兴业证券-物业管理行业周报：物管板块分化，国央企估值享溢价-230227

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　　本周行情：本周（2023.2.20-2.24），物管板块个股涨幅第一的公司为金茂服务，增长0.9%。截至2月24日，YTD涨幅前三的公司为越秀服务、滨江服务和远洋服务，分别增长43.5%、35.5%和24.4%。
　　国企深业物业递交招股书：2月24日，深业物业于港交所递交招股书，其母公司为深圳市国资委旗下的深圳控股。截至2022年9月，深业物业合约面积为6180万平米，在管面积为5920万平米，属于行业中小规模公司。考虑到国央企物管公司的关联方风险低，自身应收账款结构健康且现金充裕，因此国央企物管公司享有估值溢价，建议关注国资背景的深业物业。
　　港股通增持变化：本周，港股通增持排名前三的分别是旭辉永升服务（+0.75pct）、雅生活服务（+0.30pct）和绿城服务（+0.19pct）。
　　地产强则物管强：物业管理公司的发展从规模的快速扩张到经营能力的夯实转变。过去看重的是扩张、收并购的能力、规模成长的速度，现在更看重是成长的质量，尤其是资产负债表的稳定性。从公司治理和业务经营层面，物管公司和地产公司仍关连度较高，物管板块目前尚不能走出独立行情，地产板块企稳是物管板块修复的重要前提。截至2月24日，港股物管行业平均估值对应2022/2023年分别为11.2/10.2XPE。我们认为随着地产行业风险降低，物管板块的估值有望回升。建议关注央企物管公司中海物业、保利物业、华润万象生活和越秀服务，民企物管公司新城悦服务、旭辉永升服务、宝龙商业和融创服务。
　　风险提示：业务扩张不及预期；计提减值损失超预期；收缴率不及预期；增值业务拓展不及预期。