兴业证券-房地产行业新房二手房周报：节后销售持续恢复，1月按揭仍然偏弱，因城施策持续放松-230212

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　　投资要点
　　本周新房二手房成交面积同环比均提升。1）新房方面：本周49城整体新房成交面积291万方，同比+51.3%，环比+6.9%，相对2022年周均-22.3%。其中，一/二/三线新房成交面积同比+103.2%/+84.7%/+2.2%，环比+67.3%/+27.4%/-29.5%。2月以来，新房累计成交面积同比+190.6%，环比-6.2%。2）二手房方面：本周15城二手房成交面积134万方，同比+188.0%，环比+19.7%。2月以来，二手房累计成交面积同比+449.5%，环比+19.9%。同比2022年春节同期：1）新房方面：当周全国49城成交面积同比-31.9%，其中一线4城累计同比-31.1%，二线11城累计同比-17.1%，三四线34城累计同比-48.4%。春节期间（1/7-2/9）全国49城累计同比-21.1%，其中一线4城累计同比-22.1%，二线11城累计同比-17.7%，三四线34城累计同比-24.8%。2）二手房方面：当周全国15城成交面积同比+46.3%，其中一线2城累计同比+19.6%，二线7城累计同比+59.9%，三四线6城累计同比+45.1%。春节期间（1/7-2/9）全国15城累计同比+22.2%，其中一线2城累计同比+1.4%，二线7城累计同比+34.0%，三四线6城累计同比+16.9%。
　　居民中长期贷款仍然偏弱。2月10日，央行发布1月金融统计数据报告。1月新增人民币贷款4.9万亿，其中居民中长期贷款2231亿元，占新增人民币贷款的4.6%，同比-70%，少增5193亿元。居民中长期贷款仍然偏弱，而从百强与高频数据来看，1月地产销售也仍处于底部，期待政策进一步变化。
　　因城施策持续变化。1）武汉动态调整住房限购范围，限购区域购房可新增一个购房资格；2）长沙购买首套房公积金“可提可贷”政策延长至今年6月30日；3）济南将发放5000万元置业消费券，每套网签合同对应1万元消费券；4）哈尔滨非哈市户籍在哈购新房可享万元补贴；5）太原公积金贷款首房首付比例为20%，第二套住房首付比例为40%；6）赣州购房契税补贴政策延续至2023年6月30日，中心城区三区已停限购。
　　1、本周新房、二手房成交情况：
　　新房方面：本周49城整体新房成交面积291万方，同比+51.3%，环比+6.9%，相对2022年周均-22.3%。年初以来累计同比-17.8%。其中，一/二/三线新房成交面积同比+103.2%/+84.7%/+2.2%，环比变化+67.3%/+27.4%/-29.5%，年初以来累计同比-17.0%/-20.4%/-14.2%。
　　二手房方面：本周15城整体二手房成交面积134万方，同比+188.0%，环比+19.7%。年初以来累计同比+14.7%。
　　（1）新房成交情况：
　　新房方面：本周49城整体新房成交面积同比变化+51.3%，环比+6.9%，相对2022年周均-22.3%。其中，一/二/三线新房成交面积同比+103.2%/+84.7%/+2.2%，环比变化+67.3%/+27.4%/-29.5%。
　　2月以来累计：49城市新房成交面积同比+190.6%。其中，一/二/三线新房成交面积累计同比+179.2%/+234.9%/+140.6%。
　　年初以来：49城市新房成交面积同比-17.8%。其中，一/二/三线新房成交面积累计同比-17.0%/-20.4%/-14.2%。
　　库存方面：本周统计的12城市库存去化周期为13.0个月，环比变化-0.1个月，其中一/二/三线库存分别变化-0.1/-0.1/-0.2个月。
　　（2）二手房成交情况：
　　本周15城整体二手房成交面积同比+188.0%，环比+19.7%。2月以来累计同比+449.5%。年初以来，二手房成交面积累计同比变化+14.7%。
　　一线城市（北京、深圳）：二手房成交面积本周同比+145.8%，环比+15.8%。2月以来累计同比+409.5%。年初以来累计同比-1.2%。
　　二线城市（南京、杭州、成都、苏州、青岛、南宁、厦门）：二手房成交面积本周同比+191.7%，环比+21.2%。2月以来累计同比+429.2%。年初以来累计同比+23.4%。
　　2、房企资金跟踪：
　　2月10日，大名城拟非公开发行不超30亿元公司债，募资将用于偿还各类债务等用途。
　　2月8日，据上交所披露，华发股份100亿元小公募债券已获上交所反馈。
　　2月7日，保利发展125亿元定增募资申请获证监会受理。
　　2月7日，上海临港拟发行10亿元超短期融资券，期限254天。
　　3、本周市场重要信息：
　　（1）行业信息：
　　2月7日，住房和城乡建设部住房保障司副司长翟波表示，要以加大保障性租赁住房供给为重点，继续推进公租房、共有产权住房和棚户区改造工作，进一步完善住房保障体系，增强保障性住房的适配性。
　　2月7日，全国人大财经委建议相关部门加快城市房地产管理法的修法工作进度，尽早提请全国人大常委会会议审议。
　　2月6日，自然资源部日前召开党组会议，党组书记、部长王广华表示，要统筹优化“十四五”时期土地计划指标分配，适当增加今年指标，支持“十四五”规划重大工程尽快落地。
　　2月10日，广东省金融工作会议在广州召开，会议要求要坚持不懈抓好金融风险防范化解工作，重点推动实现金融与房地产良性循环。
　　2月9日，国际三大评级机构之一的标普发布报告确认龙湖集团的投资级评级，评级展望由负面调整至稳定。这是自2022年年中以来，三大国际评级机构首次上调中资房企的评级展望。
　　2月8日，深圳发布积分入户办法，合法产权住房1月积1分，租赁住房1月积0.2分。
　　2月7日，河南省住房和城乡建设工作会议在郑州召开，会议明确，今年将进一步规范商品房预售资金监管，逐步提高预售门槛，以郑州、开封为试点，积极探索预售制度改革和现房销售。
　　2月7日，四川省人民政府印发《聚焦高质量发展推动经济运行整体好转的若干政策措施》，其中提出，优化住房限购、限售、二套房认定标准等政策，支持符合条件的地方动态调整首套房贷款利率下限，落实居民个人换购住房个人所得税优惠政策，支持刚性和改善性住房需求。
　　（2）公司信息：
　　【新城控股】首月合同销售额57.76亿元，同比减少26.54%；销售面积71.24万平方米，同比减少10.62%；商业运营收入为8.67亿元。
　　【金地集团】1月实现签约面积55.2万平方米，同比下降1.26%；实现签约金额92.1亿元，同比下降38.41%。
　　【招商蛇口】1月实现签约销售面积64.11万平方米，同比减少9.14%；实现签约销售金额157.67亿元，同比增加4.09%。
　　投资建议：房地产是国民经济的支柱产业，中央经济工作会议提及支持住房改善消费、支持刚性和改善性住房需求，而当前基本面承压，需要更大力度政策变化。持续坚定看好地产股，可重点关注，1）有修复空间的标的:新城控股、金地集团、万科A、华侨城A、首开股份等；2）预期今年销售表现较好的强信用企业：招商蛇口、华发股份、保利发展、滨江集团；以及招商积余、南山控股，等等。
　　风险提示：大幅收紧购房杠杆资金、调控政策超预期严格、信用风险加剧