申万宏源-地产及物管行业周报：市场销售继续改善，各地政策持续宽松-230305

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　　本期投资提示：
　　房地产行业数据：上周（23/2/25-23/3/3）34个重点城市新房合计成交469万平米，环比+7%；其中，一二线环比+8%、三四线环比-3%；2月一手房月成交同比+14%，较1月+51pct；其中，一二线同比+34%、三四线同比-57%，分别较1月+65pct和+10pct。上周13个重点城市二手房成交166万平米，环比+11%；2月累计成交同比+127%，较1月+144pct。库存方面，上周15城推盘186万平米，对应周成交/推盘比1.05倍，最近3个月（22年12月-23年2月）分别为0.91倍、1.45倍和1.34倍。截至上周末，15城可售面积为9,619万平米，环比-0.1%；3个月移动平均去化月数为15.0个月，环比-0.1个月，行业总体仍处于低库存阶段。
　　主要政策新闻：宏观方面，国家统计局发布公报，2022年全年住宅投资100,646亿元，下降9.5%；各类棚户区改造开工134万套，保障性租赁住房开工建设和筹集265万套（间）；人民银行副行长潘功胜表示，下一步将坚持“房住不炒”定位，支持刚性和改善性住房需求，支持租购并举制度。因城施策方面，南京增加了见索即付银行保函作为参加土地竞买的履约保证方式；四川优化各个城市落户限制；福建人才公寓和省直单位限价房开始申购；雄安新区执行“认房不认贷”；徐州延长购买新建商品住房补贴时间；珠海放宽入户年限规定。首套房贷利率方面，江苏已有五个设区市将首套房利率下限降至3.8%。公积金政策放松方面，南京公积金账户余额可作为前期购房资金，可办理二手房公积金“带押过户”贷款业务；合肥、沈阳、厦门、徐州提高公积金贷款限额。市场方面，据克而瑞数据，2月房企销售额环比+32%，同比+16%、较前值+48pct，销售复苏态势强劲。土地供应方面，多个城市公布首批供地计划，上海19宗，深圳5宗，宁波26宗，东莞5宗，天津25宗，长春8宗，成都4宗。
　　公司动态跟踪：销售金额：1-2月，万科A销售金额588亿元（-9.6%），碧桂园销售金额469亿元（-32.3%），美的置业销售金额150亿元（+5.6%）。股权融资方面，万科A与配售代理就配售3亿股新H股订立配售协议，每股H股13.05港元，假设全数配售，所得款项净额约39.03亿港元，拟用于偿还境外债务性融资和补充营运资金；保利发展拟定向增发不超过81,914万股，募集资金不超过125亿元；招商蛇口拟定向增发59,281万股，募集资金89亿元；华发股份拟定向增发不超过63,500万股，募集资金不超过60亿元；首开股份向北京首都开发控股（集团）有限公司借款三笔，不超过60亿元。人事变动方面，碧桂园杨国强辞去主席及执行董事，杨惠妍已接任主席。
　　一周板块回顾：板块表现方面，SW房地产指数上涨0.74%，沪深300指数上涨1.71%，相对收益为-0.97%，板块表现弱于大市，在31个板块排名中排第17位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：祥源文化、华发股份、城建发展、ST泰禾、万业企业，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为ST海投、万方发展、鲁商发展、交运股份、西藏城投。板块表现方面，物业管理板块个股平均上涨1.9%，沪深300指数上涨1.71%，相对收益为0.19%，板块表现强于大市。当前主流AH房企22/23PE均值分别为9.9/7.5倍；物管22/23PE均值分别为16/12倍。
　　投资分析意见：我们认为，我国房地产目前需求端呈现出超跌状态，供给端处于过度出清状态，预计随着供给缓慢修复，中期销售将向着需求中枢13.4亿平逐步回归，但考虑到短期供需双弱，短期销售仍将呈现“L”型总量弱复苏、但结构强弹性，格局优化下优质房企成长空间打开，并将同时受益于政策放松和格局优化双重利好，充分享受估值驱动、成长驱动双重红利。我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：A股：华发股份、滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、中国建筑、金地集团、新城控股、万科A，建议关注：栖霞建设；H股：华润置地、越秀地产、建发国际、中海外发展、龙湖集团、碧桂园，建议关注：绿城中国；并维持物业管理板块“看好”评级，推荐：新大正、中海物业、保利物业、华润万象、碧桂园服务、旭辉永升服务，建议关注：招商积余、万物云。
　　风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。