兴业证券-房地产行业新房二手房周报：本周成交持续环比提升，不动产私募投资基金试点启动-230226

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　　本周新房二手房成交面积持续环比提升，同比新房下降，二手房提升。1）新房方面：本周49城整体新房成交面积424万方，同比-2.4%，环比+21.0%，相对2022年周均+13.2%。其中，一/二/三线新房成交面积同比-22.2%/+9.1%/-7.6%，环比-1.0%/+19.2%/+35.7%。2月以来，新房累计成交面积同比+30.9%，环比+18.4%；2）二手房方面：本周15城二手房成交面积192万方，同比+93.6%，环比+18.4%。2月以来，二手房累计成交面积同比+141.4%，环比+50.6%。同比2022年春节后同期：1）新房方面：当周全国49城成交面积同比+2.1%，其中一线4城累计同比-0.01%，二线11城累计同比+16.9%，三四线34城累计同比-13.5%。春节后全国49城累计同比-14.2%，其中一线4城累计同比-21.0%，二线11城累计同比-4.8%，三四线34城累计同比-22.1%；2）二手房方面：当周全国15城成交面积同比+73.9%，其中一线2城累计同比+29.5%，二线7城累计同比+94.8%，三四线6城累计同比+84.7%。春节后全国15城累计同比+61.8%，其中一线2城累计同比+28.3%，二线7城累计同比+77.4%，三四线6城累计同比+67.5%。
　　不动产私募投资基金试点启动，支持市场平稳健康发展。2月20日中国基金业协会发布不动产私募投资基金试点备案指引，此次备案指引的原则为支持房地产市场平稳健康发展，促进不动产市场盘活存量、防范风险、转型发展。明确了投资范围包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房、基础设施项目等，其中存量商品住宅是指五证齐全，已经实现销售或者主体建设已开工的项目，包括普通住宅、公寓等。本次试点有利于为行业提供增量融资，推进保交楼，为潜在的公募REITs扩容奠定基础。
　　因城施策持续变化。1）长沙二手房“带押过户”已实施，成功办理需多方协商一致；2）常州拟取消新建商品住房2年的限售期限，人才购房公积金最高可贷120万元。首套房贷利率下限自2月25日起由4.1%降至3.8%；3）桂林首套住房商贷利率下调为3.9%；4）山东日照鼓励各区县根据规定对购买第二套住房的居民给予税费减免。
　　1、本周新房、二手房成交情况：
　　新房方面：本周49城整体新房成交面积424万方，同比-2.4%，环比+21.0%，相对2022年周均+13.2%。年初以来累计同比-11.8%。其中，一/二/三线新房成交面积同比-22.2%/+9.1%/-7.6%，环比变化-1.0%/+19.2%/+35.7%，年初以来累计同比-17.8%/-11.5%/-8.6%。
　　二手房方面：本周15城整体二手房成交面积192万方，同比+93.6%，环比+18.4%。年初以来累计同比+34.4%。
　　（1）新房成交情况：
　　新房方面：本周49城整体新房成交面积相较去年同期变化-2.4%，环比+21.0%，相对2021年周均+13.2%。其中，一/二/三线新房成交面积同比-22.2%/+9.1%/-7.6%，环比变化-1.0%/+19.2%/+35.7%。
　　2月累计：49城市新房成交面积同比+30.9%。其中，一/二/三线新房成交面积累计同比+9.0%/+43.2%/+25.8%。
　　年初以来：49城市新房成交面积同比-11.8%。其中，一/二/三线新房成交面积累计同比-17.8%/-11.5%/-8.6%。
　　库存方面：本周统计的12城市库存去化周期为12.8个月，环比变化-0.1个月，其中一/二/三线库存分别变化+0.0/-0.1/-1.0个月。
　　（2）二手房成交情况：
　　本周15城成交面积同比变化+93.6%，环比+18.4%。2月以来累计同比+141.4%。年初以来，二手房成交面积累计同比变化+34.4%。
　　一线城市（北京、深圳）：二手房成交面积本周同比+47.3%，环比+10.8%。2月以来累计同比+102.3%。年初以来累计同比变化+15.1%。
　　二线城市（南京、杭州、成都、苏州、青岛、南宁、厦门）：二手房成交面积本周同比+117.1%，环比+19.6%。2月以来累计同比+156.2%。年初以来累计同比变化+44.8%。
　　2、房企资金跟踪：
　　2月23日，保利发展公布A股增发预案修订稿，募资总额不超过125亿元。
　　2月23日，上海临港完成发行10亿元超短期融资券，利率为2.39%。
　　2月22日，华发股份公布A股增发预案修订稿，拟募资总额不超过60亿元。
　　2月21日，首开股份完成发行39亿元公司债，5年期品种利率5%。
　　3、本周市场重要信息：
　　（1）行业信息：
　　2月25日，央行、银保监会就《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》公开征求意见，《征求意见稿》提出加强住房租赁产品和服务模式创新，支持发放住房租赁经营性贷款，拓宽住房租赁企业债券融资渠道。
　　2月24日，中国人民银行发布2022年第四季度中国货币政策执行报告，报告显示，建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，有序推进长效机制建设。
　　2月24日，近期银保监会再次召开专题会议，继续加大对违规使用经营用途贷款、消费贷违规流入房地产领域的监管。
　　2月22日，财政部党组书记、部长刘昆公布在全国财政工作会议上的讲话，讲话中提到，支持刚性和改善性住房需求，加大保障性租赁住房供给，配合做好保交楼、稳民生工作，促进房地产市场平稳发展。
　　2月22日，重庆出台公募REITs十二条，要求建立健全基础设施REITs工作协调机制。
　　2月22日，江苏常州市近日拟从四个方面出台10条措施优化房地产相关政策，以促进房地产市场平稳健康发展，将取消新建商品住房2年的限售期限。
　　2月21日，北京房山区38个在售楼盘项目承诺30天内无理由退定金。
　　2月21日，安徽省人民政府办公厅印发《安徽省有效投资专项行动方案（2023）的通知》（简称《通知》），《通知》提出，实施稳定房地产投资专项行动，有效防范化解优质头部房企风险。
　　（2）公司信息：
　　【万科A】公司拟向特定对象发行股票不超过11亿股（含本数），募集资金不超过150亿元（含本数）。
　　【滨江集团】公司新竞得杭州3块土地，合计建设用地面积10.6万方，土地总价34.1亿元。
　　投资建议：春节后成交持续回升，表述仍积极，求是杂志提及房地产对经济增长、就业、财税收入、居民财富、金融稳定都具有重大影响。持续坚定看好地产股，可重点关注，1）预期今年销售表现较好的强信用企业：招商蛇口、华发股份、保利发展、滨江集团，关注首开、华侨城；2）有修复空间的标的:新城控股、金地集团、万科A等；3）招商积余、南山控股，等等。
　　风险提示：大幅收紧购房杠杆资金、调控政策超预期严格、信用风险加剧。