浙商证券-房地产行业春节后核心城市房地产成交修复情况：春暖花开，市场回温-230307

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　　1.多重因素带动市场回温，各地复苏特点不尽相同
　　天津市：①疫情后购房需求释放，看房热度提升明显；②优惠收回，价格企稳；③现房、准现房受欢迎程度高。
　　济南市：①购房条件放松幅度大；②热度提升明显，项目具有涨价趋势；③部分项目在疫情期间未降价，部分区域新房供应不足。
　　杭州市：①主城区一二手房倒挂情况突出，是国内少有的一二手房倒挂的区域；②主城区热度高需摇号，主城和外围市场分化；③良好的供需结构，让杭州土地市场较其他城市率先回暖；④城市基本面好，吸引人才能力强，市场动力足。
　　长沙市：①房价基数低，住宅供应量大；②改善性需求旺盛，助推房价上涨；③库存去化迅速，新盘供应充足。
　　郑州市：①真实库存“两极分化”；②改善类项目房价企稳回升预期增强，购房意愿增强；③当前畅销的项目主要为未出险、头部央国企项目，部分获得纾困基金、获得其他企业帮助的房企项目，准现房预计可逐渐获得认可。
　　北京市：①压制需求释放，二手房成交情况反应真实市场需求；②市场分化，改善性需求成为支撑市场增长的新动能；③学区房推动成为市场复苏重要支撑。
　　2.市场热度回升的原因：市场预期向好+政策效果显现催化压抑需求释放
　　①疫情管控放开，居民流动性增加，疫情期间压抑的购房需求得到回补；②疫情管控调整，居民对收入预期转变向好；③政府需求端放松政策效果显现，包括利率走低、二套首付降低等政策利好，刺激需求释放；④部分开发商逐渐提价，“买涨不买跌”的心态促进成交，帮助房价企稳回升；⑤当前部分城市改善需求为主要支撑，二手房成交带动置换需求增加。
　　3.短期回暖趋势已成，中长期恢复情况仍有待观察
　　短期来看，多重因素促进市场热度的回升趋势已经形成，积压的购房需求将促进短期内市场转向良好，但结合房企情况来看，1-4月仍为房企偿债高峰，部分房企现金流情况依然紧张，销售流速仍然是房企最主要追求的指标，预计楼市整体涨价幅度仍将受限。
　　中长期来看，随着短期内热度的消散，市场恢复程度有待观望，仍需结合土地供应、城市基本面及宏观经济的恢复情况来进行判断。
　　4.风险提示：居民购房消费力修复弱于预期，局部市场购房热度持续性差，实地收集数据信息偏差风险。