国泰君安-房地产行业：“小阳春”之后期待更多暖阳-230303

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　　开发商二月份销售数据显示超预期，同时录得环比和同比的增长。克而瑞近期披露了2023年2月份开发商的合约销售数据。对于我们跟踪的主要46家开发商，2023年2月份的销售数据出现反弹明显，总的合约销售额录得了环比27.2%增长，以及同比10.6%的增长。近期的数据证实了我们之前的观点，即楼市迎来“小阳春”，部分高线城市的房地产市场率先有所复苏。展望近期，考虑到许多在2022年由出险房企处置的高线城市地产项目，可能在今年二季度推出，我们认为销售复苏可能会更为强烈。另外，我们认为还有两个因素也将继续推动楼市回暖：1）较高的居民储蓄；以及2）来自两会更多关于房地产放松政策的声音。
　　证监会启动不动产私募投资基金试点，将进一步推动住宅销售和交付。2023年2月20日，证监会公布不动产私募基金试点，推动私募资金流向房地产市场，范围不仅是保障性住房，也包括存量商品住宅。我们认为此次试点推行大致符合市场预期，即在解决停滞项目以及盘活不良资产上面，政策一直保持积极的势态。因此，我们认为此次不动产私募基金试点，将进一步推动商品住宅未来的销售和交付。我们相信，市场参与者机构的多样变化，也将是继续推动房地产市场稳定健康发展的重要一环。
　　我们推荐行业中土储优质的领先房地产企业。我们认为，近期全国范围内地产销售的复苏势态，将有利于行业中拥有优质土储的龙头房企。在优质房企中，考虑到稳健的运营和财务上的优势，我们推荐龙湖集团（00960 HK）、金地集团（600383 SH）、保利发展（600048SH）和万科企业（02202 HK）。
　　风险：1）重新放开前融，行业杠杆上行；以及2）购房需求下行。