招商证券-房地产行业《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》点评：重视“团体购买”等对租赁的促进及对资产负债表的改善作用-230226

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　　事件：
　　2023年2月24日，央行及银保监会发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》（下文统称《意见稿》），面向社会公开征求意见。
　　评论：
　　《意见稿》围绕住房租赁供给侧结构性改革方向，以商业可持续为基本前提，重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展，为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系。
　　认为《意见稿》从表面看仅是大力发展租赁市场的又一个文件，但究其内容，涉及资产端改善（新的购买力释放以及库存的去化）以及负债端的置换或优化（租赁贷款等）。认为其预期差较大，建议市场积极且持续关注。
　　一、间接融资角度加大租赁住房信贷领域支持，关注“团体购买”试点新提法
　　《意见稿》提及“团体购买”：“（五）创新团体批量购买租赁住房信贷产品。对于企业和符合条件的事业单位依法依规批量购买存量闲置房屋用作宿舍型保障性租赁住房，专业化规模化住房租赁企业依法依规批量购买存量闲置房屋用作保障性租赁住房或商业性租赁住房长期持有经营的，鼓励商业银行在风险可控、商业可持续、不新增地方政府隐性债务的前提下，发放租赁住房团体购房贷款。利用贷款购买的商品住房、商业用房等应为法律关系清晰、已竣工验收的房屋，贷款存续期内，房屋租赁用途不得改变。租赁住房团体购房贷款的期限最长不超过30年，贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%。”
　　我们认为“团体购买”试点与棚改货币化具备某些相似处，但又不同，同样都增加了当期需求，不同在于“是B端还是C端下场的问题”，“创新性解决租赁供应的问题”，“同时对杠杆的尺度具备差异”，建议关注政策进一步走向。团体购买针对“企事业单位购置存量住房用于宿舍”及“住房租赁企业购置存量住房用于租赁”，鼓励商业银行发放租赁住房团体购房贷款，贷款额度不超物业评估价80%，期限不超过30年。认为“团体购买”与棚改货币化作用可类比，其背后都是金融系统的资金支持，流程或类似，但又有不同，不同点在于a.前者是支持B端下场购房，而后者是支持C端下场购房。b.后者在支持租赁的背景下，还将一定程度上加快存量住房去化或盘活，推动市场供需平衡，同时难以对价格体系形成冲击，从而达到稳定住房价格的作用，也有利于支持优质房企资产端改善；c.“团体购买”对杠杆的运用相对谨慎，难以带来新的问题；今年1月份，央行及银保监会提到了1000亿规模的住房租赁贷款支持计划，认为后续我们可加大关注试点的推广，判断其新增供应或更多在从事保障性住房建设的国企上，对存量的盘活可能涉及民企的存量库存。
　　《意见稿》提及：（四） “加大对租赁住房开发建设的信贷支持力度。支持商业银行向房地产开发企业、工业园区、农村集体经济组织、企事业单位等各类主体新建、改建长期租赁住房发放开发建设贷款。租赁住房建设的项目资本金比例应不低于开发项目总投资的20%，贷款期限一般3年，最长不超过5年。商业银行应根据各类主体的现金流及房地产开发风险特点，建立完善的开发建设贷款审批机制和风险管理机制，提高贷款审批效率和管理水平。”（六）支持发放住房租赁经营性贷款。住房租赁企业经营自有产权长期租赁住房的，住房租赁经营性贷款的期限最长不超过20年，贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%，可用于置换物业前期开发建设贷款。住房租赁企业依法合规改造工业厂房、商业办公用房、城中村等形成的非自有产权租赁住房，经营性贷款的期限最长不超过5年，贷款额度原则上不超过贷款期限内应收租金总额的70%。
　　认为第四第六条，分别从开发贷和经营性贷款方面予以租赁支持，面对租赁的贷款前后端能接续，同时因其或能替换原有债务，隐含债务的置换、优化和久期拉长，总体有助于房地产行业资产负债表负债端的优化。
　　二、直接融资角度，关注融资渠道拓宽对住房租赁供给侧改革的金融支持，关注租赁REITs提速和扩围可能
　　除前述贷款类产品和服务（间接融资）以外，《意见稿》还提到了直接融资层面的金融产品创新，旨在拓宽住房租赁市场投融资渠道，引导各类社会资本（尤其是长期资本）有序投资住房租赁领域。《意见稿》提及的投融资渠道多元化，主要包括三大方面：
　　一是针对商业银行，支持其发行金融债券并将筹集资金专门用于住房租赁贷款（包括开发贷和经营贷）的投放；
　　二是针对企业，支持其发行各类债券并专门用于建设、购买、经营租赁住房，包括公司债、企业债，以及以物业抵押作为信用增信的Covered Bond（担保债券）等；
　　三是稳步发展REITs，募集资金用于持有经营长期租赁住房，优先支持雄安新区、海南自贸港、深圳中国特色社会主义先行示范区等国家政策重点支持区域及人口净流入大城市的REITs试点。
　　此前，各监管机构也都提出过“打造REITs市场‘保租房板块’”、“推动保租房REITs常态化发行”、“研究推动试点范围拓展到市场化的长租房”的说法，均意在为住房租赁企业提供退出渠道，加快资金回流，提高周转。本次《征求意见稿》中值得关注的一点是，其提到的募集资金用途为“长期租赁住房”，认为其涉及范围可能大于“保障性租赁住房”。
　　三、加强和完善住房租赁金融管理体现审慎原则，理解对住房去化的一定支撑难以转为大范围无序刺激，体现政策“防风险，促转型”的长远考虑
　　最后，《意见稿》提到，在为住房租赁市场提供金融产品和服务时，需加强完善金融管理。包括：（1）严格住房租赁金融业务边界，不得为短期投机炒作提供融资，严禁以支持住房租赁的名义为非租赁住房融资，严禁违规用于商业性房地产开发；（2）加强信贷资金管理；（3）规范直接融资产品创新；（4）防范住房租赁金融风险，要求资金提供方（如商业银行）应建立完善相关制度、加强合规性审查和评估，亦要求住房租赁企业在融资前做好备案工作并充分披露相关风险；（5）人行牵头建立住房租赁金融监测评估体系。
　　投资建议：重视政策对促进合理需求释放以及房地产转型的态度。关注在竞争格局改善大背景下优质房企的中长期机会。建议持续关注“持续内生性现金流创造能力”的真正高质量周转公司【保利发展】【万科A】【金地集团】【中国海外发展】【华润置地】【龙湖集团】，另有区域型【滨江集团】【越秀地产】【建发股份】等，以及关注具备专业化规模化住房租赁业务的房企【万科A】【华润置地】【龙湖集团】等，以及已上市保租房板块REITs【华夏基金华润有巢REIT】【红土创新深圳人才安居REIT】【中金厦门安居保障性租赁住房REIT】【华夏北京保障房REIT】。
　　风险提示：疫情反复超预期，政策改善不及预期，销售下滑超预期，市场流动性改善不及预期等。