川财证券-证监会启动了不动产私募投资基金试点工作点评：私募投资基金试点工作开启，促进房地产业良性循环-230221

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　　事件
　　证监会2月20日消息，为进一步发挥私募基金多元化资产配置、专业投资运作优势，满足不动产领域合理融资需求，近日，证监会启动了不动产私募投资基金试点工作。据了解，不动产私募投资基金的投资范围包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房、基础设施项目等。证监会表示，此次试点工作是证监会落实党中央和国务院有关“促进房地产业良性循环和健康发展”决策部署，健全资本市场功能，促进房地产市场盘活存量，支持私募基金行业发挥服务实体经济功能的重要举措。
　　点评
　　分类管理，私募房地产基金监管严格。当前私募投资基金在境外发展已经相对成熟，国内私募投资基金发展稳扎稳打，逐渐转向商业地产和基础设施投资。随着相关备案和经验的不断积累，同时促进房地产租赁和购买市场的发展，证监会支持建设银行住房租赁基金于2022年10月在基金业协会完成备案。此类基金考虑到投资范围，规模以及投资标的等与传统股权投资的差异性，因此采取差异性监管政策，全力确保新品类基金的产品安全性。差异性监管措施在基金管理人股权结构、公司治理和实缴资本等都提出了相应的要求。
　　新品类基金投资门槛高。考虑到不动产私募投资基金规模比普通基金大，并且投资周期较长，对投资者的风险识别能力与承担能力都有所提高。当前试点基金要求投资者首轮实际缴纳金额不低于1000万元，并以机构投资者为主。此外，在扩募方面的要求也有所提升，只有在首轮募集资金不低于3000万元后，同时满足一定要求方可扩募。
　　投资建议
　　此次政府批准的不动产私募投资基金试点运行，在相关监管方面和企业的限制管理方面都为今后房地产相关基金的创新和设立奠定了良好基础，对整个基金市场与房地产租赁和购买市场都有积极影响。此外，由于该基金投资对象均以机构为主，且募集资金规模较大，因此对投资的长周期房地产项目稳定发展带来相对稳定的发展环境，确保资金链的稳定供应。建议把握优质地产私募基金布局机会。
　　风险提示：政策落地不及预期风险；私募经营风险等。