光大证券-中国金茂-0817.HK-2022 年业绩预告点评：销售边际好转，业绩修复可期-230228

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　　事件：23年2月24日公司发布盈利警告（以下简称《公告》），预计22年公司归母净利润同比下降约50%-60%。
　　点评：加速计提减值，业绩修复可期，1月销售边际好转，融资渠道畅通。
　　1）加速计提减值，业绩修复可期。根据《公告》，公司预计2022年实现归母净利润约18.8亿元-23.5亿元，22年H1公司实现归母净利润25.7亿元，预计公司22年下半年实现归母净利润-2.3亿元至-6.9亿元，业绩低于我们预期。公司22年业绩下滑的原因主要包括表内外项目售价表现不及预期，导致存货大幅计提减值。我们认为，公司20-21年已对发展中物业及持作出售物业累计计提减值40.5亿元，22年预计公司将继续对前期高成本拿地及去化较慢项目计提减值，表内存货压力基本出清；随着疫情管控优化、销售市场逐步回暖，我们认为公司存货减值、毛利率下滑、结算进度放缓三大压力在2023年将迎来边际放缓，未来业绩修复可期。
　　2) 22年销售市占率稳定，1月销售同比边际好转。2022年，公司实现全口径销售额1,550亿元，同比减少34.2%，位居克而瑞22年销售排行榜第12名，较21年提升3名，全国销售市占率基本稳定；根据克而瑞数据，公司22年销售前五名的城市依次为南京/上海/北京/青岛/苏州，整体上核心一二线城市货量较充足。23年1月，公司实现销售额100亿元，同比持平，自22年1月以来首次结束单月销售额同比下滑，销售同比边际好转。
　　3）永续债规模降低，融资渠道畅通。近年来公司加快永续债赎回步伐，于22年1月、23年1月各赎回5亿美元永续债，年息分别为5.75%、4.0%，进一步提升财务稳健性。同时，公司发挥央企信用优势，积极利用低成本直融渠道，23年1-2月，公司旗下子公司上海金茂投资管理集团有限公司发行3支债券，合计募资58亿元，票面利率介于3.8%-4.0%，债券发行年限3-5年。公司信用优势显著，资金充裕，具备较强拿地实力，随着市场销售回暖，有望提升拿地力度。
　　盈利预测、估值与评级：公司坚持双轮两翼战略，背靠中化股东资源，拥有央企信用优势，城市运营逐步发挥协同作用，发展稳健。鉴于行业销售毛利率下行、公司存货减值计提增加等因素，下调公司22-24年基本EPS预测为0.17元（下调63.6%）/0.26元（下调53.0%）/0.32元（下调48.8%），当前股价对应22-24年PE(基本)估值分别为8.3/5.3/4.3倍，维持“买入”评级。
　　风险提示：销售不及预期、拿地与收入结算不及预期、市场下行超预期等风险。