申港证券-金科服务-9666.HK-首次覆盖报告：雪暖金花立，及时宜自强-230221

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　　我们认为，在关联方支持减弱、存量市场竞争更加激烈的背景下，就民营物企而言，率先布局独立化发展、具有专业的市场化团队、优秀的外拓能力的物企将更有望在未来保持更高质量的增长。公司作为物业行业的外拓佼佼者，较强的外拓实力，有助于公司在地产行业下行的时期仍然保持规模增长。22年上半年，公司新增合约面积中98.32%为外拓面积，远高于重点物企平均水平。
　　独立寻增量
　　从增量的角度来看，关联方的长期供给能力或将减弱，市场化占比提升趋势显著，未来存量市场的角逐竞争将更加激烈。
　　未来随着存量市场的竞争愈来愈激烈，市场外拓能力将成为考验物企长期制胜能力的重要标准，能够为物企提供稳定的项目及营收增长。
　　2022年金科服务改换门庭，博裕资本成为公司大股东，金科服务由此被动唱响独立号角，关联方风险减弱，公司有望走出独立行情。
　　在变局中稳发展
　　1、物业管理服务：根基扎实枝荣之本
　　截至22H1，公司物业管理服务在管面积达2.5亿方，同比增速达34.49%，2017-2021年复合增长率达39.74%。同时，公司合约面积中独立第三方面积占比为70.6%，预计未来随着合约面积的逐步交付接管，第三方面积占比比例将持续扩大。
　　金科服务第三方外拓（含收并购项目）收入以及在管面积的增长反映了公司积极寻求物业管理收入来源的多元性，降低来自关联方的风险，提高公司运营效率与成长前景。
　　2、业主增值服务：火之始然泉之始达
　　业主增值服务于2021年及之前年高速增长，包含社区增值服务以及本地生活服务，但2022年受到疫情影响，部分业务短期下滑严重，同时，公司将部分业务模式由自营转为平台，减少垫款，收入随之减少。
　　业主增值服务中旅居综合服务与餐食服务收入增长迅猛，且二者收入占比超过业主增值服务收入一半以上。受前期疫情防控影响，近年旅游业务主要来源的节假日期居民外出支出减少，从2022年底开始调整疫情防控措施以来，旅游业务迎来了转折点，餐饮业同样也迎来新的发展机遇，我们持续看好公司此两项业务。
　　3、地产链关联服务：阵痛期
　　非业主增值服务：周期性业务。非业主增值服务由于存在和开发商的直接对接和交易，高度依赖于关联房企的楼盘开发速度以及输送意愿，在金科股份业务收缩的背景下，金科服务的非业主增值服务则承受了前所未有的压力。若金科股份能够渡过此次危机，则未来此部分业务收入有望再次回升。
　　数智科技服务：未来仍可期。公司此项业务目前占比较小，但科技化仍为目前物企的重要趋势之一。金科服务作为较早探索物业数字化及智能化的物业企业，在目前物业行业中处于领先水平。我们认为，金科服务不仅将数字化运用赋能企业内部的一线运营，更开发出了整套数字化解决方案，实现商业化。未来，加大科技化投入建设不仅有利于优化其收入结构，更有利于加强其平台延展能力及生态链整合能力。
　　财务分析
　　营业收入与毛利短期承压，部分业务主动收缩以规避风险，期间费用率整体呈下行趋势，归母净利润短期内受冲击较大，但阵痛期过后，仍然看好公司外拓能力及业主增值服务中的旅居与餐食业务的盈利回归。
　　现金及现金等价物于物企中排名靠前，关联风险有改善趋势，金科股份与金科服务大股东的脱钩亦有利于缓解流动资产的关联风险。
　　投资建议：我们持续看好金科服务的业绩发展，我们预测公司2022-2024年实现营业收入58.35/68.08/81.08亿元，同比增长-2.2%/16.7%/19.1%；实现归母净利润6.52/8.06/10.77亿元，同比增长-38.4%/23.7%/33.7%；预期EPS分别为1/1.23/1.65元。
　　风险提示：预测中假设偏离真实情况的风险，外拓不及预期、管理规模下滑风险，应收账款及其他应收款坏账风险，地产行业持续下行风险