天风证券-房地产行业2月百强房企销售点评：2月单月销售量价齐升，累计销售明显修复-230302

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　　事件：克而瑞公布2023年2月百强房企销售数据，TOP10、TOP11-30、TOP100房企2月单月销售分别为2256亿元、1533亿元、4936亿元，同比增速分别为40.8%、18.2%、24.4%。累计销售额分别为3986亿元、2693亿元、8570亿元，同比增速分别为11.3%、-7.5%、-5.3%。
　　2月单月销售金额同比环比皆正增长
　　克而瑞公布2023年2月百强房企销售额，全口径看，TOP10、TOP11-30、TOP100房企2月单月分别为2256亿元、1533亿元、4936亿元，同比增速分别为40.8%、18.2%、24.4%，环比增速分别为30.5%、32.2%、35.8%。TOP10房企除万科、碧桂园外，其他房企均同比增长。华发股份、中海地产、华润置地、招商蛇口单月同比三位数增长，同比增速分别为293.5%、144.3%、141.5%、124.1%；龙湖集团、保利发展、绿城中国、建发房产均双位数增长，同比增速分别为85.6%、58.1%、50.1%、24.1%；碧桂园、万科分别同比下降31.8%、5.0%。TOP11-20的房企分化明显，保利置业同比增速高达478.6%，融创中国、绿地控股、新城控股均同比双位数下降，融创中国降幅最大达到51.1%。2023年TOP10、TOP11-30、TOP100房企的累计销售额分别为3986亿元、2693亿元、8570亿元，同比增速分别为11.3%、-7.5%、-5.3%。较1月相比，累计增速分别增长23.9pct、20.7pct、27.8pct。2月累计增速较1月有明显改善。
　　多数头部房企单月权益销售同比增长
　　权益口径看，TOP10、TOP11-30、TOP100房企2月单月销售额分别为1725亿元、1035亿元、3627亿元，同比增速分别为59%、22%、28%，环比增速分别为40%、31%、38%。TOP10房企中，越秀地产、华发股份、华润置地、中海地产、招商蛇口、保利发展、龙湖集团、建发房产的权益销售金额同比增速为正，分别为351%、340%、182%、144%、132%、93%、87%、11%；碧桂园、万科的同比增速为负，分别为-25%、-5%。2023年TOP10、TOP11-30、TOP100房企的累计销售金额分别为2957亿元、1827亿元、6254亿元，同比增速分别为20%、-5%、-3%。从权益比例看，TOP10房企的累计权益比例超过80%的是越秀地产（94%）、中海地产（93%）、碧桂园（80%），低于80%的是招商蛇口（62%）、龙湖集团（64%）、万科（65%）、华发股份（69%）、建发房产（71%）、保利发展（75%）、华润置地（77%）。多数头部房企单月权益销售同比增长。
　　头部销售均价变化趋势明显分化
　　从全口径的销售均价看，百强房企销售均价16374元/平米，同比增长15.0%。TOP10房企的销售均价为16001元/平米，其中当月同比上升的有招商蛇口24648元/平米（同比23.1%）、绿城中国27287元/平米（同比19.9%）、华润置地19206元/平米（同比13.9%）、中海地产17544元/平米（同比9.8%）、保利发展15596元/平米（同比9.2%）、万科18491元/平米（同比6.4%）、华发股份23339元/平米（同比4.1%）、龙湖集团17025元/平米（同比3.7%）；同比下降的有建发房产16221元/平米（-12.9%）、碧桂园8075元/平米（同比-3.8%）。绿城中国为TOP10中销售均价最高的房企。
　　投资建议：2月百强房企单月同比销售量价齐升，累计销售较1月明显改善。我们认为房地产行情认知差尚未完全修复，建议关注市场对于地产板块的4个认知差（政策有效性、稳融资力度、政策空间、销售预期），选股思路围绕以下3个维度：①信用修复、②格局优化、③销售复苏，具体包括：1)优质民企信用修复，建议关注新城控股、金地集团；2)区域竞争格局优化，建议关注天地源、滨江集团、华发股份；3)行业销售复苏，建议关注保利发展、招商蛇口、我爱我家。此外，建议关注金融支持租赁市场的受益标的，万科A、龙湖集团。
　　风险提示：宏观经济不及预期、房屋价格大幅下滑、房屋去化不及预期