申港证券-物业管理行业研究周报：1月物企独立扩张加速-230212

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　　每周一谈：1月物企独立扩张加速
　　物企第三方拓展继续加速
　　2023年1月TOP50物企新增第三方拓展数量同比增长63.79%，同比增速超2022年均值。根据克而瑞物管发布的《2023年1月中国物业服务企业新增合约面积TOP50》数据显示，1月TOP50物企新增第三方拓展数量701个，22年同期数据为467个，22年前11个月平均同比增速为49.67%，1月同比增速远超22年平均值。
　　办公类业态拓展占比持续超过住宅类业态，物企着力进行多元化布局。1月第三方拓展规模前三的业态分别为办公、学校、住宅，项目占比分别为36.9%、27.2%、18.4%，其他类业态（包括产业园、医院、公建、商业）单项占比均不超过10%。保利物业在办公类业态拓展规模最大，为127万方，华润万象生活在产业园及商业类业态拓展规模最大，分别为372万方、24万方。
　　近几月TOP10城市服务中标金额合计均在10亿元以下，1月合同额共计6.5亿元。头部物企布局城市服务赛道依旧广阔，碧桂园服务、世茂服务、雅生活、万物云等物企均在城市服务方面保持领先水平。
　　从1月外拓数据来看，物企独立扩张仍在持续加速，在关联方支持减弱，并购降温的基础上，市场外拓成为多数物企长期发展的核心竞争力，也是未来业绩增长的重要能力。而城市服务标段金额较大，将有望成为头部物企除基础物管、增值业务以外的第三大收入来源。
　　数据追踪（2月6日-2月10日）：
　　资金及交易追踪：
　　沪（深）股通：A股物业公司中仅招商积余在沪（深）股通中有持股，截至2023年2月10日，持有603.77万股，较上周下跌0.64%，持股市值0.98亿元。
　　港股通：港股中港股通持股共18家（剔除停牌物企），自2023年2月6日至2月10日，增幅最大的是世茂服务，本周增幅3.52%。降幅最大的是保利物业，降3.59%。持股比例最高为保利物业，为56.52%。持股数量最多为融创服务，为5.08亿股。
　　投资策略：我们认为目前物业板块已进入最佳配置期，头部物企规模将持续扩大，物企寻求独立扩张能力将持续加强。建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活、关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注独立发展能力较高的全国性物企绿城服务，关注高弹性标的碧桂园服务。
　　风险提示：地产周期性业务下行带来的短期业绩下滑，外拓增速不及预期，关联方应收账款及其他应收款坏账风险。