中信证券-物业服务行业专题研究：挑战机遇并存，结构变化之始-230220

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　　在管面积：从总量增长到结构转移
　　新房交付总量规模下降、物业管理覆盖率提升进入深水区等因素共同推动行业总在管面积增速下滑，但这并不意味着头部企业丧失了发展土壤。
　　新盘交付的增长压力较大，我们预测2023年全国商品房竣工面积为8亿平，目前中国存量房面积至少约370亿平，那么2023年竣工面积至多占当前存量面积的2-3%。
　　存量盘的新订单增长空间在下降，核心城市物管覆盖率已经达到92%，未来覆盖增速会明显下降，特别是对于头部上市物企来说，剩余未有物业覆盖的小区大多由于盈利性较差，也并不在面积拓展范围。
　　风险提示
　　I.一些企业大幅计提应收款减值致使亏损的风险。
　　II.行业毛利率下行的风险。
　　III.2022年应收款和账期大幅提升的风险