中信证券-滨江服务-3316.HK-跟踪点评：高端物管专家，交付高峰可期-230213

《中信证券-滨江服务-3316.HK-跟踪点评：高端物管专家，交付高峰可期-230213（5页）.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《中信证券-滨江服务-3316.HK-跟踪点评：高端物管专家，交付高峰可期-230213（5页）.pdf（5页精品完整版）》请在悟空智库报告文库上搜索。

　　公司是中国最具特色的高端物管专家，在优质关联方的战略协同和公司自身独立发展的积极努力之下有望进一步实现快速成长，5S业务可能成为未来业绩的增长引擎。此外，根据目前当前市值情况，公司在2023年第二次检讨被纳入港股通概率较大，如果能够被纳入港股通，则流动性也有望得到大幅改善。
　　▍优质关联方战略协同提供发展根基。滨江集团2022年经营表现稳健，根据亿翰数据，全年销售面积322万平米，同比仅下降9%，远好于头部企业36%的下降幅度。此外，滨江集团在2022年全年新增41块土地储备，其中杭州38块，我们估计去年拿地销售面积比接近100%，按面积看是头部开发企业拿地力度最强的开发商之一。截至2022年中报，滨江服务有3543万平方米在管面积，我们相信未来关联方稳健交付可以为公司提供稳定面积增长来源。虽然当前关联方提供的增量在管从面积来看，并不是公司主要的在管增量来源。但滨江集团开发的项目物业费高、品质好、居民满意度高，且又比较少有对物业管理来说盈利困难的别墅楼盘。我们认为，从公司发展来讲，滨江集团聚焦杭州积极拿地，是具有决定性意义的。
　　▍品质基因传承，外拓能力成长。2022年上半年，公司新增在管面积550万平方米，其中来自第三方的面积400万方，占比达到73%。总在管面积中，第三方占比达到了52%，比去年同期提高9个百分点。滨江服务继承滨江集团的品质服务基因和美誉品牌，我们看好公司在优势区域进一步呈现较好的外拓成果。
　　▍5S增值服务有望成为新的利润增长引擎。2022年上半年，公司5S增值服务占收入比重为7.4%，占比少于其他头部物管公司，但公司物业费和在管单位资产价值又显著高于其他公司，这不仅意味着公司服务业主购买力更高（有利于生活服务的开展），也意味着公司在租售、家装领域的发展土壤更为丰沃，5S增值服务发展潜力可期。更为重要的是，关联方持续的优质资产交付，进一步提升了公司资产相关增值服务的潜在业绩弹性（如硬装、新房销售等）。
　　▍高增长、高分红的选择。公司2022年中报基础物业服务毛利率20.7%，关联方交付盘源多为非别墅豪宅，毛利率中枢具备天然支撑。我们预计企业毛利率水平相对扎实，为未来几年业绩高增长确定性提供坚实基础。公司自上市以来，累计分红4.8亿元，平均派息率61%，是同期物业管理板块最高的派息率之一，体现了公司尊重股东回报的本色。且公司由于在管面积稳定增长，分红有望持续稳定增长——我们预计，2023年公司现金分红3.5亿元，相当于当前股息率5.7%。
　　▍风险因素：非业主增值服务受到地产周期负面影响的风险；公司未能被纳入港股通的风险；公司硬装服务开展不及预期的风险。
　　▍盈利预测、估值与评级：公司是中国最具特色的高端物管专家，在优质关联方的战略协同和公司自身独立发展的积极努力之下有望进一步实现快速成长，5S业务可能成为未来业绩的增长引擎。此外，根据目前当前市值情况，公司在2023年第二次检讨被纳入港股通概率较大，如果能够被纳入港股通，则公司流动性也有望得到大幅改善。我们维持公司2022/2023/2024年EPS预测1.54/2.10/2.98元，参考保利物业、中海物业等关联方信用稳健，交付面积提升的物业管理公司2023年平均16x的PE水平，我们给予公司2023年15倍的目标PE估值，对应目标价37港元/股，维持“买入”评级。