广发证券-房地产及物管行业23年第7周周报：成交持续改善，强投资销售或超市场预期-230219

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　　核心观点：
　　本周政策情况：推动房地产业向新发展模式平稳过渡，惠州限售放松。本周央行23年金融市场工作会议指出，拓展民企“第二支箭”支持范围，推动金融机构增加民企信贷投放；因城施策实施好差别化住房信贷政策，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。地方层面，本周惠州限售放松，德州、吉林等地公积金放松，柳州按揭放松，利率下限降至3.7%。
　　本周基本面情况：成交、推盘持续复苏，二手成交延续节后增长。根据房管局及克而瑞数据，本周39城新房成交面积环比上升29.7%，同比下降6.7%（同比基数为22年春节后同期，下同），2月前16天日均成交同比下降9.0%（同比基数为22年2月除春节外日均成交面积，下同）；本周12城二手房单周成交环比上升19.8%，同比上升36.9%，23年2月前16天日均同比上升43.8%。分城市来看，本周新房成交一线中上海、广州环比分别增长31.0%、21.2%，二线中长沙、济南环比分别增长92.5%、74.0%，表现较好。推盘方面，11城单周推盘面积环比上升6.7%，23年2月前16天推盘面积同比上升7.9%。
　　本周土地情况：土地成交边际上行，溢价率维持低位。23年第7周商住土地成交面积环比上升32.0%，出让金环比上升267.8%，溢价率为2.4%。23年前七周（截至23年2月12日），累计商住土地成交面积同比下降10.7%，出让金同比上升13.2%。
　　开发板块观点：成交持续改善，强投资销售或超市场预期。本周新房及二手房成交环比均有所回升，春节后20天39城新房成交面积同比22年同期下降11%，12城二手房成交面积同比上升40%，市场情绪及成交存在一定边际改善。求是杂志文章提出，房地产对经济增长、就业、财税收入、居民财富、金融稳定都具有重大影响，因此维持行业平稳发展，探索发展新模式是23年房地产行业的主基调，考虑到08年14年周期底部需求端政策均有突破，当前政策值存在较大进一步放松空间，强投资强信用房企将表现出更强的规模业绩弹性，推荐关注板块及优质房企的投资机会。
　　本周物业观点：板块小幅下跌，估值仍处低位。A股开盘第三周，恒生指数下跌2.2%，物业板块平均下滑0.6%，其中央国企龙头上升0.5%，民企龙头下跌1.1%，物业板块整体动态PE10.1x，处于20年以来4%分位。
　　风险提示。基本面不及预期，包括行业政策面改善力度不及预期；融资收紧；供给侧改革出清影响情绪，对于市场情绪产生扰动。