海通证券-“两会”房地产行业相关信息点评：地产信用修复起始年，促进行业健康发展-230306

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　　2023年3月5日人大会议在北京顺利召开。李克强总理简述2023年工作重点方向，我们认为与房地产行业有关信息包括以下几点值得关注：
　　1)行业定位：“房住不炒”暂未出现。自2018年起，两会工作报告多次提及“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”行业定位，但2023年并未在工作建议中提出，我们认为“房住不炒”已成为行业基本制度和长效机制的一部分。在实际工作中已经成为准绳。
　　2)供给侧：“有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展”。2022年两会报告中指出要“运用市场化、法治化方式化解风险隐患......牢牢守住不发生系统性风险的底线”，2023年化解房企风险隐患仍是重要方向。自2022年11月“金融16条”出台以来，政策支持房地产市场平稳健康发展的方向明显，我们认为本次会议中重申“保行业，保主体”工作基调不变，且2023年行业中出现大面积系统性风险的概率较小，通过恢复市场主体信用从而促进行业平稳、健康、有序发展是后续趋势。
　　同时，我们判断优质主体将获更优政策环境和融资通道，存量资产有望进一步盘活，有助于行业债务逐步化解，进入良性循环发展阶段。
　　此外，表述中“防止无序扩张”主要体现对于房企杠杆使用仍会保持适度限制，我们判断以上因素对2023年土地购置和新开工总量仍有影响。
　　3)需求侧：“加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民青年人等住房问题”。新市民主要是指因本人创业就业、子女上学、投靠子女等原因来到城镇常住，未获得当地户籍或获得当地户籍不满三年的各类群体，包括但不限于进城务工人员、新就业大中专毕业生等，目前约有三亿人。
　　我们判断在发展住房租赁和增加住房供给的同时，不同城市将根据自身市场和人口差异保持因城施策，差异化制定房贷/限购等标准，稳定释放潜在购买力。
　　投资建议。我们重申地产信用修复起始年的判断，本次会议基调有利蓝筹企业增长以及行业配置价值。建议关注：1）开发类：A股-万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团、华发股份、首开股份、天健集团；H股-中国海外发展、碧桂园、建发国际；2）商住类：华润置地、龙湖集团、新城控股；3）物业类：万物云、碧桂园服务、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、越秀服务；4）文旅类-华侨城A；5）园区类：张江高科。
　　风险提示。1）房地产行业新房总量增速具有缩量风险；2）市场修复不及预期。