申万宏源-房地产行业2023两会政府工作报告点评：支持刚改合理需求，供给端支持值得期待-230305

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　　事件：
　　3月5日，国务院总理李克强在两会政府工作报告中指出：1）在“过去一年和五年工作回顾”部分：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位；持续推进以人为核心的新型城镇化；分类放宽或取消城镇落户限制，十年1.4亿农村人口在城镇落户。2）在“对今年政府工作的建议”部分：国内生产总值增长5%左右；有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况；加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。
　　点评：
　　政府工作报告指出坚持房住不炒定位，但只在回顾部分出现、未在展望部分出现。2023年两会政府工作报告中指出，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，建立实施房地产长效机制，扩大保障性住房供给，推进长租房市场建设，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产市场健康发展”，总体房住不炒、推进保障房建设、因城施策的政策基调符合预期；但值得注意的是，本次“房住不炒”只在回顾部分出现、但未在展望部分出现；而2022年两会政府工作报告中，“房住不炒”在展望部分出现，这体现近几年房地产行业基本面已发生变化的背景下，与此相应的行业政策调控思路也或将发生些许调整。
　　防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，预计供给端政策支持仍值得期待。2023年两会政府工作报告中提到，“有效防范化解重大经济金融风险。深化金融体制改革，完善金融监管，压实各方责任，防止形成区域性、系统性金融风险。有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展”。我们认为，房地产债务化解问题仍是政府关注的工作重点，与之相关房地产行业供给端问题依然值得关注。我们认为房地产的供给主体过度出清和行业结构性供给不足的问题仍需要修复，因而我们预计行业供给端政策支持仍值得期待，尤其优质房企格局优化也仍是大趋势。
　　设定2023年国内生产总值增长5%左右，继续支持刚性和改善性等合理住房需求。2023年两会政府工作报告中提到，“今年发展主要预期目标是：国内生产总值增长5%左右”，“支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题”。2023年GDP增速目标设置为5%，略低于市场预期；但同时继续支持刚性和改善性等合理住房需求；并且考虑到上述“房住不炒”政府工作报告中出现段落的变化，以及政府对于房地产债务化解问题的重点关注，同时也鉴于我们认为我国房地产需求端短期销售呈现超跌、但中期需求仍有支撑，而供给端呈现供给主体过度出清、中期行业供给亟待修复，因为我们预计后续行业供需两端政策仍值得期待，并且行业销售逐步改善以及行业格局优化的趋势不变。
　　投资分析意见：支持刚改合理需求，供给端支持值得期待，维持“看好”评级。我们认为我国房地产需求端短期销售呈现超跌、但中期需求仍有支撑，而供给端呈现供给主体过度出清、中期行业供给亟待修复，预计供需两端政策仍值得期待；并预计房地产行业销售也将逐步改善，并格局优化下优质房企成长空间打开，将受益于政策放松和格局优化双重利好。我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：A股：华发股份、滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、中国建筑、金地集团、新城控股、万科A，建议关注：栖霞建设；H股：华润置地、越秀地产、建发国际、中海外发展、龙湖集团、碧桂园，建议关注：绿城中国；并维持物业管理板块“看好”评级，推荐：新大正、中海物业、保利物业、华润万象、碧桂园服务、旭辉永升服务，建议关注：招商积余、万物云。
　　风险提示：调控政策再收紧，销售和融资资金再趋紧、受限占比再提升。