国泰君安-房地产行业：尽管有一些分歧，但总体向好趋势不变-230217

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　　目前，市场分歧存在于提升的居民储蓄和房贷的提前偿还。这两个方面其实都反映了中国居民消费意愿的下降，或者较弱的居民借贷需求。而在一波提前还贷浪潮的背后，我们认为有两个更为重要的因素。一是当前较低的再贷款利率；二是购房者对于未来房价较为悲观的情绪。在我们看来，较弱的市场气氛可能会持续更长时间，真正的复苏转折可能在今年下半年。从更乐观的角度看，随着市场气氛逐渐转好，考虑到大量的居民存款，我们预计住房销售反弹复苏的幅度可能会更大。
　　 2023年1月份的70城房价数据显示了一些复苏苗头，尤其是在一线城市。今年1月份，一线城市的新房销售价格指数录得0.2%的环比增长，二手房价格指数上涨幅度更明显，环比增长为0.4%。我们认为最新的数据映证了之前的媒体报道，即个别高线城市在春节后，房地产市场气氛有明显好转。进一步，我们认为房地产市场在一线城市的较早回暖，将坚定市场对于今年房地产市场总体复苏的信心。
　　现房销售或将持续利好领先房企。最近，一些地方政府表示将探索实施房地产现房销售试点。我们认为，这将会有助于增强购房人的信心，同时也会利好具备较好信誉以及资金优势的领先房企。我们仍然推荐行业中的国企和优质民企。其中，我们推荐龙湖集团（00960 HK）、金地集团（600383 SH）、保利发展（600048 SH）和万科企业（02202 HK）。
　　风险：1）重新放开前融，行业杠杆上行；以及2）购房需求下行。