光大证券-金茂服务-0816.HK-跟踪报告：“金茂荟”打通消费场景，城市服务助力规模扩张-230211

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　　事件：金茂服务发布2022年外拓盘点，拓展业态进一步丰富
　　2023年1月19日，金茂服务发布2022年度外拓盘点，公司实现16类业态拓展，单体项目共签约176个，拓展合约面积超1500万平方米，其中非住宅占比超过60%，二线及以上城市拓展比例超过72%。2022年12月，中国金茂大会员体系全新上线，将旗下不同业态、各式消费场景联通，让客户消费更便利。
　　点评：拓展业态丰富，“金茂荟”打通消费场景，城市服务助力规模扩张
　　1)坚持高品质发展路径，服务业态逐渐丰富。截至2022年6月30日，公司在管面积4550万平，合约面积6960万平，公司坚持与控股股东中国金茂相同的高端定位和精品路线，聚焦核心城市高端物业管理，年内拓展了上海璞悦名邸、南京大名城西区、泉州万璟城等优质高端住宅项目，同时也收获广发银行北京分行、上海展想中心、雄安新区科创中心中试基地等非住宅项目，通过股权合作、全委服务、顾问咨询、专项服务的合作模式，公司在产业园区、生态景区、政企办公等业态多元并进，全面发展，服务业态逐渐丰富。
　　2)大会员体系打通消费场景，有利于增值业务开展。22年12月上线的一体化会员服务平台，将金茂体系内各板块消费场景串联，来自地产、商业、酒店、物业服务等板块的客户，在金茂所有线下商场，以及线上平台悦邻商城（在物业服务板块）消费，可获得积分“金珼”，金珼可用于金茂全场景消费，如兑换权益，物业费、互联网家装、线上线下商城消费抵现等；大会员体系充分利用集团优势实现资源共享，满足客户多场景全方位消费需求，有利于金茂服务增值业务开展。
　　2022H1公司社区增值服务收入约2.5亿元，同比增长221%，公司在管项目品质高，业主对高品质增值服务需求也相对旺盛，大会员体系上线后有望进一步拓宽服务群体，提升增值服务渗透率，我们看好公司社区增值板块的提升空间。
　　3)城市运营服务资源禀赋优质，潜力较大。关联方中国金茂在京津冀、长三角和珠三角等经济发展较快的区域有丰富的城市运营项目资源，未来金茂服务有望承接更多城市服务相关的咨询、解决方案业务，以及项目上的写字楼、街道、商业综合体等多元化组合的物业管理业务，成长潜力较大。
　　盈利预测、估值与评级：公司是增长迅速的高端物管标的，关联方品牌力强，交付保障性高，公司自身外拓能力提升，社区增值和城市服务业务有较大潜力；考虑2022年房地产市场波动，行业仍在筑底，我们下调公司地产关联业务增长预期，下调2022-2024年归母净利润预测至3.7亿元（下调8%）/5.0亿元（下调16%）/6.5亿元（下调14%）。当前股价对应2022-2024年PE为10倍/7倍/6倍，公司是央企背景且成长性高，估值具备吸引力，维持“买入”评级。
　　风险提示：增值服务开展不及预期，外拓竞争加剧导致项目拓展不及预期。