海通国际-香港房地产行业：融资问题被过分夸大-230216

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　　领展房产基金的融资令市场恐慌
　　领展房产基金（823 HK）在2月10日（星期五）收市后宣布大规模的股权融资。详见2月12日发布的领展房产基金说明。投资者担心，香港房地产公司是否会掀起一波股权融资的新浪潮。一般而言，通常认为具有1）高杠杆，2）大规模扩张计划的公司有可能发行股票。
　　关于杠杆比率=>新世界发展、恒隆地产、希慎的杠杆比率相对较高；信和、长实集团保持净现金
　　在我们追踪的主要开发商中，新世界发展（NWD，17 HK）的净杠杆比率最高。截至2022年6月底，新世界发展的净杠杆比率（即净债务/股东权益）高达61%，明显高于同业26%的平均水平。我们估计，恒隆地产（HLP，101HK）、希慎的净杠杆比率在29%/28%左右。相比之下，截至2022年上半年末，信和（83 HK）、长实集团（1113HK）保持净现金头寸。我们认为，杠杆比率相对较高的开发商更有可能利用股市。
　　关于股份买入=>信和、恒隆集团、长实集团最近几个月主动购入股份，不太可能发行新股。
　　我们还认为，有（公司本身）积极回购股份和（董事会）购入股份的开发商不太可能在短期内利用股市。信和、恒隆集团（10 HK）和长实集团在过去三个月均有股份买入行为，我们认为他们在短期内不太可能利用股市。
　　对蓝筹股开发商筹资的担忧被夸大。开发商的库存现金远高于房地产投资信托，其财务状况不太可能因几次收购就显著恶化。
　　与一直在积极寻找收购机会（进而承受更大的财务压力）的房地产投资信托公司不同，香港的蓝筹股开发商总体上财务状况良好，有可观的库存现金。我们认为，这些开发商正在进行的一些收购（如有）不会对蓝筹股开发商造成实质性的财务压力。在过去几年，没有开发商仅仅因为收购就被迫入市。例如，恒基地产于2021年底以508亿港元（香港创纪录的地价）的价格收购了香港中环的一处商业用地，随后并未进行股权融资。我们认为，对股权融资的担忧被夸大了。
　　在我们研究的香港开发商和业主中，我们看好九龙仓置业、港铁公司、恒隆地产、信和置业和新鸿基财产。