安信证券-郑州土拍零距离（1/22）：首拍凉意依旧，民企参与意愿提升-230211

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　　2月7日，郑州完成2023年首轮土拍，本轮土拍有哪些特征？
　　郑州本轮土拍规则基本不变，土地金支付周期延长。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，保证金比例仍为20%。拿地中，地块溢价率限制15%，地价触顶后直接进入摇号环节。拿地后，土地金支付要求有所放松，超七成地块土地金支付周期延长至90日，缓解房企资金压力。
　　郑州本轮土拍广义流拍率虽小幅改善，但平均溢价率仍处较低水平，全部地块均底价成交，土拍凉意依旧。郑州2023年首轮土拍合计推地11宗，供地数量较去年前三轮的15宗、17宗、23宗有所下降；流拍1宗，无地块取消出让，广义流拍率为9.1%，较去年第二、三轮的17.6%、13.0%小幅提升；成交10宗，成交金额53.8亿，全部地块均为底价成交，平均溢价率仍处较低水平，土拍凉意依旧。从区位来看，主城四区合计供地8宗，占比72.7%，较去年三轮的69.6%有所上升；此外，惠济区、郑东新区和上街区各供地1宗。本轮土拍中城中村改造项目用地3宗、合村并城改造项目用地4宗，政府储备用地4宗，公开地块多数交通便捷、周边配套基本成熟。各板块热度普遍不高，郑东新区1宗地块因起拍价较高等原因流拍，其余10宗地块均底价成交。郑州楼市持续低迷，新房、二手房价格持续下跌，截至2022年12月，商品房成交面积累计同比已低至-41.3%，房企参拍仍谨慎。
　　国企成拿地主力，民企参与意愿有所提升，国企全口径拿地金额34.6亿，拿地金额占比64.2%，较去年前三轮的19.9%、34.4%、39.0%大幅提升。本轮土拍未见主流国企拿地，以当地国企为主，惠泽建设、中豫置业、建中建设开发分别拿地15.4亿、12.4亿、6.8亿。民企参与意愿有所提升，民企全口径拿地金额5.7亿，拿地金额占比10.6%，拿地占比较去年第三轮有所提升。主流民企建业地产与富力地产联合体4.9亿拍得1宗地，顺邦置业拿地0.8亿。国企、民企拿地占比提升下，城投拿地金额占比大幅下降，城投全口径拿地金额13.6亿，拿地金额占比25.2%，较去年前三轮的60.0%以上大幅下降。发投集团、二七国资分别拿地11.5亿、2.1亿。
　　风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。