中信证券-房地产服务行业跟踪点评：房地产服务行业港股通机会前瞻-230213

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　　通过针对四家上市公司进入港股通前景的分析，我们认为结合目前信息看，2023年第二次检讨，即在2023年9月公布的名单中，滨江服务、万物云和越秀服务，进入港股通的可能性较大。2024年，贝壳或有望被纳入港股通名单。
　　▍恒生综合指数成分股将迎来检讨，港股通名单将随之变化。房地产服务行业有多家重要公司尚未进入港股通名单，未来何时可以进入港股通，和这些公司的股票投资前景也密切相关。我们认为，在房地产服务领域，涉及进港股通问题的相关个股主要是，贝壳、万物云、滨江服务和越秀服务。
　　▍约束上述企业进通的，要么是换手率，要么是流通市值。恒生综指和港股通纳入标准是多样化的，本文无意全面展开讨论。我们认为，限制上述企业进通的，要么是换手率，要么是流通市值，即月平均换手率无法达到0.05%（主要指贝壳），和过去12个月的平均流通市值无法达到选股范围的12个月平均流通市值之和的94%(主要指万物云、滨江服务和越秀服务)。
　　▍贝壳作为双重主要上市公司，具备纳入港股通资格，且港股交易活跃度已经逐渐提升。由于贝壳在港股上市并没有发行新股，故而上市初期股票换手率很低。2023年贝壳港股的日均交易量（截止2023年2月10日）已经较之2022年在港股上市以来的日均水平提升了71%。贝壳是中国最重要的劳动者赋能平台之一，在低频复杂服务领域具备特殊护城河，我们相信，虽然贝壳预计无法在今年3月进入港股通，但中期而言随着交易逐月日趋活跃，有望在2024年纳入港股通名单。
　　▍万物云具备在2023年纳入港股通的可能性，当前流通市值偏小，如果实现全流通，则换手率可能尚有待提升。万物云当前基于流通市值的换手率当然已经达标，但由于总体流通市值略偏小，我们预计2023年上半年公司纳入港股通的可能性虽然存在，但相对较低。如果公司实现了全流通，其流通市值当然符合要求，但交易换手率仍有待提升。万物云是当前中国规模最大，多空间服务能力最为全面，投后整合经验最为丰富的物业管理公司，我们相信其基本面能够支撑市场交易日趋活跃。
　　▍滨江服务和越秀服务换手率均达到进通要求，但市值可能略低于要求。滨江服务2022年月度平均流通市值达到58亿港元，在即将到来的2022年全年检讨，有小概率可以纳入港股通。越秀服务的2022年月度平均流通市值低于滨江服务，被纳入的概率更低。2023年中期的检讨，两者是否能纳入港股通，则取决于未来其相对于主要进通竞争对象的相对市值表现。在8家有望接近进通的公司中，滨江服务和越秀服务在2022年的月均流通市值中分别排名第二和第三位。如果我们按照2022年7月到2023年1月的月均流通市值来看，则滨江服务和越秀服务分别排名第三位和第五位。当然，各家公司平均市值相距很近，且我们很难测算可能构成竞争的进通企业名单。仅根据目前信息看，滨江服务在下一次检讨时，其被纳入港股通的机会大。从基本面角度来看，滨江服务和越秀服务的关联方市场占有率均在提升。滨江服务的物业管理费定价在行业中明显领先，高物业费定价（除别墅外）的物业管理项目盈利能力普遍较高，基本面向好支持企业市值逐步提升。
　　▍风险因素：由于我们的测算仅基于静态的换手率和流通市值，故而无法详尽研讨影响公司进通的每一项影响因素。进入港股通固然对公司股票交易流动性改善有较大帮助，但决定公司价值的仍然主要是公司基本面因素。