西南证券-房地产行业周报：百强房企销售同比转正，土地市场点状回暖-230305

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　　百强房企单月销售金额同比转正。根据克而瑞数据监测，2023年2月百强房企销售金额5184亿元，同比上升12%，增幅较上月增长43.6pp，百强房企销售额首次止跌企稳，复苏势头较强。销售面积3180万方，同比下降2%，降幅较上月缩小38.3pp。累计来看，1-2月实现销售金额9179亿元，同比下降12.5%，实现销售面积5581万方，同比下降20.5%。2月延续春节销售回暖趋势，重点30城2月份呈点状复苏，成交同环比涨幅都超过40%，成交规模与去年12月持平，前两个月累计成交已止跌。除季节性修复因素，伴随保交楼工程推进和房贷利率下降等地产支持性政策加码，房市销售有望持续复苏。
　　优质房企销售金额同环比双增长，企业格局分化。百强房企2月销售同环比都有较大幅度上升，部分优质房企销售增长强劲。从克而瑞榜单来看，1-2月累积销售较好的有越秀+164%/华发+85%/华润+61%/招商+52%/中海+50%/金茂+42%/龙湖+40%/滨江+34%。2月单月表现较好的有越秀+353%/华发+294%/中海+144%/华润+142%/招商+124%/金茂+102%/龙湖+86%/金地+69%/滨江+60%。
　　土地市场点状回暖，流拍率回历史低位。2月重点监测城市溢价率为5.38%，较上月增长1.28pp。月内四城集中供地，杭、京、苏土拍市场热度高，杭州溢价率高于9%，京、苏溢价率均高于7%，热点城市表现突出。郑州土拍较冷淡，10宗地块均底价成交，郑东新区地块流拍。2月重点监测城市土地流拍率为12%，较上月下降9.5pp。年末大批量供地的影响消退，供地质量提升，因此流拍率有所回落，流拍地块以三四线城市商办用地为主。
　　2月房企投资略回升，民企投资弱复苏。据克而瑞统计，截至2月末百强房企新增土储货值、投资金额和建面合计分别为3594亿、1358亿元和2694万平方米，同比降幅在15-20%之间，与2020年-2021年存在较大落差，也并未回到2022年同期水平。京、杭、苏等热点地区推出优质地块，房企投资积极性略有回升，超过两成百强房企在土地市场纳储。拿地企业仍以头部国央企、优质区域型民企为主力军。伟星、中天美好集团等区域型民企投资聚焦核心地块，表现亮眼。截至2月末百强房企新增货值26%集中于TOP10房企，TOP11-20强新增货值占百强总新增16%，TOP21-30强占12%。
　　投资建议：我们认为当前板块应当关注2条投资主线：1）开发企业：华发股份、建发股份、保利发展、滨江集团、天健集团、南山控股、华润置地、万科A等；2）物管企业：碧桂园服务、华润万象生活、中海物业等。
　　风险提示：销售恢复不及预期；政策效果不及预期；行业流动性风险。