平安证券-越秀地产-0123.HK-销售开门红，拓展积极进取-230307

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　　事项：
　　公司公布2023年2月销售及新增土地储备情况。
　　平安观点：
　　2023年销售开门红，全年销售正增长可期。越秀地产2月销售额137.1亿元，同比增长385.6%；剔除春节错峰影响，1-2月销售额226亿元，同比增长187.3%，远高于同期克而瑞百强房企表现（销售额2月单月+11.8%、1-2月累计-12.5%）。公司2022年拿地力度行业前列，2023年可售货值充裕且结构良好，聚焦核心城市；春节后我们走访公司合肥、杭州等地项目，到访认购均有所改善，去化良好。
　　北京兔年首次土拍最大赢家，开年拿地进取。2月8日北京兔年首场土拍共计出让6宗土地，公司斩获石景山区北部苹果园及昌平区南部信息园2宗地块，为该场土拍最大赢家。两宗地块权益占比均为100%，总建面分别为9.35万平方米及17.5万平方米，总对价59.11亿元。尽管两宗地块均存在部分现房销售面积，但苹果园地块轨道交通便利，不乏大悦城等区域商业中心；昌平信息园地块为信息产业聚集地，周边配套已相对成熟，区位优越叠加开发商国资背景优势，去化亦相对有保障。
　　投资建议：公司作为大湾区地方国企，在行业下行期稳中求进，融资优势叠加多元化扩储模式助力逆周期拿地突围，市场下行期2022年销售同比为正，拿地力度行业前茅，有望在行业洗牌中进一步扩大市场占有率；维持公司2022-2024年EPS预测分别为1.25元、1.41元、1.62元，当前股价（截至2023年3月7日）对应PE分别为8.8倍、7.8倍、6.8倍，估值仍具备性价比，维持“推荐”评级。
　　风险提示：1）公司毛利率存在下滑风险；2）拿地力度不及预期风险：若后续土拍规则调整或地市波动，公司扩充土储或将受阻，亦对未来销售规模增长产生制约；3）政策改善不及预期。