申万宏源-房地产行业地产及物管行业周报：二手房成交回暖，需求政策继续加码-230212

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　　本期投资提示：
　　房地产行业数据：上周（23/2/4-23/2/10）34个重点城市新房合计成交300万平米，环比+9%；其中，一二线环比+17%、三四线环比-34%；2月截至上周一手房月成交同比+121%，较1月+158pct；其中，一二线同比+181%、三四线同比-32%，分别较1月+212pct和+35pct。上周13个重点城市二手房成交106.5万平米，环比+10%；2月截至上周成交同比+358%，较1月+375pct。库存方面，上周15城推盘103万平米，对应周成交/推盘比1.26倍，最近3个月（22年11月-23年1月）分别为0.80倍、0.91倍和1.45倍。截至上周末，15城可售面积为9,700万平米，环比-0.3%；3个月移动平均去化月数为15.5个月，环比-0.05个月，行业总体仍处于低库存阶段。
　　主要政策新闻：宏观方面，经济日报指出，稳定的预期是经济发展的“硬通货”；全国人大财经委建议加快城市房地产管理法修法进程。行业政策方面，住建部翟波发文，支持人口净流入的大城市结合实际发展共有产权住房。因城施策方面，限购放松：武汉可增加一个购房资格、赣州中心城区三区已停限购。公积金新政：聊城、东营、乌兰察布均提高公积金贷款额度。首付比例下调：临沂、威海、太原首付比下限均降至20%；东营首付比降至30%。房贷款利率下降：无锡降至3.8%。购房补贴：哈尔滨、安阳、义安、连江等。融资：23年1月房地产企业非银融资总额为508.5亿元，同比-33.1%，环比27.0%。信贷：22年广州辖内房地产贷款总量超5万亿，同比+4%。保交楼方面，南宁率先获广西首笔“保交楼”项目新增融资共计5,100万元。集中供地方面，北京五批次收金132亿，3宗底价，3宗触顶；杭州五批次收金约90亿，3宗触顶，1宗溢价，1宗底价；郑州首批次收金近54亿，10宗底价。此外，山东、湖南、四川、河南、江西、济南、南宁、哈尔滨均发布相关政策，改善住房需求等。
　　公司动态跟踪：1月销售金额：招商蛇口157.67亿元（+4.1%）、金地集团92.1亿元（-38.4%）、新城控股57.76亿元（-26.5%）、中国海外发展131.88亿元（-10.8%）、绿城中国135亿元（-7.53%）、中国金茂100亿元（持平）、越秀地产88.8亿元（+76.3%）。增减持方面，蓝光发展控股股东被动减持股份5,686.52万股，减持比例1.87%；中南建设股东减持26.79万股，占公司总股本的0.007%。融资方面，保利发展23年非公开发行A股股票申请获得中国证监会受理，建发股份发行不超45亿元公司债获国家发改委同意，首开股份近期共发生财务资助事项累计3.2081亿元，越秀地产附属公司已申请公开发行本金总额最高94亿元的公司债。股份回购方面，ESR在香港联交所总耗资约2,744.71万港元，共回购公司约175万股份。
　　一周板块回顾：板块表现方面，SW房地产指数上涨1.13%，沪深300指数下跌0.85%，相对收益为1.99%，板块表现强于大市，在31个板块排名中排第9位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：万方发展、世荣兆业、华发股份、深振业A、东旭蓝天，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为哈高科、宜华健康、ST实达、泰禾集团、泛海控股。板块表现方面，物业管理板块个股平均下跌2.92%，沪深300指数下跌0.85%，相对收益为-2.07%，板块表现弱于大市。当前主流AH房企22/23PE均值分别为10.0/7.6倍；物管22/23PE均值分别为15/12倍。
　　投资分析意见：我们认为，我国房地产目前需求端呈现出超跌状态，供给端处于过度出清状态，预计随着供给缓慢修复，中期销售将向着需求中枢13.4亿平逐步回归，但考虑到短期供需双弱，短期销售仍将呈现“L”型总量弱复苏、但结构强弹性，格局优化下优质房企成长空间打开，并将同时受益于政策放松和格局优化双重利好，充分享受估值驱动、成长驱动双重红利。我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：A股：保利发展、滨江集团、建发股份、华发股份、招商蛇口、金地集团、新城控股、中国建筑、万科A，建议关注：栖霞建设、陆家嘴；H股：华润置地、中海外发展、建发国际、龙湖集团、碧桂园，建议关注：越秀地产、绿城中国、新城发展；并维持物业管理板块“看好”评级，推荐：中海物业、保利物业、华润万象、新大正、碧桂园服务、旭辉永升服务、新城悦、宝龙商业，建议关注：招商积余、万物云。
　　风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。