格应当不低于定价基准日前20个交易日基础设施基金交易均价的90%。定向扩募的定价基准日一般为基金发售期首日，除非已提前确定全部发售对象。对于定向扩募的基金份额安排了锁定期，即自上市之日起6个月内不得转让。如发售对象为以下三类投资者：（一）持有份额超过20%的第一大基础设施基金持有人或者通过认购本次发售份额成为持有份额超过20%的第一大基础设施基金持有人的投资者；（二）新购入基础设施项目的原始权益人或者其同一控制下的关联方；（三）通过本次扩募拟引入的战略投资者，则其认购的基金份额自上市之日起18个月内不得转让。 总体而言，无论采取哪种形式进行扩募，《征求意见稿》通过设置定价下限等方式，一定程度上保护原有REITs持有人的利益。 3.基础设施REITs发行火爆，扩募有助于加快REITs融资速度 4月12日，华夏中国交建REIT公布认购申请确认比例结果公告。公告显示，该基金公众发售部分的配售比例为0.84%，网下投资者配售比例为2.69%，均创REITs中签率水平新低。说明基础设施REITs发行越发火爆。 但与此同时，我们也可以看到后续已申报的REITs产品仅有3个，储备较少，因此，REITs扩募规则的出台有利于REITs市场的融资速度，能及时地对基础设施REITs市场规模进行扩容。

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