广发证券-房地产及物管行业23年第9周周报：成交延续上行趋势，支持刚性及改善需求-230305

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　　本周政策情况：确保房地产市场平稳发展，沈阳、厦门限购放松。本周银保监会要求银行加快处理房贷提前还贷积压申请；央行副行长潘功胜指出要完善房地产金融基础性制度和宏观审慎管理制度，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。地方层面，本周雄安新区、驻马店认房认贷标准放松，沈阳、厦门限购放松，义乌按揭放松，利率下限降至3.8%。
　　本周基本面情况：成交持续复苏，推盘规模边际上升。根据房管局及克而瑞数据，本周60城新房成交面积环比+12.3%，同比+3.1%，2023年2月日均成交面积同比-2.2%（同比基数为2022年2月除春节外日均成交面积，下同）；本周13城二手房单周成交环比+16.4%，同比+63.3%，23年2月日均同比+64.8%。推盘方面，11城单周商品房推盘面积环比上升70.8%，同比上升32.8%，23年2月推盘面积同比下降10.3%。本周11城商品房批售比（移动平均3个月）为1.00。
　　本周土地情况：土地成交量下滑，出让金逐步回升。23年第9周商住土地成交面积环比下降47.5%，出让金环比上升33.4%，溢价率为2.4%，环比上升0.1pct。23年前9周（2022.12.26-2023.2.26），商住土地累计成交面积同比下降11.2%，出让金同比上升5.4%，其中一线城市商住土地累计出让金同比下降50.6%，二线城市出让金累计同比上升65.6%，三线城市出让金累计同比下降10.9%。
　　开发板块观点：成交延续上行趋势，政府工作报告明确支持刚性及改善需求。本周新房及二手房成交延续节后上升趋势，单周成交较22年周均规模分别高出20%、63%，其中二手房单周成交创22年年初以来新高，在政策持续放松、疫情影响消减、积压需求释放等因素推动下，商品房成交市场展现了来访提升、刚需复苏等积极迹象。本周国新会提到未来将抓好已出台各项政策的落实落地，支持刚性和改善性住房需求，支持新市民住房需求，2023年《政府工作报告》中明确要防范化解优质头部房企风险，促进房地产业平稳发展，支持刚性及改善需求。预计政策环境改善趋势仍具备延续性，并将助力成交基本面复苏。地产股23年的主线将回归基本面兑现能力，建议关注高增长、强投资、报表加速扩张的房企价值兑现机遇。
　　本周物业观点：板块跟随大盘回升，港股物业即将进入业绩期。本周恒生指数上涨2.8%，物业板块平均上涨1.0%，其中央国企龙头上涨3.8%，民企龙头上涨3.5%，物业板块整体动态PE10.1x，处于20年以来4%分位。
　　风险提示。基本面不及预期，包括行业政策面改善力度不及预期；融资收紧；供给侧改革出清影响情绪，对于市场情绪产生扰动。