海通证券-房地产行业评不动产私募基金试点：市场化盘活存量，积极化解房企风险-230221

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　　投资要点：
　　2月20日，证监会发布《证监会启动不动产私募投资基金试点支持不动产市场平稳健康发展》。正式提出：1）证监会指导基金业协会在私募股权投资基金框架下，新设“不动产私募投资基金”类别，并采取差异化的监管政策。2）此次试点工作按照试点先行、稳妥推进的原则，符合一定条件的私募股权投资基金管理人可以按照试点要求募集设立不动产私募投资基金，进行不动产投资试点。3）不动产私募投资基金的投资范围包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房、基础设施项目等。4）考虑到不动产私募投资基金的规模较大、期限较长等特点，投资者需要有更高的风险识别能力和风险承担能力，试点基金产品的投资者首轮实缴出资不低于1000万元人民币，且以机构投资者为主。有自然人投资者的，自然人投资者合计出资金额不得超过基金实缴金额的20%，基金投资方式也将有一定限制。不动产私募投资基金首轮实缴募集资金规模不得低于3000万元人民币，在符合一定要求前提下可以扩募。鼓励境外投资者以QFLP方式投资不动产私募投资基金。
　　1）不动产私募投资基金试点，是“第三支箭”重要内容的响应，将进一步填补房企股权融资的不足，积极地化解房企资金困境。我们认为，此次政策是对2022年11月28日“第三支箭”政策组合拳中的“积极发挥私募股权投资基金作用”的积极响应，它的推出将是房企股权融资渠道的有益补充，可以有针对性地聚焦开发项目的现金流周转和顺利实现“保交楼”任务，将有助于引导更多各类型的社会资本甚至个人资金参与进来，进一步化解房企面临的资金困境。
　　2）有助于发挥私募基金专业投资运作的优势，促进房地产市场盘活存量，满足不动产领域合理融资需求。我们认为，此次政策将有助于发挥私募基金的专业化投资优势，着力盘活房企的经营性不动产并探索新的发展模式，增强项目的债务融资信用，改善金融市场的非理性预期，并进一步促进房地产业的良性循环和健康发展。
　　 3）保障试点初期的基金稳健运行和风险控制，扩大了资金的来源和外资参与方式。我们认为，此次试点要求以机构投资者为主，但也没有排除自然人投资者的参与，此外此次政策还积极鼓励境外投资者以QFLP方式投资。这些规定既可以保障试点初期的基金稳健运行和风险控制在一定范围内，又可以使得基金资金的来源多元化，扩大社会资本的参与度，从而使得试点的成功率加大，有助于后续试点的快速推广，为困境中的房企带来更多源头活水。
　　 4）我们认为，未来行业规模还有大致10年上下平台期，监管层仍存在充分时间缓解市场风险。而目前政策从供需两端发力，将有助于化解出险民营房企面对的困境。
　　投资建议：给予行业“优于大市”评级。综上所述，我们认为行业政策整体将逐步向好，企业将从规模转向质量发展，而龙头和蓝筹企业强者恒强的逻辑依然存在，相关企业将获得供需改善下的成长机会。
　　建议关注：1）开发类：A股-万科A、保利发展、招商蛇口、建发股份、华发股份；H股-中国海外发展；2）商住类：华润置地、新城控股；3）物业类：华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余；4）文旅类-华侨城A。
　　风险提示：行业面临调控风险和基本面下行风险。