德邦证券-房地产行业不动产私募基金试点点评：不动产私募基金试点启动，盘活存量化解风险-230221

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　　事件：2月20日，证监会发布《证监会启动不动产私募投资基金试点支持不动产市场平稳健康》，文件提及（1）证监会指导基金业协会在私募股权投资基金框架下，新设“不动产私募投资基金”类别，并采取差异化的监管政策。（2）主要出资人及实际控制人不得为房地产开发企业及其关联方，具有不动产投资管理经验和不动产投资专业人员，最近三年未发生重大违法违规行为等。不动产私募投资基金的投资范围包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房、基础设施项目等。（3）试点基金产品的投资者首轮实缴出资不低于1000万元人民币，且以机构投资者为主。有自然人投资者的，自然人投资者合计出资金额不得超过基金实缴金额的20%。鼓励境外投资者以QFLP方式投资不动产私募投资基金。（4）不动产私募投资基金须持有被投企业75%以上股权，或者持有被投企业51%以上股权且被投企业提供担保，可实现资产控制和隔离。
　　“第三支箭”再推进，优化房企股权融资，改善房企融资环境。自“第三支箭”股权融资推出以来，万科、保利等多家房企发布股权融资方案，希望获得增量资金。此次不动产私募基金试点属于“第三支箭”优化房企股权融资范畴，是对2022年11月28日证监会答记者问支持房地产企业股权融资第五条“积极发挥私募股权投资基金作用”的细化和补充。新增不动产私募投资基金试点，将为房企融资带来增量资金，进一步缓解项目流动性紧张。
　　充分发挥不动产私募基金优势，探索房地产行业新发展模式。不动产私募基金往往具备较强市场化、专业化的资金管理和投资优势，有望通过市场化、专业化的投融资渠道盘活商业不动产、保障房等资产，积极探索新的发展模式，引导行业预期整体向好，探索行业新发展模式。
　　有望协同公募REITs，形成存量资产在二级市场上的退出通道。2022年12月8日，证监会副主席李超提及“加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域”。不动产私募基金试点既可进一步盘活存量经营性不动产和保障性租赁住房，也有望为后期公募REITs扩容至商业地产提供试点项目，二者在后期均可成为存量资产在二级市场上的退出通道。
　　投资建议：地产供给端“三箭齐发”优化行业融资环境，需求端因城施策优化调控，政策预期持续向好，市场信心逐步修复。开发商有望在当下市场环境中积极优化经营管理方式，龙头房企以及信用融资通畅、产品品质获市场认可的房企仍将受益。建议关注布局核心城市，高质量土储充足的品牌房企如保利发展、招商蛇口、建发股份、华发股份、越秀地产、华润置地、滨江集团等。
　　风险提示：商品房销售复苏不及预期；地产政策调控效果不及预期；市场信心修复不及预期