广发证券-房地产行业23年1月行业月报：供给侧改善幅度有限，信贷政策舆论环境好转-230228

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　　核心观点：
　　政策环境综述：政策助推新模式，“四限”持续优化。供给端，自然资源部优化完善集中供地政策，因城施策调整供地节奏；证监会启动不动产私募投资基金试点，可投资特定居住用房、商业用房和基础设施等，将促进Pre-REITs市场发展；央行&银保监会出台文件指导金融支持住房租赁市场，要求加强住房租赁信贷产品和服务模式创新，拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道，有利于保障性租赁房类资产的后续供应。需求端，各地“四限”持续改善，长沙、武汉等多个二线城市放松四限。
　　成交市场综述：1月成交季节性低位，2月以来成交持续复苏。根据房管局数据，23年1月60城新房成交面积1876万方，同比下降41.4%，排除春节假期，且按农历日期同比来看，23年1月60城新房成交较22年下滑27%，成交热度低位但并未明显恶化；2月以来新房及二手房销售持续改善，2月前26天60城新房成交同比农历同期下滑11%，较1月收窄16pct，13城二手房成交同比农历同期上升37%，增速由负转正。推盘方面，25城商品房单月推盘面积为1259万方，同比下降75.3%，1月重点城市新开盘去化率为46%，较22年同期下降7pct。价格方面，23年1月70大中城市新房价格同比下降2.3%，环比持平，为22年2月以来首次止跌。根据各区域二手挂牌房价较19年平均价格涨幅，23年1月东部核心区表现较好，东部核心一二线及三四线城市分别较19年增长19.1%、10.1%，优于全国平均。
　　土地市场综述：整体热度低位，核心区相对较好。2023年1月全国600城商住用地出让金1005亿元，同比下降41.7%；扣除22城后出让金821亿元，同比下降38.0%，1月出让金大幅下滑主要由于春节假期影响出让节奏，土地市场热度本身也仍较低。景气度方面，1月溢价率为4.4%，环比上升1.9pct，溢价率仍然处于相对低位，单月供需比为1.51，环比上升0.45，1月土地市场景气度较差。1月出让金排名前三的省份分别为浙江、江苏及广东，供需比（MA6）分别为1.10、1.08、1.27，均低于全国平均水平1.30，长三角、珠三角等核心区依旧表现较好。
　　按揭市场综述：首二套房贷利差扩大，按揭规模低位。根据贝壳研究院数据，23年2月样本城市首套房贷款利率4.04%，环比下降6bp，二套房贷款利率4.91%，连续5月持平，首二套房贷利差持续扩大，二套利率存在下行空间。1月央行公布的居民中长期贷款净增2231亿元，同比下滑70%，居民中长期贷款占净增贷款总额比例下滑至5%，需求端按揭规模仍处于低位。
　　风险提示。未来基本面表现不及预期。未来融资环境进一步收紧，信贷投放量减少。供给侧改革下行业出清，对于市场情绪产生扰动。