长江证券-万科A-000002-万科A非公开发行预案点评：资本结构有望优化，经营弹性修复可期-230214

《长江证券-万科A-000002-万科A非公开发行预案点评：资本结构有望优化，经营弹性修复可期-230214（4页）.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《长江证券-万科A-000002-万科A非公开发行预案点评：资本结构有望优化，经营弹性修复可期-230214（4页）.pdf（4页精品完整版）》请在悟空智库报告文库上搜索。

　　事件描述
　　公司披露2023年度非公开发行A股股票预案，拟向不超过35名特定对象发行不超过11亿股（占当前总股本9.46%，A股11.32%），募集资金总额不超过150亿元，投向11个在建项目，并补充流动资金。同时公告2023-2025年现金分红占可分配利润的比例不低于30%。
　　事件评论
　　再融资优化资产负债表，结构性复苏背景下，公司经营弹性有望逐步修复。公司积极把握再融资窗口，计划定增不超过11亿股（占当前总股本9.46%，A股11.32%），发行后第一大股东仍为深铁集团（当前持股27.88%）。公司拟募集资金总额不超过150亿元，规模为当前已披露定增预案房企的首位，拟将其中的105亿元投向11个在建项目，剩余45亿元补充流动资金。11个项目分布在广州、中山、郑州、珠海、杭州、西安等城市，测算项目净利率区间为3.32%-11.44%，项目投资收益率区间为3.49%-13.64%。综合而言，定增短期对每股净利润和净资产的摊薄在所难免，但更关键的是有助于公司在周期底部优化资本结构，改善资产负债表，提高抗风险能力，并为后期潜在扩表储备资金，一旦市场需求修复逐步兑现（尤其核心城市边际复苏），公司积极获取核心区域优质地块的实力和概率将明显提升，经营端的弹性有望边际修复。
　　 2022年销售规模行业前三，投资力度仍有提升空间。2022年公司销售额4169.7亿元（-33.6%），全口径拿地总额922.4亿元（-50.2%），金额口径的拿地强度为22.1%（-7.4%），公司销售规模行业前三，仍处第一梯队，投资力度仍有发力空间。2023M1公司销售额286.3亿元（-31.1%），主因1月淡季且叠加春节假期，推盘同环比均有所下降所致；销售均价17113万元/平（-2.4%）。拿地方面，受供地节奏影响1月未新增土储。2022Q3末公司未竣工土储12991万方（在建9305+待建3686），同比下降18.8%，在审慎补库背景下，总量土储仍相对有保障，待建土储可供1-2年新开工，未售土储可供3年左右销售。待定增资金到位，核心城市需求端企稳，投资力度或将更为积极，扩表预期有望增强。
　　再融资有助优化资本结构，经营弹性修复可期。定增短期难免有一定稀释，但从长期维度出发，募集大体量资金将明显提振资金实力，优化资产负债表，增强抗风险能力；一旦市场需求企稳，公司积极获取核心城市优质地块的实力和概率将大幅提升，资金储备充裕后可更好迎接行业复苏。综合来看，公司财务相对稳健，低基数下业绩有望止跌企稳；前期相对保守的经营导向在动荡环境下是中性的，核心是当行业迎来边际改善之际，是否能够快速调整节奏，此次募资可明显提高补充资金储备，更好把握行业修复机会。中长期而言，公司在信用和效率层面的内生能力依然突出，开发业务头部地位仍相当稳固，第二曲线稳步成长，其中万物云已奔赴港股上市，其他存量业务重估价值可观。预计2022-2024年归母净利236/244/262亿，增速5%/3%/8%，P/E为8.7/8.4/7.8 X，维持“买入”评级。
　　风险提示
　　1、行业宽松政策及需求修复进度不及预期；
　　2、结算资源及毛利率不及预期；
　　3、市场下行期，公司计提的存货减值超预期。