天风证券-房地产行业研究周报：地产销售修复到什么程度了？-230305

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　　行业追踪（2023.2.25-2023.3.3）
　　高频成交：2月新房、二手房高频销售持续回暖
　　新房全国高频成交数据23年春节后修复明显，周度同比已连续三周改善。二线城市改善幅度最大，三线及以下城市同比降幅也已收窄至20%以内。
　　二手房成交面积近三周周度同比增幅始终处于80%水平，延续较强复苏势头。23年春节后表现显著优于节前，修复力度强于新房市场。二线城市修复力度最强，但三线及以下城市二手成交同比增速不升反降，反映出较强的能级分化特征。
　　百强销售：房企销售表现同样边际向好
　　克而瑞百强房企二月销售金额较上月仍有所提升，对比19至22年，23年前两月销售水平高于疫情伊始的20年，略低于19、22年，百强房企销售规模尚未恢复至往年水平。
　　但对比1、2月百强房企日均销售金额可以发现，销售端边际改善信号明显。剔除春节假期影响后，1月百强房企日均销售163亿元，同比-16.4%，2月日均销售181亿元，同比-9.0%，降幅已收窄至个位数，行业延续弱复苏趋势。
　　去化水平：年后去化率显著上行交叉验证
　　中指数据显示，自春节周后（第五周），重点城市开盘去化率显著回暖。截止23年第9周（2月20日-2月26日），重点城市开盘项目平均去化率66.1%，较第8周上升21个pct，已回升至22年12月以来的相对高位。
　　分城市看，CRIC调研数据显示，23年2月，一线城市中，北京、上海新开去化率已接近80%，较1月及22年平均水平改善明显；二线城市中，西安、长沙、嘉兴、合肥、重庆等城市2月去化率环比增幅大于10pct。重点城市中，深圳、东莞、佛山等城市去化率仍处下行通道。
　　春节后多维数据均指向需求侧的边际好转，新房、二手房最新周度销售面积均已超过2022年同期水平，二手房已显著超过历史高点的2021年，新房虽仍低于2021年但距其差距已经不大。我们认为，一方面或是因为疫情影响积压的刚需于近期集中释放，另一方面或与22年较大力度的供需刺激政策逐步见效、市场信心开始回稳有关。我们对3月土地集中供应下销售复苏的持续性持中性偏乐观态度，同时，二手房市场复苏的超预期也有望带动新房市场的进一步回暖，局部热点城市传统“小阳春”行情或值得期待。
　　2月新房成交同比降幅收窄，二手房成交同比增长强劲
　　2月25日-3月3日新房市场本周成交516万平；累计库存10271万平，一线、二线、三线及以下去化加速。二手房市场本周成交242万平，月度同比+92.03%，相较上月改善108.13pct。2月20日-2月26日土地成交建面2405万平，滚动12周同比+26.41%，成交总额290亿元，滚动12周同比+8.95%，全国平均溢价率+2.02%，滚动12周同比+0.04pct。
　　本周申万房地产指数+0.74%，较上周下跌0.20pct，涨幅排名17/31，跑输沪深300指数0.97pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数+2.00%，较上周提升3.34pct，涨幅排序7/11，跑输恒生指数0.79pct；克而瑞内房股领先指数为2.13%，较上周提升2.31pct。
　　投资建议：我们认为地产行情认知差尚未完全修复，建议关注市场对于地产板块4个认知差（政策有效性、稳融资力度、政策空间、销售预期），选股思路围绕以下3个维度：①信用修复、②格局优化、③销售复苏，具体包括：1)优质民企信用修复，建议关注新城控股、金地集团；2)区域竞争格局优化，建议关注天地源、滨江集团、华发股份；3)行业销售复苏，建议关注保利发展、招商蛇口、我爱我家。此外，建议关注金融支持租赁市场的受益标的，万科A、龙湖集团。
　　风险提示：1)证券市场波动、政策推进节奏及实施效果等存在不确定性；2)信用修复、格局优化及行业复苏不及预期；3)宏观环境变化可能对房地产行业及公司的运行产生影响