广发证券-房地产及物管行业23年第6周周报：节后成交复苏，关注新增供给吸纳能力-230212

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　　核心观点：
　　本周政策情况：优化土地计划指标分配，武汉限购放松。本周自然资源部表态统筹优化“十四五”时期土地计划指标分配，适当增加今年指标。地方层面，本周武汉限购放松，限购区购房家庭可新增一个购房资格，赣州取消限购，铜陵义安区限价放松，哈尔滨、内江、濮阳等地按揭放松，哈尔滨利率下限降至3.8%，内江降至3.9%，濮阳降至4.0%。
　　本周基本面情况：成交、推盘节后回弹，二手成交节后改善明显。根据房管局及克而瑞数据，本周39城新房成交面积环比+34.5%，同比+14.4%（同比基数为22年春节后一周，下同），2月前9天日均成交面积同比-19.5%（同比基数为22年2月除春节外日均成交面积，下同）；本周12城二手房单周成交环比+31.9%，同比+88.9%，23年2月前9天日均同比+32.9%。将各年春节日度数据对齐，春节后12城二手房日均成交较22年节后日均增长41.6%，而节前日均下滑了12.4%，二手房成交复苏趋势较新房更为明显。推盘方面，11城单周推盘面积环比上升133.0%，23年2月前9天推盘面积同比下降22.6%。
　　本周土地情况：土地成交节后边际回升，溢价率维持低位。由于第5周为春节假期基数较低，23年第6周商住土地成交面积环比上升420.9%，出让金环比上升156.8%，溢价率为2.2%。23年前六周（截至23年2月5日），累计商住土地成交面积同比下降11.4%，出让金同比上升6.2%。两集中方面，本周杭州、北京完成22年五批次土拍，郑州完成23年一批次土拍。
　　开发板块观点：节后成交复苏，关注新增供给吸纳能力。春节后第二周新房及二手房成交规模较此前一周均有回升，企业端反馈新房客户到访量环比有所回升，部分城市二手房价格环比企稳，市场表现出一定改善迹象。但从央行数据来看，1月居民中长期贷款增长净额仍仅2231亿元，仅为19-21年月均净增额的一半，居民的购买力、购房意愿等修复仍需时间及政策催化，未来市场新增供给的吸纳能力也将影响成交走势。本周武汉、赣州等多地放松进一步放松限购，需求端政策环境自12月末以来持续优化，预计未来将进一步改善，助推基本面企稳复苏及行业板块估值修复，推荐关注板块及优质房企的投资机会。
　　本周物业观点：板块伴随大盘下跌，龙头跌幅更大。A股开盘第二周，恒生指数下跌2.2%，物业板块平均下滑2.2%，其中央国企龙头下跌4.1%，民企龙头下跌7.9%，物业板块整体动态PE10.1x，处于20年以来4%分位。
　　风险提示。基本面不及预期，包括行业政策面改善力度不及预期；融资收紧；供给侧改革出清影响情绪，对于市场情绪产生扰动。