申万宏源-房地产行业地产及物管行业周报：市场成交持续复苏，房贷利率再下降-230226

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　　投资提示：
　　房地产行业数据：上周（23/2/18-23/2/24）34个重点城市新房合计成交428万平米，环比+16%；其中，一二线环比+15%、三四线环比+18%；2月截至上周一手房月成交同比+15%，较1月+52pct；其中，一二线同比+37%、三四线同比-57%，分别较1月+68pct和+10pct。上周13个重点城市二手房成交149万平米，环比+16%；2月截至上周累计成交同比+139%，较1月+156pct。库存方面，上周15城推盘114万平米，对应周成交/推盘比1.40倍，最近3个月（22年11月-23年1月）分别为0.80倍、0.91倍和1.45倍。截至上周末，15城可售面积为9,630万平米，环比-0.5%；3个月移动平均去化月数为15.2个月，环比-0.2个月，行业总体仍处于低库存阶段。
　　主要政策新闻：宏观方面，贝壳研究院发布，2月百城首套利率平均4.04%，环比下降6BP，首套利率低于4.1%的城市增加至34个。行业政策方面，证监会启动不动产私募投资基金试点，投资范围包括特定居住用房、商业经营用房、基础设施项目等，助力融资、去库存、REITs扩围；央行银保监会提出重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展。因城施策方面，长沙、大连、日照“带押过户”开始实施；常州取消商品住房2年限售政策，扬州取消二手房3年限售政策。公积金新政方面，常州公积金贷款额度二孩家庭增加20万、三孩增加30万，日照二孩家庭公积金贷款额度由60万上调至70万，扬州家庭公积金贷款额度上调至72万元。购房补贴方面，扬州人才契税补贴100%，三亚将符合发放引进人才住房补贴人员名单公示，景德镇阶段性购房补贴期限顺延一年。信贷方面，徐州、常州、扬州首套房贷利率由4.1%降至3.8%，深圳加强经营贷监管。集中供地方面，杭州首批集中供地13宗，收金182.23亿元，深圳首批拟出让5宗、青岛14宗。
　　公司动态跟踪：投融资方面，保利完成发行2023年第一期短期融资券25亿元/2.26%/270天；首开股份完成发行2023第一期39亿元公司债，品种一25亿元/5%/5年，品种二14亿元/4%/3年；中国金茂完成发行公司债17亿元/3.8%/5年；越秀地产完成发行公司债，品种一7亿元/3.15%，品种二12亿元/3.5%。担保方面，金地集团计划为深圳项目公司8.9亿元贷款提供担保。股份回购方面，ESR在香港联交所总耗资1,638万港元，回购公司约115万股份。人事方面，招商积余刘宁辞去公司董事，中海物业杨鸥辞任执行董事、肖俊强获委任为公司执行董事。
　　一周板块回顾：板块表现方面，SW房地产指数上涨0.94%，沪深300指数上涨0.66%，相对收益为0.28%，板块表现强于大市，在31个板块排名中排第19位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：深振业A、光大嘉宝、城建发展、天地源、中新集团，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为万通发展、空港股份、蓝光发展、奥园美谷、数源科技。板块表现方面，物业管理板块个股平均下跌1.88%，沪深300指数上涨0.66%，相对收益为-2.53%，板块表现弱于大市。当前主流AH房企22/23PE均值分别为9.8/7.4倍；物管22/23PE均值分别为16/12倍。
　　投资分析意见：我们认为，我国房地产目前需求端呈现出超跌状态，供给端处于过度出清状态，预计随着供给缓慢修复，中期销售将向着需求中枢13.4亿平逐步回归，但考虑到短期供需双弱，短期销售仍将呈现“L”型总量弱复苏、但结构强弹性，格局优化下优质房企成长空间打开，并将同时受益于政策放松和格局优化双重利好，充分享受估值驱动、成长驱动双重红利。我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：A股：华发股份、滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、中国建筑、金地集团、新城控股、万科A，建议关注：栖霞建设；H股：华润置地、越秀地产、建发国际、中海外发展、龙湖集团、碧桂园，建议关注：绿城中国；并维持物业管理板块“看好”评级，推荐：新大正、中海物业、保利物业、华润万象、碧桂园服务、旭辉永升服务，建议关注：招商积余、万物云。
　　风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。