兴业证券-物业管理行业周报：地产强则物管强，物管板块估值分化-230219

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　　投资要点
　　本周行情：本周（2023.1.30-2.3），物管板块个股涨幅前二的公司为建发物业和宝龙商业，分别增长11.3%和8.7%。截至2月17日，YTD涨幅前三的公司为越秀服务、滨江服务和远洋服务，分别增长48.0%、40.7%和31.1%。
　　奥园健康引入国资，输血中国奥园：2月16日，奥园健康公告公司控股股东中国奥园(03883.HK)拟以2.56亿港元出售公司29.9%股权，买方为BestDiscovery International Limited，其背后为国有基金管理平台南粤星桥基金。中国奥园在此次出售奥园健康股权后有望改善自身流动性。
　　港股通增持变化：本周，港股通增持排名前三的分别是融创服务（+0.43pct）、保利物业（+0.33pct）和雅生活服务（+0.18pct）。
　　地产强则物管强：物业管理公司的发展从规模的快速扩张到经营能力的夯实转变。过去看重的是扩张、收并购的能力、规模成长的速度，现在更看重是成长的质量，尤其是资产负债表的稳定性。从公司治理和业务经营层面，物管公司和地产公司仍关连度较高，物管板块目前尚不能走出独立行情，地产板块企稳是物管板块修复的重要前提。截至2月17日，港股物管行业平均估值对应2022/2023年分别为11.5/10.6XPE。我们认为随着地产行业风险降低，物管板块的估值有望回升。建议关注央企物管公司中海物业、保利物业、华润万象生活和越秀服务，民企物管公司新城悦服务、旭辉永升服务、宝龙商业和融创服务。
　　风险提示：业务扩张不及预期；计提减值损失超预期；收缴率不及预期；增值业务拓展不及预期。