海通国际-地产债月报（2023年2月）：楼市成交回暖，债市谨慎乐观-230307

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　　投资要点
　　二级市场表现：2月境内地产债表现较平稳，境外高收益地产债回调。2023年2月，中证地产债指数较1月底收平，Markit iBoxx中资美元房地产投资级债券指数下跌0.9%，Markit iBoxx中资美元房地产高收益债券指数下跌2.3%。截至2022年2月底，观察中境内地产债平均收益率为7.28%，本月上升48个基点，中债估值平均净价为93.30元，本月上涨0.11元。境外中资美元地产债平均收益率为42.97%，较上月底上升469个基点，彭博估值平均净价为60.73元，较上月底下跌1.45元。
　　一级市场动态：境内地产债发行回升，央国企为主，境外美元债发行仍低迷。2月境内地产债发行40笔共计375.4亿人民币，发行额同比上升26.7%。境内新发行地产债平均期限3.1年，AAA级发行人占比为77.6%。发行人类别中，地方国企占比为84.9%，中央国有企业占比为12.6%，民企占比仅2.5%。本月境外美元地产债仅2笔新发行，发行人为恒基地产和万达商业，发行面额为0.8亿美元和3亿美元，期限2年和3年，发行利率5%和11%。民企融资推进缓慢，负面新闻扰动市场预期。
　　行业基本面与政策跟踪：2月一线和三线城市商品房成交回暖，二手房市场总体改善热度不减。2023年2月，30大中城市商品房成交面积为1130.3万平米，环比上升29.8%，同比上升32.0%。从1-2月累计成交面积来看，一线城市成交472.7万平米，同比下降15.0%（去年同期下降22.5%）；二线城市成交1092.5万平米，同比下降17.2%（去年同期下降11.8%）；三线城市成交435.6万平米，同比上升1.0%（去年同期下降48.7%）。二手房成交持续回暖。从1-2月累计成交情况来看，14城二手房成交面积1162.5万平米，同比上升46.3%。深圳和成都二手房成交面积增速较快，北京、杭州成交面积同比改善。政策面仍是地方政府促需求，中央机构稳楼市。
　　投资建议
　　2月商品房销售改善，二手房热度不减。地产债在经历年底至年初反弹后，由于公司销售改善程度和融资进展差异化，市场在回调压力下波动调整。预期在房地产销售复苏趋势下，市场短期有望企稳。2023年后续地产行业政策托底销售和改善融资环境的方向难转向，地产公司基本面和信用修复仍在进行。商品房销售目前仍处于弱复苏阶段，三线城市商品房销售并不弱。二手房销售改善趋势已显现，整体向好区域分化。建议关注国资背景的混改企业投资机会，特别是境内收益率较高、境内外利差较阔的主体。同时，建议持续跟踪民营房企融资以及资产处置落地情况，优质民企基本面仍保持改善趋势，关注收益率上行带来的阶段性投资机会。建议关注标的：碧桂园、新城、中骏、远洋；其他可关注标的：合景泰富、宝龙。
　　风险
　　地产行业销售超预期下行，融资落地情况不及预期，国内疫情影响反复。