东兴证券-房地产行业周报：启动不动产私募投资基金试点、加强住房租赁市场信贷支持-230227

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　　投资摘要：
　　市场行情：本周（2.20-2.24）A股地产指数（申万房地产）涨幅0.94%（上周-3.16%），A股大盘（中证A股）涨幅0.99%（上周-1.65%）；H股地产指数（克而瑞内房股领先指数）涨幅-0.18%（上周-2.73%），H股物业指数（恒生物业服务及管理指数）涨幅-3.22%（上周-0.01%），H股大盘（恒生指数）涨幅-3.43%（上周-2.22%）。本周A股地产板块表现弱于大盘、H股地产板块表现强于大盘、H股物业板块表现强于大盘。
　　行业基本面：
　　新房销售继续回暖、二手房销售热度提升。从数据来看，27城商品房累计销售面积（1.1~2.17）同比-7.3%，1月整月同比-33.1%；12城二手房成交面积（1.1~2.24）同比23.1%，1月整月同比-22.5%。
　　土地市场成交继续改善。从数据来看，100大中城市本年累计（2022.12.26~2023.2.26）成交土地建面同比11.3%，上周累计同比16.3%；本周100大中城市（2.13~2.26土地成交溢价率5.2%，上周4.5%；100大中城市本年累计（2022.12.26~2023.2.26）土地成交总价同比12.5%，上周累计同比6.5%。
　　内债融资略有下滑，外债余额持续下降。从数据来看，境内地产债发行规模（1.1~2.26）累计同比-4.3%，1月整月同比-7.7%；内地房企海外美元债券余额（截至2.26）同比去年同期-22.77%，环比上月末-1.29%；内地房企海外港元债券余额（截至2.26）同比去年同期-16.05%，环比上月末-16.05%。
　　投资策略：监管机构接连出台“不动产私募投资基金试点”和“金融支持住房租赁市场发展”的政策，推动地产业向新发展模式平稳过渡。2月20日，证监会启动不动产私募投资基金试点工作，基金投资范围包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房、基础设施项目等。2月24日，央行、银保监会起草了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》，重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展。文件提出，加大对租赁住房开发建设的信贷支持力度，严禁以支持住房租赁的名义为非租赁住房融资。证监会启动不动产私募投资基金试点工作，将进一步盘活企业存量项目，有助于房企改善资产负债表。《征求意见稿》有望拓宽住房租赁市场的投融资渠道，将为住房租赁项目的投资、开发和运营提供有效的金融产品创新和融资支持，有助于加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，推动地产业向新发展模式平稳过渡。
　　我们认为，当前供需两端政策都在确保房地产市场回归平稳发展，政策正在形成合力，销售市场正在走向触底回升。销售的企稳是解决交付问题和行业信用风险的核心，只有新房市场销售实现了持续性复苏，才能确保房地产市场的平稳。当前新房市场复苏动能依然较弱，政策将会持续推动行业走向平稳。
　　我们认为，当前行业出清的方向明确，优质头部房企将持续受益于竞争格局的改善，在需求回暖之时抢占先机。我们推荐具有信用优势的优质央企、国企以及有望获得融资端的大力支持，有效改善资产负债状况的优质民企。建议持续跟踪保利发展、越秀地产、金地集团、碧桂园、龙湖集团。
　　风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险。